導(dǎo)讀：本案中，在張一的宅基地戶內(nèi)沒有其他成員的情況下，張三作為張一的繼承人，也是被搬遷房屋的共有權(quán)人之一，在未取得其他共有權(quán)人同意的情況下，私自和搬遷公司簽訂搬遷協(xié)議，且事后張三的行為亦未取得其他共有權(quán)人的追認(rèn)，故該搬遷協(xié)議無(wú)效。

搬遷問題對(duì)社會(huì)、集體、個(gè)人三者的利益關(guān)系影響重大，也成為社會(huì)和諧與穩(wěn)定的重要影響因素。關(guān)于農(nóng)村搬遷中的各種問題與矛盾，歸根結(jié)底是利益的糾紛問題，為便于化解矛盾糾紛，方便搬遷過程中各方理清自己的角色定位并順利簽訂搬遷協(xié)議，則可以通過本文案例，結(jié)合合同效力的相關(guān)知識(shí)來(lái)進(jìn)一步探討搬遷協(xié)議在何種情況下會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

案情回顧：

1、孤寡老人離世，遺留農(nóng)村院落

張氏夫婦二人生有三名子女，分別是張一、張二和本案的被告張三。張二和李某為夫妻關(guān)系，二人生育四女一子，分別是李一、李二、李三及本案的原告李四、李五二人。張一一生并未結(jié)婚，亦沒有留下子女，青龍村曾單獨(dú)給張一批有宅基地一處，張一于1976年左右在院內(nèi)建設(shè)了一排北房。張某分別于1985年、2004年離世，二人的父母也早已離世。

張一于2008年離世，生前未留遺囑。張二、李某分別于2010年、2011年離世。在張一離世后，其院落處于閑置狀態(tài)，也就被他的親姐妹張二和張三接手管理，張二夫婦去世后，李四、李五兩人著手和張三一起管理該院落。

2、院落搬遷安置，親人反目相爭(zhēng)

2018年年底，青龍村啟動(dòng)了搬遷改造工作，本案的另一被告J公司是負(fù)責(zé)搬遷工作的主要單位。同年12月，J公司和張三簽訂了《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定將登記在張一名下的宅院拆除并給予相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償。事情發(fā)展到這里，得知消息的李四、李五立馬表示不服，一紙?jiān)V狀，將張三和J公司告上法院，要求確認(rèn)二被告簽訂的《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》是無(wú)效的。

在案件審理過程中，李四、李五表示因張一已故且不存在第一順位的繼承人，自己作為母親張二的繼承人有權(quán)繼承張一所有的宅基地上房屋，J公司在未通知自己的情況下與另一共有權(quán)人張三私自簽訂搬遷協(xié)議，侵犯了自己的權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，共有權(quán)人處分共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，張三無(wú)權(quán)自行處分涉案房屋。

J公司表示，該公司作為搬遷單位，是依照搬遷政策實(shí)施所有搬遷工作的，基于張三是張一唯一健在的第二順位繼承人的身份，該公司與張三簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，并嚴(yán)格按照政策核算補(bǔ)償費(fèi)用，進(jìn)行補(bǔ)償安置，整個(gè)過程公開透明，不存在與張三惡意串通的意思，因此不應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。對(duì)于搬遷利益的分配，J公司表示，張三雖是協(xié)議簽訂人，但這不代表搬遷利益均歸其個(gè)人所有，李四、李五等人可以通過分家析產(chǎn)相關(guān)訴訟進(jìn)行主張。張三對(duì)J公司的意見表示認(rèn)可。

顯然，本案雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)非常明確，即J公司和張三簽訂的《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》是否有效？J公司提出的張三作為張一唯一健在的第二順位繼承人身份的意見是否可以得到采納？

究竟在什么樣的情形下會(huì)導(dǎo)致一份搬遷協(xié)議無(wú)效？以下將一一進(jìn)行分析。

法理分析：

1、親屬繼承，產(chǎn)權(quán)花落誰(shuí)家？

在解決本案中搬遷協(xié)議問題前，不得不提及一個(gè)重要前提，那就是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。換言之，搬遷是針對(duì)被搬遷人所有的房屋和對(duì)應(yīng)的宅基地進(jìn)行的，在原戶主張一早已離世的情況下，究竟誰(shuí)有資格就涉案房屋簽訂相關(guān)的搬遷協(xié)議？

《中華人民共和國(guó)繼承法》第十條規(guī)定了繼承人范圍及繼承順序，其中第一順序的繼承人包括配偶、子女、父母，第二順序的繼承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。當(dāng)繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

而在本案中，張一一生未結(jié)婚生子，他的父母張某夫婦也先于他離世，因此，張一沒有第一順序繼承人，同時(shí)，張一也未曾留過遺囑。那么根據(jù)法律規(guī)定，他的遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由第二順序繼承人也就是他的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母予以繼承。根據(jù)查明的案件事實(shí)可以了解到，張一離世時(shí)，他的兄弟姐妹僅有張二和張三二人，張一的祖父母、外祖父母早已離世，因此，張二和張三作為張一的繼承人有權(quán)繼承張老漢的遺產(chǎn)。

同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第十三條對(duì)于遺產(chǎn)分配的規(guī)定，同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。因此，對(duì)張二與張三各自應(yīng)繼承的遺產(chǎn)的比例，結(jié)合法律規(guī)定分析，張一所遺留的房屋應(yīng)由二人各繼承50%。

雖然結(jié)合繼承相關(guān)的法律規(guī)定看，張一遺產(chǎn)繼承分割問題并不難解決，就是姐妹倆一人一半嘛。但在張一死后，張二和張三之間卻沒有坐下來(lái)好好談一談關(guān)于分割張一遺產(chǎn)的事宜。這也就導(dǎo)致了在張一去世后、張二去世前，張一的遺產(chǎn)并未實(shí)際分割，而是處于張二和張三共同共有的狀態(tài)，二人都屬于涉案房屋的權(quán)利人，任何針對(duì)房屋的處分行為都應(yīng)當(dāng)經(jīng)過二人的一致同意才行。

而在張二、李某相繼去世后，各方依然未要求分割張一或者張二的遺產(chǎn)，此時(shí)，從繼承法的角度看，張二所擁有的對(duì)涉案房屋的相關(guān)權(quán)利也就應(yīng)作為張二的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)由她的子女所繼承。體現(xiàn)在房屋的權(quán)屬上，在2011年李某去世后到2018年房屋搬遷前這段時(shí)間，張一的房屋權(quán)利人就變成了張三及張二的五名子女，房屋處于六人共有的狀態(tài)。

2、無(wú)權(quán)處分，合同效力幾何？

解決了房屋權(quán)屬問題后，讓我們?cè)倩仡^來(lái)看張三和J公司簽訂搬遷協(xié)議的效力問題。對(duì)共有權(quán)人處分共有財(cái)產(chǎn)，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條有明確的規(guī)定，即處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。張三簽訂搬遷協(xié)議的行為無(wú)疑是對(duì)宅基地內(nèi)房屋的處分，基于她和李四等人的共有狀態(tài)，張三在并未獲得其他共有人同意的情況下簽訂搬遷協(xié)議，實(shí)際上屬于無(wú)權(quán)處分的行為。

而對(duì)無(wú)權(quán)處分簽訂的合同效力問題，需參考《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。對(duì)于該條予以反向解讀，可知無(wú)權(quán)處分訂立的合同屬于效力待定合同，換言之，在獲得權(quán)利人追認(rèn)前，無(wú)權(quán)處分簽訂的合同效力屬于不確定的狀態(tài)，如果獲得了追認(rèn)，那么合同生效；如果未獲得追認(rèn)，則合同無(wú)效。

在本案中，李四、李五等人通過向法院提起訴訟的形式要求確認(rèn)搬遷協(xié)議無(wú)效，顯然他們對(duì)于張三的行為并不認(rèn)可，在李四等人不同意的情況下，張三針對(duì)涉案房屋和J公司簽署的搬遷協(xié)議也就沒有得到其他共有權(quán)人的追認(rèn)，屬于無(wú)效協(xié)議。一審法院也依此作出了相應(yīng)判決。而后，雖然J公司對(duì)此判決結(jié)果不服提出了上訴，二審法院也維持了一審判決。

那么，對(duì)于J公司在答辯時(shí)提出的張三是張一唯一健在的第二順位繼承人身份的說法應(yīng)該如何評(píng)判呢？

事實(shí)上，根據(jù)前文對(duì)于張一遺產(chǎn)繼承的分析可以得知，在張一去世后，張三和張二均是張一的繼承人，在未分割張一遺產(chǎn)的情況下，張二和其丈夫李某相繼去世，本應(yīng)由張二繼承的張一遺產(chǎn)實(shí)際上轉(zhuǎn)由其子女繼承，也就是繼承法上通常所指的轉(zhuǎn)繼承。雖然在搬遷時(shí)，張三屬于張一唯一在世的第二順位繼承人，但這并不代表可以排除張二所應(yīng)繼承份額，J公司基于張三是張一唯一健在的第二順位繼承人而選擇單獨(dú)與張三簽訂搬遷協(xié)議，并不符合《中華人民共和國(guó)繼承法》的規(guī)定。

應(yīng)當(dāng)注意的是，本案中的張一的情況比較特殊，張一父母雙亡、一生未娶、也未留下兒女，可以說是一名徹徹底底的“孤寡老人”，但在實(shí)踐中不乏存在部分子女和父母共居一戶、部分子女分家另過的情況，此時(shí)若父母一方或雙方去世，宅基地面臨搬遷，基于“房地一體”和“一戶一宅”的基本原則，對(duì)于由父母宅基地戶內(nèi)人員與搬遷公司單獨(dú)簽訂的搬遷協(xié)議，雖然可能也會(huì)涉及無(wú)權(quán)處分等問題，但卻不宜認(rèn)定搬遷協(xié)議為無(wú)效，具體案例在本書的其他章節(jié)已有詳細(xì)論述，在此不展開討論。

綜上，本案中，在張一的宅基地戶內(nèi)沒有其他成員的情況下，張三作為張一的繼承人，也是被搬遷房屋的共有權(quán)人之一，在未取得其他共有權(quán)人同意的情況下，私自和搬遷公司簽訂搬遷協(xié)議，且事后張三的行為亦未取得其他共有權(quán)人的追認(rèn)，故該搬遷協(xié)議無(wú)效。