導(dǎo)讀：“售后包租”商鋪?zhàn)鳛橐环N房地產(chǎn)銷售模式，雖然提供了較高的預(yù)期回報(bào)，但也伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在考慮購(gòu)買時(shí)，需要全面評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、合同條款等多方面因素，做出理性的投資決策。同時(shí)，政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)也需要加強(qiáng)對(duì)這一模式的監(jiān)管，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。

1、什么是“售后包租”商鋪？

“售后包租”商鋪是一種特殊的房地產(chǎn)銷售模式，其核心在于開(kāi)發(fā)商在銷售商鋪的同時(shí)，向購(gòu)買者提供一定期限的租賃服務(wù)承諾。

這種模式通常包括以下幾個(gè)關(guān)鍵特點(diǎn)：

（1）開(kāi)發(fā)商以承諾回報(bào)作為營(yíng)銷策略。

開(kāi)發(fā)商在銷售商鋪時(shí)，會(huì)向購(gòu)買者承諾在一定年限內(nèi)，提供固定的租金回報(bào)。這種回報(bào)率通常遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)銀行存款或債券的收益，吸引投資者進(jìn)行購(gòu)買?！笆酆蟀狻鄙啼佂情_(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金而采取的一種營(yíng)銷策略。通過(guò)提供高回報(bào)的承諾，吸引投資者購(gòu)買，從而加速銷售進(jìn)度和資金回流。

（2）“售后返租”看似讓利消費(fèi)者，實(shí)際是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。

“售后包租”模式中，開(kāi)發(fā)商將商鋪的租賃風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者。盡管開(kāi)發(fā)商提供了租賃承諾，但實(shí)際的租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。如果商鋪無(wú)法出租或租金低于預(yù)期，購(gòu)買者將面臨損失。“售后包租”商鋪的成功與否高度依賴于市場(chǎng)環(huán)境。如果市場(chǎng)環(huán)境不佳，或者商鋪難以出租，購(gòu)買者可能會(huì)面臨難以出售或轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。

“售后包租”商鋪?zhàn)鳛橐环N房地產(chǎn)銷售模式，雖然提供了較高的預(yù)期回報(bào)，但也伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在考慮購(gòu)買時(shí)，需要全面評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、合同條款等多方面因素，做出理性的投資決策。同時(shí)，政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)也需要加強(qiáng)對(duì)這一模式的監(jiān)管，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)確保自身合規(guī)性，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任

（1）保證項(xiàng)目合規(guī)性的責(zé)任：開(kāi)發(fā)商在銷售商鋪之前，必須根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二章的規(guī)定，確保其銷售行為符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。這要求開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)、規(guī)劃許可和施工許可等法律文件后，方可進(jìn)行商鋪的建設(shè)和銷售。未經(jīng)審查或不符合規(guī)定而擅自銷售，將面臨行政處罰和民事賠償責(zé)任。

（2）確保取得合法預(yù)售許可：依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十三條，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可的情況下，不得進(jìn)行銷售或以任何形式收取預(yù)訂款等費(fèi)用。違反此規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不僅需退還預(yù)訂款，還可能面臨高額罰款，嚴(yán)重時(shí)可能被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

（3）確保廣告真實(shí)性，不做虛假宣傳：根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第四條，開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法，不得含有虛假或誤導(dǎo)性的信息。開(kāi)發(fā)商在宣傳售后返租商鋪時(shí)，必須保證廣告中關(guān)于商鋪位置、租金回報(bào)率、租賃期限等信息的真實(shí)性，否則可能因虛假?gòu)V告而承擔(dān)法律責(zé)任。

（4）保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益：根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條，開(kāi)發(fā)商在交易過(guò)程中應(yīng)尊重和保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)等合法權(quán)益。開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向消費(fèi)者提供真實(shí)、全面的商鋪信息，包括但不限于商鋪的權(quán)屬狀況、租賃合同的條款等，以確保消費(fèi)者能夠做出明智的購(gòu)買決策。

（5）盡到風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)：依據(jù)《合同法》第三十九條，開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房者明確提示合同中的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任限制條款。開(kāi)發(fā)商在售后返租合同中應(yīng)明確指出可能影響業(yè)主收益的風(fēng)險(xiǎn)因素，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，并在合同中約定相應(yīng)的責(zé)任分擔(dān)機(jī)制。

（6）確保產(chǎn)權(quán)過(guò)戶：根據(jù)《物權(quán)法》第九條，開(kāi)發(fā)商在銷售商鋪后，有責(zé)任協(xié)助購(gòu)房者完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)商需在約定的時(shí)間內(nèi)，將商鋪的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，并確保過(guò)戶過(guò)程中的所有法律手續(xù)齊全、合法。

3、監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)管職責(zé)，盡到監(jiān)管責(zé)任

（1）嚴(yán)格進(jìn)行資質(zhì)審查：監(jiān)管部門應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行審查，確保其具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。監(jiān)管部門需定期對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于不符合資質(zhì)要求的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)限制或取消其開(kāi)發(fā)資格，以防止不合格的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)。

（2）對(duì)商鋪售價(jià)進(jìn)行監(jiān)管：依據(jù)《價(jià)格法》第六條，監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商進(jìn)行價(jià)格欺詐或不正當(dāng)價(jià)格行為。監(jiān)管部門應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)，對(duì)于價(jià)格異常波動(dòng)或存在價(jià)格操縱行為的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查和處理。

（3）確保合同公平公正：監(jiān)管部門應(yīng)依據(jù)《合同法》和《商品房銷售管理辦法》對(duì)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合同進(jìn)行監(jiān)管，確保合同的公平性和合法性。監(jiān)管部門應(yīng)定期檢查開(kāi)發(fā)商使用的合同范本，對(duì)于存在不公平條款或違反法律規(guī)定的合同，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修改或更換。

（4）完善糾紛調(diào)解機(jī)制：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，監(jiān)管部門應(yīng)建立房地產(chǎn)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)處理房地產(chǎn)市場(chǎng)中的糾紛。監(jiān)管部門應(yīng)設(shè)立專門的調(diào)解機(jī)構(gòu)，為業(yè)主和開(kāi)發(fā)商提供糾紛解決的途徑，減少訴訟的發(fā)生，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

（4）嚴(yán)格落實(shí)信息公開(kāi)責(zé)任：監(jiān)管部門應(yīng)根據(jù)《政府信息公開(kāi)條例》的規(guī)定，公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息，提高市場(chǎng)透明度。監(jiān)管部門應(yīng)主動(dòng)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)信息、在建項(xiàng)目的進(jìn)度信息、商品房的銷售價(jià)格等，以便消費(fèi)者和投資者了解市場(chǎng)情況，做出理性判斷。

4、購(gòu)房人如何進(jìn)行維權(quán)？

（1）行使合同解除權(quán)：業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第九十四條，在開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約的情況下，行使合同解除權(quán)，并要求賠償損失。當(dāng)開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定支付租金或履行其他合同義務(wù)，嚴(yán)重影響業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主有權(quán)解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償因此造成的損失。

（2）進(jìn)行違約金、預(yù)期利益索賠：業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第一百一十四條，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金以補(bǔ)償因違約造成的損失。在售后返租合同中，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)約定違約金條款，一旦開(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主可以依據(jù)合同約定要求支付違約金。業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第一百一十三條，要求開(kāi)發(fā)商賠償因違約而失去的預(yù)期利益。業(yè)主購(gòu)買售后返租商鋪的目的通常是為了獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，如果開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的租金收益，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商賠償這部分損失。

（3）尋求法律救濟(jì)：業(yè)主對(duì)監(jiān)管部門的行政行為有異議的，可以根據(jù)《行政復(fù)議法》和《行政訴訟法》提起行政復(fù)議或行政訴訟。如果業(yè)主認(rèn)為監(jiān)管部門在處理售后返租商鋪問(wèn)題上存在不作為或不當(dāng)行為，可以通過(guò)法律途徑要求糾正。