導讀：根據(jù)合同法的規(guī)定，在房屋租賃關系中，承租人享有優(yōu)先購買權，即承租人在出租人出賣所承租房屋時，同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買所承租房屋的權利。因此，承租人在出租人出賣租賃房屋時，可以行使優(yōu)先購買權，而在出租人解除買賣合同，將租賃房屋退給原房屋所有權人時，則無行使優(yōu)先購買權的余地。如果出租人侵害承租人優(yōu)先購買權的，則承租人有權請求出租人承擔賠償責任。優(yōu)先購買權制度的設立，追求的主要是生存和安全價值，是對一種基本社會秩序的維護，維護和穩(wěn)定既有經(jīng)濟秩序，充分發(fā)揮財產(chǎn)的使用效能，是為了彌合承租人使用權與出租人所有權相分離的矛盾，而不是對出租人所有權的限制，更不能對出租人解除房屋買賣合同加以限制。

案情介紹：

2010年12月，王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，**該公司開發(fā)的某商業(yè)廣場的一間商鋪。同日，管理該商業(yè)廣場的物業(yè)公司與王某簽訂租賃合同書一份，承租被告**的上述房屋，合同中有約定：如王某轉(zhuǎn)讓或者以其他形式處分該房屋的所有權，必須事先征得物業(yè)公司的同意，物業(yè)公司在同等條件下享有優(yōu)先**權，否則王某應承擔違約責任。

2011年6月，開發(fā)商向王某交付了上述房屋。2012年11月，因開發(fā)商遲遲沒有提供齊備資料報產(chǎn)權登記機關備案，導致王某無法取得房地產(chǎn)權屬證書，王某通過訴訟，與開發(fā)商解除了商品房買賣合同。物業(yè)公司得知后，認為王某的行為屬于以其他形式處分涉案房屋的所有權，未事先征得物業(yè)公司同意，侵害了其優(yōu)先購買權，因此訴至法院，要求判令被告賠償違約金19萬2千余元。

王某辯稱：

自己從未取得涉案房屋的所有權，解除商品房買賣合同并非處分該房屋所有權的行為，未侵害原告優(yōu)先購買權。即使被告構成違約，合同約定的違約金過高，應當按照原告的實際損失確定違約金的金額，但原告并不存在損失。因而請求駁回原告的訴訟請求。

判決結果：

無錫市惠山區(qū)人民法院依法判決駁回原告物業(yè)公司的訴訟請求。

裁判理由：

“ 本案的爭議焦點在于：出租人與房屋出賣人解除房屋買賣合同時，承租人是否有權行使優(yōu)先購買權。

法院經(jīng)審理認為：原告與被告簽訂的租賃合同書系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務?，F(xiàn)原告主張，被告與開發(fā)商解除商品房買賣合同，系被告以其他形式處分了涉案房屋的所有權，未事先征得其同意，侵害其優(yōu)先購買權，故被告構成違約，應當承擔違約責任。然而，不動產(chǎn)物權的設立，經(jīng)依法登記后才發(fā)生效力，未經(jīng)登記的，不發(fā)生效力。被告因開發(fā)商違約而未能取得涉案房屋的房地產(chǎn)權屬證書，故其在解除商品房買賣合同時，尚未取得涉案房屋的所有權，并不涉及處分涉案房屋的所有權，無需事先征得原告的書面同意，也未侵害原告的優(yōu)先購買權。同時，在上述法律關系中也沒有買受人或抵押權人的參與，不存在因買受人或抵押權人拒絕履行租賃合同而導致租賃合同無法履行的情況，故對原告的上述主張不予支持。”

法官評析：

根據(jù)合同法的規(guī)定，在房屋租賃關系中，承租人享有優(yōu)先購買權，即承租人在出租人出賣所承租房屋時，同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買所承租房屋的權利。因此，承租人在出租人出賣租賃房屋時，可以行使優(yōu)先購買權，而在出租人解除買賣合同，將租賃房屋退給原房屋所有權人時，則無行使優(yōu)先購買權的余地。如果出租人侵害承租人優(yōu)先購買權的，則承租人有權請求出租人承擔賠償責任。優(yōu)先購買權制度的設立，追求的主要是生存和安全價值，是對一種基本社會秩序的維護，維護和穩(wěn)定既有經(jīng)濟秩序，充分發(fā)揮財產(chǎn)的使用效能，是為了彌合承租人使用權與出租人所有權相分離的矛盾，而不是對出租人所有權的限制，更不能對出租人解除房屋買賣合同加以限制。

本案中，王某因開發(fā)商違約而行使合同解除權，解除了房屋買賣合同，在此情形下，王某并不存在出賣租賃房屋的行為，物業(yè)公司認為王某侵害其優(yōu)先購買權顯然是于法無據(jù)的。然而，本案中雙方還約定，若王某欲以轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押或者其他形式處分該房屋的所有權時，必須事先征得物業(yè)公司的書面同意，物業(yè)公司主張王某侵害其優(yōu)先購買權的主要理由是：認為王某解除房屋買賣合同的行為系以其他形式處分租賃房屋的所有權，且未事先征得其的同意，已構成違約，侵害了其優(yōu)先購買權。雖然王某與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后，開發(fā)商按約交付了房屋，但一直未辦理房屋所有權登記，即尚未將房屋有所有權轉(zhuǎn)移給王某，所以王某直至解除房屋買賣合同時都未取得房屋所有權，更談不上處分房屋所有權。因此，物業(yè)公司的主張也是沒有事實和法律依據(jù)的，其訴訟請求不應得到法院支持。