導(dǎo)讀：我國的商品房銷售大多是通過預(yù)售完成的。在簽訂房屋買賣合同時房屋還未建成，購房人無法實地考察房屋的真實情況，只能通過開發(fā)商制作的沙盤、宣傳視頻、宣傳單等的宣傳廣告來判斷房屋的好壞及決定是否購買。而開發(fā)商為了快速收獲銷售利益，往往在宣傳廣告上狠下功夫，因虛假宣傳引發(fā)的合同糾紛時有發(fā)生，可謂“宣傳天花亂墜，履行支離破碎”。

1、開發(fā)商虛假宣傳的認定

對開發(fā)商是否構(gòu)成虛假宣傳，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的法律認定，在司法實踐中通常由法官依照相關(guān)規(guī)定并結(jié)合自身經(jīng)驗進行自由裁量，主要看虛假宣傳對合同訂立、房屋價格有無重大影響，虛假宣傳的內(nèi)容是否構(gòu)成要約而非要約邀請。

雖然《廣告法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》等一系列法律法規(guī)和司法解釋對房地產(chǎn)市場的虛假宣傳進行了規(guī)制，也賦予了購房人救濟途徑，但在利益的驅(qū)動下，開發(fā)商的“手段”推陳出新、層出不窮。鑒于法律的滯后性，購房者需要事先做好風(fēng)險防范，避免蒙受損失。

2、開發(fā)商虛假宣傳的主要內(nèi)容

從內(nèi)容來看，開發(fā)商虛假宣傳主要表現(xiàn)為對小區(qū)地理位置、周邊環(huán)境、發(fā)展前景、配套設(shè)施、房屋裝飾裝修情況等作出虛假描述；對戶口、投資回報等進行違法許諾；對“學(xué)區(qū)房”進行虛假宣傳等。

3、消費者如何跳出開發(fā)商虛假宣傳的陷阱

（1）仔細審查房屋預(yù)售（買賣）合同

買房時切記把握的基本原則在于，合同中沒有明確約定的內(nèi)容大概率都是假的，一定要將重要條件通過合同的形式進行固定。簽訂合同時要對合同的主體、權(quán)利義務(wù)、解除條件、違約責(zé)任、爭議處理等條款進行仔細審查，警惕格式條款和霸王條款，以確保自身權(quán)益不受侵害，降低房開商違約帶來的損失、風(fēng)險。

首先，要留意宣傳資料上的宣傳主體和合同賣方是否一致，如果不一致可以要求出賣方在宣傳資料上簽章或?qū)⑿麄髻Y料資料作為合同附件，避免開發(fā)商通過變相主體逃避違約責(zé)任。

此外，還要留意違約責(zé)任條款。部分房屋預(yù)售（買賣）合同雖然有違約責(zé)任條款還約定了違約金，但為買方承擔(dān)違約責(zé)任時設(shè)置的違約金比例遠高于為開發(fā)商自己承擔(dān)違約責(zé)任時的違約金比例，還有的開發(fā)商將違約金約定為購房款總額的0.2%甚至0.1%，假設(shè)購房款為500萬元，乘以0.1%也不過5000元，根本不能彌補購房人因開發(fā)商違約遭受的損失。

爭議處理條款也會存在陷阱，有的開發(fā)商會將爭議解決方式限定為仲裁，排除訴訟，購房人往往忽略這一條款或者雖然留意到卻未洞悉其中的風(fēng)險。仲裁采用一裁終局的制度，雖然有簡單快捷的優(yōu)勢，也有不利裁決、無法救濟的風(fēng)險。仲裁裁決作出后，當(dāng)事人已無法就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。因此，一定要在爭議處理條款中保留訴訟的權(quán)利。

（2）對于開發(fā)商的宣傳或者承諾進行核驗

①關(guān)于小區(qū)的配套設(shè)施，可以通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖去核實。

②關(guān)于是否屬于學(xué)區(qū)房，可以要求開發(fā)商提供相關(guān)政府文件、與學(xué)校簽訂的協(xié)議。有些地區(qū)會主動公布預(yù)售房小區(qū)適齡兒童少年義務(wù)教育階段的學(xué)區(qū)情況，因此購房人也可以到相關(guān)政府部門網(wǎng)站上進行查詢，也可以自行去教育部門核實。

③關(guān)于房屋的配置、裝修，可以要求開發(fā)商提供施工圖紙進行核實。

④關(guān)于周邊環(huán)境和發(fā)展前景，可以要求開發(fā)商提供樓盤所在及周邊地塊的控制性詳細規(guī)劃，也可以自行向規(guī)劃部門申請信息公開來進行核實。

（3）留存證據(jù)

在購房過程中保留商品房買賣（預(yù)售）合同及網(wǎng)絡(luò)、微信、宣傳冊、廣告牌、沙盤等宣傳資料，對交易過程中的非合同內(nèi)容，如許諾、承諾、答疑、回復(fù)等進行錄音錄像，甚至公證。

對中國多數(shù)家庭來說，買房是一筆不小的投資，切不可心存僥幸，疏忽大意。對于周邊環(huán)境、配套設(shè)施、學(xué)區(qū)、發(fā)展前景等宣傳內(nèi)容要盡量落實到合同上，可以要求開發(fā)商提供相應(yīng)證明文件，或自己向有關(guān)部門進行核實。另外，簽訂合同時要進行審慎審查每一條款，遇到難以判斷的風(fēng)險或難以解決的法律問題請及時咨詢專業(yè)律師。