導(dǎo)讀：無(wú)論是債權(quán)人還是債務(wù)人，唯有認(rèn)清讓與擔(dān)保的“擔(dān)保之實(shí)”與“所有權(quán)之虛”，才能在融資擔(dān)保的迷局中守住法律底線。畢竟，真正的交易安全，從不源于一紙名不副實(shí)的房產(chǎn)證，而源于對(duì)契約本質(zhì)的誠(chéng)實(shí)恪守。

核心之問(wèn)：當(dāng)一紙房屋買(mǎi)賣合同背后隱藏著借貸關(guān)系，債權(quán)人手握房產(chǎn)證時(shí)，能否主張自己是真正的所有權(quán)人？

1、案情回溯：10萬(wàn)借款引發(fā)的“房屋買(mǎi)賣”

2018年12月，張某出借10萬(wàn)元給孫某、王某，約定一年后償還。到期日（2019年12月9日），債務(wù)人無(wú)力還款，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》：孫某、王某將房屋“出售”給張某，作價(jià)30萬(wàn)元，但約定三年后才交房（2022年12月9日）。簽約當(dāng)日，房屋即過(guò)戶至張某名下。后因?qū)O某去世、王某拒交房，張某訴至法院要求確認(rèn)所有權(quán)并交付。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：這究竟是真實(shí)買(mǎi)賣，還是以房屋為借貸設(shè)立的讓與擔(dān)保？

張某主張：借款轉(zhuǎn)為房款，已支付30萬(wàn)元（含后續(xù)補(bǔ)款7萬(wàn)元），房屋應(yīng)歸其所有。

王某抗辯：過(guò)戶僅為擔(dān)保債務(wù)，若還清借款需返還房屋。

2、法院裁判：穿透表面交易，鎖定讓與擔(dān)保本質(zhì)

法院綜合多重證據(jù)，認(rèn)定本案屬于“名為買(mǎi)賣，實(shí)為擔(dān)?！保?/p>

交易習(xí)慣顯異常：合同約定過(guò)戶后三年交房，違背正常房屋交易即時(shí)交付的慣例。張某自述簽約時(shí)約定“若還清借款則過(guò)戶返還”，證明所有權(quán)處于待定狀態(tài)，不符合買(mǎi)賣關(guān)系的確定性。

資金流向存矛盾：借款本金僅10萬(wàn)元，但房屋作價(jià)30萬(wàn)元，且無(wú)書(shū)面清算協(xié)議證明債務(wù)已轉(zhuǎn)為房款。張某在過(guò)戶后另支付王某7萬(wàn)元，更說(shuō)明30萬(wàn)元“購(gòu)房款”并非真實(shí)對(duì)價(jià)。

法律定性：讓與擔(dān)保的成立要件

根據(jù)《民法典擔(dān)保制度解釋》第68條：“財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，但約定債務(wù)不履行時(shí)財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，該約定無(wú)效不影響擔(dān)保意思表示的效力?！?/p>

表面行為（買(mǎi)賣合同）無(wú)效：雙方無(wú)真實(shí)買(mǎi)賣合意，屬“虛假意思表示”（《民法典》第146條）。

隱藏行為（讓與擔(dān)保）有效：房屋過(guò)戶是擔(dān)保形式，張某僅有權(quán)就房屋價(jià)值優(yōu)先受償，不能直接取得所有權(quán)。

判決結(jié)果：駁回張某訴請(qǐng)，二審維持原判。

3、法官解析：讓與擔(dān)保的三大核心規(guī)則

（1）如何識(shí)別真實(shí)意思表示？

法院需綜合考察：

出賣動(dòng)機(jī)：債務(wù)人是否急售房屋？買(mǎi)受人是否有購(gòu)房需求？

實(shí)際履行：買(mǎi)受人是否支付合理對(duì)價(jià)？是否實(shí)際接管房屋？（本案中張某未入住）

關(guān)聯(lián)關(guān)系：雙方是否存在借貸背景？房屋評(píng)估價(jià)是否顯著偏離市場(chǎng)？

關(guān)鍵提示：僅憑過(guò)戶登記不能推定買(mǎi)賣關(guān)系真實(shí)，須穿透形式看實(shí)質(zhì)。

（2）讓與擔(dān)保的效力邊界

債權(quán)人權(quán)利受限：即使登記為所有權(quán)人，無(wú)權(quán)占有、使用或處分房屋（如本案房屋仍由王某控制）。債務(wù)到期未清償時(shí)，僅能通過(guò)拍賣/變賣房屋并就價(jià)款優(yōu)先受償。

禁止“流擔(dān)保”條款：直接約定“不還款則房屋歸債權(quán)人”無(wú)效（《擔(dān)保制度解釋》第68條第二款）。

（3）警惕混淆：讓與擔(dān)保 vs 以物抵債

本案中，合同簽訂于借款到期日，但約定未來(lái)三年還款期，符合讓與擔(dān)保的時(shí)間特征，排除了以物抵債的可能。

4、類案啟示：實(shí)務(wù)中如何避免法律風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)債權(quán)人的警示：

優(yōu)先受償≠直接所有：即使完成過(guò)戶，也需履行清算義務(wù)——拍賣房屋后，超出債務(wù)本息部分須返還債務(wù)人（參見(jiàn)韓某某訴黃某某案）。

證據(jù)留存：簽訂書(shū)面擔(dān)保協(xié)議，明確清算機(jī)制，避免被認(rèn)定為“虛假買(mǎi)賣”。

對(duì)債務(wù)人的保護(hù)：

及時(shí)主張權(quán)利：若債權(quán)人擅自處分擔(dān)保房屋，可訴請(qǐng)確認(rèn)買(mǎi)賣合同無(wú)效并追回剩余款項(xiàng)。

警惕估值失衡：擔(dān)保物價(jià)值遠(yuǎn)高于債務(wù)額時(shí)，可主張顯失公平（如本案房屋評(píng)估價(jià)30萬(wàn)元vs債務(wù)10萬(wàn)元）。

立法趨勢(shì)：讓與擔(dān)保的“有限合法化”

從《九民紀(jì)要》到《民法典擔(dān)保制度解釋》，司法實(shí)踐已逐步承認(rèn)：讓與擔(dān)保合同本身有效；完成公示（如過(guò)戶）后，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。

但需注意：其物權(quán)效力仍弱于典型抵押，未來(lái)需立法進(jìn)一步明確。

結(jié)語(yǔ)：本案猶如一面棱鏡，折射出“買(mǎi)賣型擔(dān)?！钡膹?fù)雜光譜：形式上的房產(chǎn)證，抵不過(guò)實(shí)質(zhì)上的擔(dān)保合意。當(dāng)房屋成為債務(wù)履行的“人質(zhì)”，法律的天平必須平衡債權(quán)安全與禁止暴利剝奪——《民法典》第68條確立的“優(yōu)先受償+強(qiáng)制清算”規(guī)則，正是對(duì)這一難題的精準(zhǔn)回應(yīng)。

無(wú)論是債權(quán)人還是債務(wù)人，唯有認(rèn)清讓與擔(dān)保的“擔(dān)保之實(shí)”與“所有權(quán)之虛”，才能在融資擔(dān)保的迷局中守住法律底線。畢竟，真正的交易安全，從不源于一紙名不副實(shí)的房產(chǎn)證，而源于對(duì)契約本質(zhì)的誠(chéng)實(shí)恪守。