導(dǎo)讀：房子建了多久，本身并不能自動讓它“轉(zhuǎn)正”變成合法建筑！它是不是違建，關(guān)鍵要看它當(dāng)年建的時候和現(xiàn)在是否符合法律規(guī)定。即使過了十年，如果它本質(zhì)上是違法的，那它還是違建！?不過，時間久了，在具體處理方式上可能會有些許差別。

一、什么是違建？法律怎么定義的？

簡單說，違建就是沒按規(guī)定“辦證”或者“不按證施工”的房子。?主要分兩大類：

1. “無證駕駛”型：

   • 沒有“準(zhǔn)生證”（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）?就開工建房子。

   • 沒有“出生證”（鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證）?就在農(nóng)村集體土地上建房（特別是非本村村民建房）。

   • 法律依據(jù)：

     《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條：?在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
     《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條：?在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證?！?進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)……由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

2. “掛羊頭賣狗肉”型：

   • 雖然有證，但完全不按證上批準(zhǔn)的內(nèi)容建！比如：

     • 批了3層，硬蓋了5層（超層高）。

     • 批了100平米，實際蓋了200平米（超面積）。

     • 批的是廠房，結(jié)果蓋成了酒店（改變用途）。

     • 批的是住宅，結(jié)果挖了個地下室當(dāng)倉庫（私改結(jié)構(gòu)）。

   • 法律依據(jù)：

     《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條：?未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的…… （都屬于違建處理范疇）。

二、為什么建了十年，它還是違建？

• 法律不講“過期作廢”：?法律上沒有規(guī)定說違建存在多少年后就自動變成合法建筑。違法行為不會因為時間流逝就自然“洗白”。就像你十年前偷了東西，十年后這東西在法律上依然不是你合法擁有的（除非過了刑事追訴時效，但物的權(quán)屬是另一回事）。

• “病根”在建設(shè)時：?判斷是不是違建，關(guān)鍵是看建設(shè)行為發(fā)生的那一刻是否合法合規(guī)。如果當(dāng)初建設(shè)時就沒證或者嚴(yán)重超規(guī)，那么從它建好的第一天起，它就是違建。十年只是它存在的時間，并沒有改變它“出生”的違法性質(zhì)。

• 持續(xù)違法狀態(tài)：?違建的存在本身，就是一種持續(xù)的對城鄉(xiāng)規(guī)劃管理秩序的違反。

三、那是不是建了十年就肯定會被拆？不一定！處理方式會更復(fù)雜。

雖然性質(zhì)上還是違建，但考慮到房子已經(jīng)存在十年，涉及到老百姓的切身利益和社會穩(wěn)定，行政機關(guān)在處理時不會簡單粗暴地“一刀切”全拆，而是會分類處理：

1. “尚可采取改正措施”的違建（最常見）：

   • 特點：?雖然當(dāng)時沒證或有點小問題，但房子本身符合現(xiàn)在的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，沒有占用生態(tài)紅線、基本農(nóng)田等絕對禁區(qū)，對公共安全、公共利益影響不大。

   • 處理方式：

     • 責(zé)令補辦手續(xù) + 罰款！?這是最理想的結(jié)果。讓你去補交土地出讓金、補辦規(guī)劃許可證、竣工驗收等手續(xù)，同時罰一筆款（可能按工程造價比例算）。

     • 法律依據(jù)：

       《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條：?…… 尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款……

2. “必須拆除或沒收”的違建：

   • 特點：?房子建在絕對不允許建的地方（如基本農(nóng)田、生態(tài)保護區(qū)、水源地、行洪通道、公共道路/綠地上），或者嚴(yán)重危害公共安全/公共利益（比如堵塞消防通道、壓占管線、是危房），或者完全不可能通過改正措施使其合法（比如超高、超大、結(jié)構(gòu)本身違法）。

   • 處理方式：

     • 限期拆除！?這是最嚴(yán)厲的后果。

     • 沒收實物或者違法收入！?如果拆了影響相鄰建筑安全或公共利益，可能選擇沒收（房子充公）。

     • 法律依據(jù)：

       《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條：?…… 無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。
       《中華人民共和國土地管理法》第77條：?未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的……?對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀…… （針對非法占地類違建）

3. 歷史遺留問題的特殊考量：

   • 如果這個十年前的房子，是在特定的歷史時期（比如法律法規(guī)還不完善、管理混亂的時期）建起來的，且符合當(dāng)時的“土政策”或者普遍做法，政府可能會出臺一些專項政策來處理。比如：

     • 進行普查登記。

     • 要求補繳相關(guān)費用和罰款。

     • 在符合現(xiàn)行規(guī)劃和安全要求的前提下，確權(quán)發(fā)證（或部分確權(quán)）。

     • 這種“轉(zhuǎn)正”機會是政策給的，不是法律自動賦予的，而且通常有嚴(yán)格的條件和時限！

四、律師給你的大白話建議：

1. 先搞清楚自家房子的“底細(xì)”：

   • 當(dāng)年建房時有沒有證？（找找老文件、老合同）

   • 有證的話，是不是完全按證建的？（面積、層數(shù)、用途）

   • 房子建在什么性質(zhì)的土地上？（集體土地？國有土地？是不是耕地？）

   • 房子現(xiàn)在符不符合最新的規(guī)劃？（去當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局查）

2. 如果被認(rèn)定為違建，別慌也別硬頂：

   • 仔細(xì)看處罰決定書：?它認(rèn)定你是哪種違建？是讓補手續(xù)罰款？還是必須拆？

   • 積極溝通，爭取“改正”：?如果是“尚可改正”類型，全力配合去補辦手續(xù)、交罰款。態(tài)度好很重要！

   • 收集有利證據(jù)：?比如證明房子存在多年、是唯一住房、符合當(dāng)前規(guī)劃、沒有大的安全危害等證據(jù)。

   • 利用聽證、復(fù)議、訴訟權(quán)利：?如果處罰決定不合理（比如明明可以改正卻要強拆），你有權(quán)在法定期限內(nèi)（通常是60天）申請聽證、行政復(fù)議或提起行政訴訟。這是法律給你的救命稻草！務(wù)必在時限內(nèi)行動！

3. “歷史遺留”不是免死金牌，要主動爭?。?/strong>

   • 關(guān)注當(dāng)?shù)卣袥]有出臺處理歷史遺留問題的政策。

   • 如果有，盡快按政策要求去申報、補辦，錯過這村可能就沒這店了。

4. 咨詢專業(yè)律師！

   • 違建認(rèn)定和處理極其復(fù)雜，涉及規(guī)劃、土地、行政處罰、訴訟等多方面法律。專業(yè)律師能幫你：

     • 分析房子性質(zhì)和風(fēng)險等級。

     • 判斷處罰是否合法合理。

     • 指導(dǎo)你如何收集證據(jù)、補辦手續(xù)。

     • 代理你進行聽證、復(fù)議和訴訟，爭取最好的結(jié)果（保住房子或減少損失）。