1、房屋轉(zhuǎn)租的合法性認(rèn)定

首先需要明確的是，無(wú)論房屋轉(zhuǎn)租行為是否合法，都不會(huì)直接影響到轉(zhuǎn)租合同的法律效力。轉(zhuǎn)租合同若不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效事由，則應(yīng)當(dāng)是合法有效的。

經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為合法有效，且承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。如果次承租人對(duì)房屋造成損失的，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，否則承租人須承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

2、擅自轉(zhuǎn)租的法律后果

第一、出租人有權(quán)要求解除合同?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

第二、如果租賃合同對(duì)擅自轉(zhuǎn)租行為約定了違約責(zé)任，則出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。出租人可以在行使法定解除權(quán)的同時(shí)，要求承租人承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

第三、如果擅自轉(zhuǎn)租行為符合侵權(quán)構(gòu)成要件，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)侵權(quán)的損害賠償責(zé)任。需要注意的是，出租人同時(shí)享有違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任請(qǐng)求權(quán)時(shí)，只能選擇其中一個(gè)提起訴訟。出租人可以結(jié)合兩種請(qǐng)求權(quán)所能主張的金額、舉證難度、管轄法院等實(shí)際情況，權(quán)衡之后作出選擇。

3、租賃合同解除后的法律后果

第一、承租人占有房屋時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人騰退房屋。一旦合同被解除，承租人基于租賃合同占有房屋的權(quán)利基礎(chǔ)也就不復(fù)存在，出租人有權(quán)要求無(wú)權(quán)占有的承租人進(jìn)行返還。

第二、次承租人占有房屋時(shí)，出租人有權(quán)直接要求次承租人返還房屋。如果次承租人拒不騰退房屋，出租人有權(quán)要求次承租人支付逾期騰房的占有使用費(fèi)。

第三、合同解除不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。出租人仍有權(quán)在合同解除之后要求承租人承擔(dān)相應(yīng)的合同約定責(zé)任。

公司治理建議：

1、房屋租賃合同應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租事項(xiàng)進(jìn)行約定

出租人應(yīng)在租賃合同中與承租人約定是否同意轉(zhuǎn)租，若同意轉(zhuǎn)租，需進(jìn)一步約定承租人對(duì)于轉(zhuǎn)租所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，以及相應(yīng)的違約責(zé)任，尤其是承租人對(duì)于騰退房屋、次承租人毀損房屋所應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。此外，出租人還可以與承租人在合同中約定轉(zhuǎn)租后的轉(zhuǎn)租租金分配比例；若不同意轉(zhuǎn)租，需進(jìn)一步約定承租人違反禁止轉(zhuǎn)租義務(wù)時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

本案中牛某要求杜某承擔(dān)租金差價(jià)損失的賠償責(zé)任，法院未予支持，原因在于牛某的主張既不符合法律關(guān)于“損害賠償”構(gòu)成要件的規(guī)定，又不存在合同依據(jù)。但如果出租人和承租人在合同中對(duì)擅自出租的損害賠償金額或計(jì)算方法進(jìn)行約定的話，法院會(huì)予以部分或全額支持。建議出租人約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法，以規(guī)避法官對(duì)于賠償金額的自由裁量。

2、出租人的權(quán)利救濟(jì)途徑

首先，出租人在知曉轉(zhuǎn)租事宜時(shí)應(yīng)及時(shí)提出異議。承租人擅自轉(zhuǎn)租并不一定都是不合法的，在推定出租人同意轉(zhuǎn)租的情形下不合法可能轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏?。如果出租人知道或者?yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，則推定出租人同意轉(zhuǎn)租，承租人也就無(wú)權(quán)行使救濟(jì)權(quán)利。

其次，出租人可以要求解除租賃合同。前文已述，合同解除權(quán)是出租人的法定權(quán)利。

再次，無(wú)論出租人是否選擇解除租賃合同，出租人均有權(quán)要求承租人按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的前提是雙方在租賃合同中對(duì)非法轉(zhuǎn)租的法律后果作出了約定。

最后，需要說(shuō)明的是，承租人通過(guò)非法轉(zhuǎn)租獲取的房租差價(jià)不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。關(guān)于房租差價(jià)的性質(zhì)，理論界有不同觀點(diǎn)，但在司法實(shí)踐中，法院一般傾向于認(rèn)定房租差價(jià)不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，在沒(méi)有合同約定的情況下，出租人無(wú)權(quán)要求承租人給付該差價(jià)。因?yàn)槌鲎馊送ㄟ^(guò)出租房屋所能獲取的利益是固定的，也即房屋租金，即使承租人擅自轉(zhuǎn)租并收取轉(zhuǎn)租租金，出租人所能收取的租金也并不會(huì)因此減少，即出租人并不會(huì)因承租人收取轉(zhuǎn)租租金而遭受損失，故承租人收取的轉(zhuǎn)租租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。本案法院也是據(jù)此作出了駁回出租人該項(xiàng)請(qǐng)求的判決。