案情簡介

1986年，26歲的農(nóng)村小伙陳志遠經(jīng)表哥陳志國介紹到天津干活，在機械廠做臨時工，一個月工資50塊，錢雖然不多，但好在比較穩(wěn)定，他想著，自己再奮斗個十幾年，等攢夠了錢，把父母媳婦都帶到城里，換個活法。一次外出時，陳志遠偶然路過一處廢棄工業(yè)區(qū)，里面正好有一處車間出售，價格900元。想到自己在天津如浮萍一般漂泊無根，陳志遠動心了，于是，他不顧表哥和工友的勸阻，把省了幾個月的積蓄都拿了出來，買了這座車間。

其實，陳志遠也不傻，根據(jù)他的觀察，天津市的市區(qū)一直在擴大，這個工業(yè)區(qū)雖然破，但離市區(qū)特別近，有可能被規(guī)劃為住宅區(qū)，他隱約覺得，自己放下的這顆餌料很有可能釣上來一條大魚。買下房子之后，陳志遠把媳婦孩子都接了過來，看到車間又破又臟，連水電都沒接上，陳志遠的媳婦有些不滿，但本著踏踏實實過日子的心態(tài)，她也收起了那些小脾氣，開始和自己的丈夫一起裝修這個小家。之后的日子里，陳志遠一邊打工，一邊用空余時間修繕車間，用磚頭堵破洞、塑料布遮窗戶、搭建簡易廚房，還從隔壁倉庫拉了一條電線。終于，到第二年年底，車間有了水電，還隔出了客廳、臥室等功能區(qū)，有了幾分家的味道。

一次偶然的機會，陳志遠借車間空間承接零件加工私活兒，賺了200多塊錢，他震驚的無以復加，發(fā)現(xiàn)了這個機會后，他用積蓄買幾臺二手機床，將車間轉(zhuǎn)型為小型加工廠。幾年后，工廠已發(fā)展為雇傭十幾名工人的小工廠，周邊也從破敗的工業(yè)區(qū)變成了一個小有名氣的加工業(yè)基地。

一天，陳志遠從女兒口中得知周邊要建商場，他馬不停蹄的跑到區(qū)政府找工作人員打聽，原來，政府要規(guī)劃建設大型商業(yè)中心，整個工業(yè)區(qū)都可能被拆遷。之后的幾天，陳志遠收到了政府部門下發(fā)的正式拆遷通知書，明確本地區(qū)將于2000年3月進行拆遷，用于建設大型商業(yè)綜合體。補償款為300元/平方米，他粗略算了以下，自己大概能拿到大概12萬元。對于這筆巨款，陳志遠的老婆孩子都非常滿意：與其守著這個破車間，倒不如用這些補償款在市區(qū)買一套90平兩居室，但陳志遠本人卻比較糾結，他通過房地產(chǎn)行業(yè)朋友了解到，車間所在區(qū)域按當時地價至少800元/平方米，400平方米就32萬元，遠高于政府給出的補償款。

本來，陳志遠打算多要點補償款，但拗不過自己家人，最終同意了補償數(shù)額。然而，人算不如天算，幾天后，他突然受到政府的補償通知，上面說自己的這個車間大概有一大半的建筑都是之后搭建的，沒有許可，不應被納入補償范圍，最后的補償價格連一萬塊錢都不到。

14年的心血即將毀于一旦，陳志遠真就無計可施了嗎？沒有規(guī)劃許可就不屬于拆遷范圍內(nèi)了嗎？政府部門給的補償款究竟合不合理？

案件評論

1、公平補償：拆除機關必須遵循的法定準則

在實踐中，征收部門刻意壓低補償標準的案例比比皆是，有的視補償協(xié)議為廢紙，一開始協(xié)商的好好的，但到最后征收時用各種理由壓低補償；有的罔顧程序正義，一開始就沒打算和相對人好好商量，直接指示鑒定機構出具完全反應不出土地實際價格的評估報告；有的拿地方財政困難當借口，將上級政府核定的補償標準擅自壓低；更有甚者濫用國家和人民賦予自己的法定權利，利用拆遷公司和其他組織欺騙、逼迫被征收人簽訂補償協(xié)議。

海洋法系國家有句法諺：“風能進，雨能進，國王不能進”揭示出了國家公共利益和公民私有財產(chǎn)的邊界。其實，行政補償?shù)谋举|(zhì)就是在公共利益與私人權益關系之間找到一個平衡點，而尋找這個平衡點絕對要秉持兩個最基本的原則：一個是合法性，一個是合理性?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》明確規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。根據(jù)該條規(guī)定，征地機關在制定補償標準時，周圍的地價是一個底線，不管怎么評估調(diào)查都不能低于類似房地產(chǎn)的市場價格。

一般來說，一個公正合理的補償標準不僅應當公平地反映被征收土地的實際價值，也應充分考慮到被征收人的實際損失和合理需求，包括盡可能客觀、公正的評估被征收土地的價值，綜合考慮土地的位置、面積、用途、市場價格等因素，不能因為被征收人的身份、地位等而給予不同的補償標準。此外，除了土地本身的價值補償外，補償標準還應包括地上附著物、搬遷費、臨時安置費等。對于因征收而導致的停產(chǎn)停業(yè)損失，也應給予合理補償。放到本案來看，陳志遠的車間廠房按照市場價為800元/平方米，而政府給出的補償標準卻為300元/平方米，整整差了2倍多，自然不符合公平補償原則。

2、規(guī)劃許可：征地機關不得以此壓低補償款

對于房屋的補償范圍，最高法在張玉良訴全南縣人民政府一案中明確，對被征收房屋的面積，一般會以房屋權屬證書記載為準；未經(jīng)登記但有批準文件的，以批準文件記載的面積，并結合實際測量情況認定；小于批準面積的，按實際建筑面積計算；大于批準面積的按批準文件計算，超出部分可適當補償；未登記亦無批準文件但根據(jù)當?shù)卣呦岛戏ńㄖ?，應當尊重當?shù)卣咭?guī)定?？梢姡瑢τ跊]有取得規(guī)劃或者權屬證書的構筑物到底能不能納入補償范圍，最高法并沒有一刀切，而是對各地區(qū)的實際情況予以充分的尊重。

長期以來，由于農(nóng)村和城市郊區(qū)的建房和產(chǎn)權管理不夠規(guī)范，導致出現(xiàn)了很多無證房屋。但無證房屋并不必然等同于違法建筑，不能一拆了之，對于此類房屋，行政機關或人民法院在調(diào)查處理過程中，一般會綜合考慮房屋建成時間和動機、土地性質(zhì)和使用權、房屋來源、使用情況、居住權益保護、當時立法狀況等多種因素認定其合法性或正當性，進而確定如何補償或賠償。

在明提示

陳志遠的遭遇，是城鎮(zhèn)化進程中個人利益與公共利益之間矛盾的一個縮影。他用 14 年光陰，將廢棄車間從變成了一個溫暖的家，那每一塊磚，每一片瓦都承載著底層勞動者對美好生活最為真切的向往，這份幸福不應該被征地拆遷部門輕易否定。“過不與民爭利”，執(zhí)法機關不是冷冰冰的機器，要讓被征收的老百姓在城市發(fā)展中不被遺忘、不遭損失，就要遵守程序正義，做好補償工作，保證被征收人居有所住，否則就是在為城市發(fā)展增添不穩(wěn)定因素。

一座城市的進步，不該以犧牲勞動者的幸福為代價；公共利益的實現(xiàn)，更應建立在對私人財產(chǎn)的敬畏之上。