導讀：2013年11月，山東淄博某科技公司與某園林公司簽訂了一份《產(chǎn)業(yè)園購房合同》，約定園林公司以8400元/平方米的價格購買科技公司開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園4號樓3層整層房產(chǎn)，總面積1000.53平方米，總房款843萬元。

合同約定付款方式特殊：園林公司以工程款463萬元抵作首付，剩余380萬元房款，則需通過“為出賣方做項目的工程款抵頂”支付。合同簽訂后，園林公司支付了18萬元辦證費，科技公司也于2013年12月將房屋實物交付，園林公司自此實際占有、使用該辦公用房長達十余年。

然而，看似順利的交易背后隱患重重。約定的“工程項目”始終未能啟動，導致剩余380萬房款長期無法通過工程款抵頂方式支付。園林公司僅在2016年以燈具款抵頂了19萬元。更關(guān)鍵的是，因園林公司未付清全款，科技公司遂將涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶至案外人甲公司名下進行代持。

2024年3月，得知房產(chǎn)已登記在他人名下的園林公司，認為科技公司構(gòu)成“一房二賣”，致使其合同根本目的無法實現(xiàn)，憤而訴至法院，要求：解除雙方2013年簽訂的《產(chǎn)業(yè)園購房合同》；科技公司返還其已付購房款463萬元及辦證費18萬元；科技公司賠償其利息損失264萬元及后續(xù)利息；承擔全部訴訟及保全費用。

面對指控，科技公司堅決否認“一房二賣”，強調(diào)甲公司僅為代持關(guān)系，房屋的實際所有權(quán)和處分權(quán)仍在自己手中，且完全具備將房屋過戶給園林公司的能力。科技公司抗辯的核心在于：

房屋早已于2013年底交付，園林公司已實際占有、使用、收益十余年；未辦過戶是因為合同約定的辦證條件未成就——即需在買受人交清全款或辦妥按揭后的720個工作日內(nèi)辦理；代持方甲公司已出具書面證明，承諾隨時可配合將產(chǎn)權(quán)過戶回科技公司或直接過戶給園林公司。

法院經(jīng)審理，查明了案件的核心事實：合同真實有效、付款方式特殊、房屋已交付并由買方長期使用、大部分剩余房款因無項目可抵而未能支付、產(chǎn)權(quán)由甲公司代持且其承諾可隨時過戶。

法院如何裁判？

此案存在幾個關(guān)鍵點：

“一房二賣”的認定：科技公司將產(chǎn)權(quán)過戶至甲公司名下，形式上確實將房屋登記在合同第三方名下。若甲公司主張所有權(quán)，園林公司作為買方的權(quán)利將面臨風險，合同目的確有不能實現(xiàn)之虞。表面上，園林公司要求解除合同的訴請似乎成立。

十余年占有使用的現(xiàn)實：園林公司已實際占有、使用涉案房屋長達10余年，且涉案的4號樓3層301、302、303室是三套擁有獨立產(chǎn)權(quán)證書、可分割的房產(chǎn)。

代持承諾的效力：代持方甲公司明確表示僅為代持，并承諾可隨時按科技公司要求辦理過戶，這在一定程度上降低了產(chǎn)權(quán)不確定性帶來的風險。

合同履行的狀態(tài)：園林公司已支付了首付款463萬元（工程款抵頂）及辦證費18萬元，并抵頂了19萬元燈具款。剩余房款361萬元（380萬-19萬）因無項目可抵而長期未付，成為主要障礙。

法院的智慧判決：部分解除+逾期全解的“雙軌制”方案

法院最終作出了極具創(chuàng)新性且平衡雙方利益的判決：

核心判決：科技公司需在判決生效后30日內(nèi)，為園林公司辦理302、303室（面積共計583平方米，作價489.2萬元）的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

利益調(diào)整：考慮到園林公司已付款項（463萬首付 + 18萬辦證費 + 19萬燈具款 = 500萬）遠超其將獲得的302、303室價值（489.2萬），超出部分（10.8萬元），結(jié)合雙方過錯（特別是科技公司擅自過戶的代持操作），法院酌定其中6.2萬元視為科技公司對園林公司的補償，不再返還。

部分解除： 合同項下剩余未履行的380萬元房款義務(wù)對應(yīng)的部分（主要是301室，以及302、303室作價后覆蓋不了的剩余價值部分）予以解除。

嚴厲的兜底條款：如果科技公司未能在30日內(nèi)完成302、303室的過戶，則視為其放棄部分履行的機會，整個《產(chǎn)業(yè)園購房合同》將在第31日自動全部解除。一旦全部解除，科技公司需在30日內(nèi)：返還園林公司本金500萬元（已付購房款、辦證費、抵頂款）；支付資金占用費300萬元；并支付以500萬元為基數(shù)，自2023年11月27日起至實際付清之日止，按同期一年期LPR計算的利息。

一審判決后，雙方均未上訴。科技公司在期限內(nèi)完成了302、303室的過戶手續(xù)，合同剩余380萬元房款對應(yīng)的部分解除。一場糾纏十余年的房產(chǎn)交易糾紛，最終以部分履行、部分解除的方式落下帷幕。

法官釋法：合同部分解除——公平與誠信原則下的衡平利器

本案的核心亮點在于法院創(chuàng)新性地適用了“合同部分解除”。法官指出，合同解除雖是擺脫合同僵局的重要救濟手段，但在合同已部分履行且具備特殊背景時，全部解除可能違背公平誠信原則，甚至破壞交易秩序。

法律基礎(chǔ)：《民法典》第631、632、633條為合同部分解除提供了依據(jù)，規(guī)定了在交付主從物、數(shù)物、分批交付貨物等情形下，若部分標的物問題導致合同目的部分不能實現(xiàn)，可請求部分解除合同。

司法實踐的靈活運用：超出法律明確列舉的情形時，能否部分解除需嚴格把握立法精神，并滿足以下關(guān)鍵條件：

標的物及義務(wù)可分割：本案房產(chǎn)為三套獨立產(chǎn)權(quán)房屋，合同義務(wù)（支付房款、辦理過戶）可分割履行，符合分批交付類似邏輯。

維護交易秩序與穩(wěn)定：園林公司已使用房屋十余年，全部解除要求返還房產(chǎn)并支付巨額資金占用費，對科技公司過于嚴苛，易引發(fā)市場震蕩。部分解除維持了核心交易的穩(wěn)定。

恪守公平與誠信：園林公司雖未付清全款，但已支付大部分款項并長期使用；科技公司擅自過戶有錯在先，但代持承諾降低了風險。全部解除可能被視作園林公司利用對方瑕疵謀求額外利益（如高額資金占用費），有違誠信。部分解除平衡了雙方利益與過錯。

不觸及合同根本：部分解除的只能是可分割的非核心條款，不能動搖合同成立的根基（如主體、核心標的、主要價格框架）。

本案警示：

“工程款抵房款”需明確項目：以未來不確定的工程項目抵頂房款風險極高，務(wù)必明確項目內(nèi)容、啟動時間、估值方式及無法實施的替代方案。

“代持”操作須規(guī)范透明：房產(chǎn)代持雖不必然違法，但需有清晰協(xié)議并向相關(guān)方（如買方）充分披露。擅自過戶登記至代持方名下極易引發(fā)“一房二賣”糾紛和信任危機。

長期拖延履行的風險累積：合同履行長期停滯（如本案剩余房款十年未解決），會放大市場風險、增加糾紛解決難度和成本。當事人應(yīng)積極協(xié)商推進或及時尋求法律救濟。

十余年的等待，一場關(guān)于契約精神與交易公平的考驗。當冰冷的法條遇上錯綜復雜的現(xiàn)實，法院的判決昭示著：法律的終極目標，是讓公平正義在每一個案件中得以實現(xiàn)。