導(dǎo)讀：當(dāng)開發(fā)商存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況的情形時，同時構(gòu)成欺詐與締約過失，當(dāng)事人享有選擇權(quán)。在無法證明開發(fā)商存在欺詐的故意時，開發(fā)商雖不用承擔(dān)因欺詐而導(dǎo)致合同被撤銷的責(zé)任，但若存在未如實告知相關(guān)情況等其他違反誠實信用原則的行為，仍應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，該締約過失責(zé)任不以商品房預(yù)售合同的不成立或無效為前提，但應(yīng)注意將合同有效下的締約過失責(zé)任與違約責(zé)任相區(qū)分。

1、商品房的不利因素

深圳的吳先生在寶安區(qū)買了一套商鋪，在收房的時候，他發(fā)現(xiàn)店鋪門口存在一座過街天橋，店鋪左邊是天橋的樓梯，右邊是電梯，大門被遮擋得嚴(yán)嚴(yán)實實，同時，店鋪內(nèi)部存在一條寬10厘米的露天伸縮縫。吳先生苦惱不已，表示如果一開始，他知道商鋪存在嚴(yán)重遮擋和伸縮縫，他是堅決不會購買的。

像吳先生這樣的苦惱，本質(zhì)上都是屬于商品房周邊不利因素的告知問題。那么究竟什么屬于不利因素呢？

我國現(xiàn)行法律對商品房的不利因素沒有明確的規(guī)定，參考各省市地方性規(guī)定和司法判例，我們可以把商品房的不利因素簡單解釋為影響業(yè)主利益或可能引起交易糾紛和業(yè)主投訴的因素。同時，各省市地方性規(guī)定按照項目用地紅線，將不利因素分為紅線內(nèi)的不利因素、紅線外的不利因素。

紅線內(nèi)的不利因素，一般指垃圾分類收集房、建筑垃圾臨時堆放點等垃圾處理設(shè)施，配電房、變電箱、變壓器，燃氣供應(yīng)站，公共廁所、化糞池，通信基站，物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房，消防泵站、消防水箱、消防控制室，地下室通氣口、采光井，肉菜市場等。

紅線外的不利因素，通常指項目紅線外1公里范圍內(nèi)油氣庫站、危險品倉庫等危險場所、高壓線路、微波信道、無線通訊基站等輻射源、路橋、隧道、變電站等公共設(shè)施。

2、開發(fā)商不利因素披露義務(wù)的法律規(guī)定

《民法典》

第五百零九條第二款

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

開發(fā)商作為項目的開發(fā)者和商品房的出售方，清楚地知悉商品房周邊不利因素，應(yīng)當(dāng)將商品房周邊的不利因素如實告知購房者。

廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的粵建房函〔2021〕551號《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售信息公示的通知》第一條明確信息公示內(nèi)容中，第（二）款商品房項目信息規(guī)定：“可能影響居民生活的公共配套設(shè)施因素所在位置。包括垃圾分類收集房、建筑垃圾臨時堆放點等垃圾處理設(shè)施，配電房、變電箱、變壓器，燃氣供應(yīng)站，公共廁所、化糞池，通信基站，物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房，消防泵站、消防水箱、消防控制室，地下室通氣口、采光井，公交首末站，肉菜市場，以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為其他需要公開公示的內(nèi)容。”

無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場信息公示和銷售行為有關(guān)事項的通知》第一條銷售現(xiàn)場信息公示要求中，第二項規(guī)定：“售樓公示信息包括：《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法?》、房地產(chǎn)調(diào)控政策等文件；銷售合同及補充合同示范文本；商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱及監(jiān)管賬號；銷控表；規(guī)劃紅線內(nèi)（外）影響購房的不利因素提示、區(qū)位示意圖、規(guī)劃總平面圖及分幢平面圖、戶型圖、房屋規(guī)劃用途及對應(yīng)土地使用年限、停車位配比及車庫（位）處置方案、公共設(shè)施配套用房設(shè)置及權(quán)屬情況、房產(chǎn)測繪成果報告……”

3、開發(fā)商不利因素披露義務(wù)

對于紅線內(nèi)的披露義務(wù)，相比購房者，開發(fā)商作為項目的開發(fā)者，具有明顯的信息優(yōu)勢。在整個項目最初規(guī)劃設(shè)計的時候，開發(fā)商便知悉小區(qū)內(nèi)垃圾分類收集房、配電房、變電箱、變壓器、燃氣供應(yīng)站、化糞池等可能影響業(yè)主利益，可能引起交易糾紛和業(yè)主投訴的因素。對此，開發(fā)商應(yīng)遵循誠實信用原則幫助購房者全面了解商品房，解決開發(fā)商與購房者之間的信息不對稱問題，充分保障購房者的知情權(quán)。

紅線外的披露義務(wù)，比如，小區(qū)旁邊的鐵路、墳?zāi)沟?。因為項目紅線以外的區(qū)域，已經(jīng)超出開發(fā)商可以控制的區(qū)域，開發(fā)商對于區(qū)域外的信息的掌握程度，和購房者相比，不具有明顯的信息優(yōu)勢。因此，開發(fā)商僅需盡到合理的告知義務(wù)即可。同時，購房者也負有謹(jǐn)慎義務(wù)，也應(yīng)對紅線外的周圍環(huán)境進行了解，不應(yīng)過分要求開發(fā)商承擔(dān)披露義務(wù)。

4、違反不利因素披露義務(wù)的法律責(zé)任

（1）開發(fā)商采取措施，進行拆除、整改，盡可能地消除不利因素或者賠償購房者損失。

《民法典》

第五百七十七條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（2）解除購房合同

《民法典》

第一百四十七條

基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

第一百四十八條

一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

（3）承擔(dān)締約過失責(zé)任

當(dāng)開發(fā)商存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況的情形時，同時構(gòu)成欺詐與締約過失，當(dāng)事人享有選擇權(quán)。在無法證明開發(fā)商存在欺詐的故意時，開發(fā)商雖不用承擔(dān)因欺詐而導(dǎo)致合同被撤銷的責(zé)任，但若存在未如實告知相關(guān)情況等其他違反誠實信用原則的行為，仍應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，該締約過失責(zé)任不以商品房預(yù)售合同的不成立或無效為前提。

如不利因素影響購房人購買房屋的居住目的，則構(gòu)成根本違約，購房者可以選擇解除合同要求開發(fā)商退賠購房款及利息、賠償違約金、經(jīng)濟補償?shù)取Ｒ罁?jù)不同的訴訟請求，會產(chǎn)生不同的法律后果。

當(dāng)開發(fā)商存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況的情形時，同時構(gòu)成欺詐與締約過失，當(dāng)事人享有選擇權(quán)。在無法證明開發(fā)商存在欺詐的故意時，開發(fā)商雖不用承擔(dān)因欺詐而導(dǎo)致合同被撤銷的責(zé)任，但若存在未如實告知相關(guān)情況等其他違反誠實信用原則的行為，仍應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，該締約過失責(zé)任不以商品房預(yù)售合同的不成立或無效為前提，但應(yīng)注意將合同有效下的締約過失責(zé)任與違約責(zé)任相區(qū)分。