導(dǎo)讀：學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)房人以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的，所以在交易過(guò)程中，買(mǎi)房人一定要提前核實(shí)本地區(qū)入學(xué)政策及交易房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同，對(duì)學(xué)區(qū)情況、入學(xué)指標(biāo)使用情況、戶(hù)口遷移等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并明確違反相關(guān)約定的法律責(zé)任。

近期，西城區(qū)出臺(tái)義務(wù)教育階段入學(xué)新政，頒布“六年一學(xué)位”、“多校劃片”等政策，學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。在學(xué)區(qū)房交易中，買(mǎi)方遇到交易房屋的入學(xué)學(xué)位名額被占用的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)？

基本案情：

劉某以使用某小學(xué)入學(xué)指標(biāo)為目的購(gòu)買(mǎi)王某的房屋，雙方約定，交易房屋在合同簽署之時(shí)為某小學(xué)學(xué)區(qū)房，且王某承諾交易房屋學(xué)區(qū)名額于次年3月前空出。合同簽訂后，劉某依約履行了合同，后該地區(qū)教育委員會(huì)制定政策，實(shí)行“六年一學(xué)位”新規(guī)定。王某在知道該相關(guān)規(guī)定后，仍使用涉訴房屋的上學(xué)指標(biāo)為其子女辦理了入學(xué)登記。故劉某向王某寄送了解約通知書(shū)，并訴至法院，要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。

律師說(shuō)法：

1、買(mǎi)房人劉某能否要求解除合同？

《合同法》

第九十四條

當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

由劉某與王某簽訂的合同約定可知，使用涉訴房屋的入學(xué)學(xué)位名額是劉某簽署購(gòu)房合同的主要目的。因該地區(qū)教育委員會(huì)制定新政策，該政策對(duì)入學(xué)指標(biāo)使用有了新規(guī)定。王某在知道該相關(guān)規(guī)定后，仍使用涉訴房屋的入學(xué)指標(biāo)為其子女辦理入學(xué)登記手續(xù)，導(dǎo)致劉某的子女依據(jù)新規(guī)定無(wú)法在合同約定的時(shí)間里再使用涉訴房屋的入學(xué)指標(biāo)，故導(dǎo)致劉某的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而王某的行為是導(dǎo)致該合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的主要原因，故王某的行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，劉某依據(jù)雙方合同的約定依法享有合同的單方解除權(quán)。劉某發(fā)送解除合同通知符合合同約定及法律規(guī)定。

2、賣(mài)房人王某承擔(dān)違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

因王某的根本違約行為導(dǎo)致合同解除，王某理應(yīng)承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任。關(guān)于違約金數(shù)額，王某在庭審過(guò)程中提出劉某主張的違約金金額過(guò)高，請(qǐng)求法院調(diào)整。結(jié)合本案糾紛的起因（包含政策變化）等情況，且實(shí)際損失無(wú)法量化之情形，法院認(rèn)定劉某所主張的違約金數(shù)額確實(shí)存在較高的情形，但考慮到王某的行為已構(gòu)成根本違約，因此法院根據(jù)查明的事實(shí)，結(jié)合本案實(shí)際情況綜合考量，酌情確定違約金的具體數(shù)額。

學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)房人以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的，所以在交易過(guò)程中，買(mǎi)房人一定要提前核實(shí)本地區(qū)入學(xué)政策及交易房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同，對(duì)學(xué)區(qū)情況、入學(xué)指標(biāo)使用情況、戶(hù)口遷移等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并明確違反相關(guān)約定的法律責(zé)任。

可憐天下父母心，父母為了子女的教育、成長(zhǎng)費(fèi)盡心力，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)相互理解、換位思考，妥善處理雙方矛盾。