導讀：在企業(yè)承租的房屋是違章建筑，房東與政府簽訂的拆遷補償協(xié)議中涉及承租企業(yè)的補償較少甚至沒有的情形下，承租企業(yè)除了與房東進行談判外，還可以通過直接起訴租賃合同無效，要求房東賠償因合同無效造成的損失這樣的途徑來維護自身的權益。

近期，拆遷律師剛辦理完一起企業(yè)租賃違章建筑的拆遷維權案件，最后的結果超出了預期?，F(xiàn)實中，有一大部分企業(yè)是租賃他人房屋用于生產經營，而這其中，又有一部分企業(yè)租賃的是違章建筑。今天，拆遷律師就針對租賃違章建筑的企業(yè)拆遷問題，尤其是涉及到承租戶的補償問題，分享一下辦案經驗。

很多企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時，都會約定如遇政府拆遷，地上建筑物補償歸房東，承租戶添附的裝飾裝修、停產停業(yè)損失、搬遷費等補償歸租戶這樣的拆遷補償條款。確實，一般企業(yè)遇到拆遷時，可以依據(jù)上述條款要求房東支付相應的拆遷補償款，但涉及到租賃違章建筑的企業(yè)，情況就更復雜，承租企業(yè)并不能直接依據(jù)租賃合同中的拆遷補償條款直接起訴房東要求支付拆遷補償款。

根據(jù)我國法律規(guī)定，違章建筑的租賃合同無效。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條

出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

同時根據(jù)該解釋第一條，上述規(guī)定也適用于農村違章建筑的租賃合同糾紛。

因此，無論是在城市還是農村，基于無證房屋的租賃合同無效。

那么，合同無效又會產生什么法律后果呢？

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效，自始沒有法律約束力，而適用租賃合同中關于拆遷補償條款的前提是合同有效。因此，租賃違章建筑的企業(yè)并不能根據(jù)無效的拆遷補償條款起訴到法院，要求房東支付相應的拆遷補償。

那是否意味著除了與房東協(xié)商外，承租企業(yè)就沒有辦法獲得拆遷款呢？答案是否定的。

以拆遷律師近期所辦的租賃違章建筑的企業(yè)維權案件為例，在房東與政府部門簽訂的補償協(xié)議中，補償項目只有土地、建筑和綜合補償三個大項，其中綜合補償沒有具體明細項目，金額也很少，不到90萬。同時，在涉案土地上還有其他企業(yè)也承租了房東的房屋。房東主張幾家企業(yè)只能從綜合補償中進行分割，每一家獲得的補償只有幾十萬，而這根本不能彌補企業(yè)的損失。

在與房東交涉無果后，拆遷律師另辟蹊徑，并沒有以雙方租賃合同中的約定的拆遷補償條款為依據(jù)要求房東分割綜合補償金，而是通過直接起訴租賃合同無效，并根據(jù)承租企業(yè)自身的損失，包括停產停業(yè)及員工安置、裝飾裝修、搬遷費等，要求房東賠償因合同無效造成的損失。

根據(jù)《合同法》中的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。同時，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中的規(guī)定，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔；承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，未辦理合法建設手續(xù)的，費用由雙方按照過錯分擔。

最后法院根據(jù)雙方提交的證據(jù)對合同無效的過錯責任進行了認定，并結合房東所獲的的補償款的組成和金額以及承租方的實際損失等因素，認定房東應當向承租企業(yè)支付總計200萬的金額，而這大大超過了房東簽訂的補償協(xié)議中涉及承租戶的補償金額。

因此，在企業(yè)承租的房屋是違章建筑，房東與政府簽訂的拆遷補償協(xié)議中涉及承租企業(yè)的補償較少甚至沒有的情形下，承租企業(yè)除了與房東進行談判外，還可以通過直接起訴租賃合同無效，要求房東賠償因合同無效造成的損失這樣的途徑來維護自身的權益。