國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回是與國有土地上房屋征收有聯(lián)系也有區(qū)別的程序，其也會像征拆那樣對企業(yè)經(jīng)營主體的合法財產(chǎn)權(quán)益構(gòu)成直接的影響。凡是受讓土地開發(fā)建設(shè)的，都需要對其有所認知和重視。

日前，北京在明律師事務(wù)所馬麗芬律師團隊的張偉律師在廣東省H市代理的一起案件中，某企業(yè)掛牌出讓所得的2000余平米工業(yè)用地中的一小部分趕上了道路建設(shè)項目，區(qū)自然資源局就采用了收回國有土地使用權(quán)的路子。

那么，“收回”中會出現(xiàn)哪些可能有損該公司利益的問題呢？收回決定能否被依法撤銷呢？

【國有土地使用權(quán)收回，每平米不到700元？】

委托人xx貿(mào)易有限公司于2009年7月通過掛牌出讓取得廣東省H市某村口一塊2500余平方米的工業(yè)國有建設(shè)用地，并于同年9月順利辦理了《國有土地使用權(quán)證》，用于電子制品的生產(chǎn)。

2020年以后涉案地塊中的一小部分土地被納入當?shù)啬车缆方ㄔO(shè)工程項目范圍內(nèi)。然而當?shù)貐^(qū)自然資源局卻并不打算通過國有土地上房屋征收補償程序去推進此事，轉(zhuǎn)而選擇了收回國有土地使用權(quán)這條“快速路”……

2024年9月，在相關(guān)單位已將該公司4000平米廠房強行拆除一年多之后，區(qū)自然資源局作出第26號《收回土地使用權(quán)決定書》，稱因城市道路建設(shè)需要對該公司名下登記的216平方米土地的國有土地使用權(quán)予以收回。

該公司需于5日內(nèi)將《國有土地使用權(quán)證》（原件）交回我局予以注銷，逾期未交回的我局將對原有證書公告注銷。

收回決定中同時載明收回土地的補償標準為683元每平米，合計不足15萬元。

不走征收補償程序且“收回補償”標準又與市場價值存在差距，某公司在北京在明律師事務(wù)所馬麗芬律師團隊的張偉律師指導(dǎo)下，向廣東省xx縣人民法院提起行政訴訟，請求依法撤銷涉案26號《收回土地使用權(quán)決定書》。

【補償標準變更，陳述、申辯及聽證權(quán)利也應(yīng)重新保障】

庭審中，被告區(qū)自然資源局辯稱其《收回土地使用權(quán)決定》系嚴格依據(jù)《土地管理法》第58條的規(guī)定作出，符合社會公共利益的需要且已給予原告公司“適當補償”，原告的訴訟請求不應(yīng)得到支持。

馬麗芬律師團隊的張偉律師在質(zhì)證和辯論中則指出，國有建設(shè)用地本身即具有相當可觀的市場價值，應(yīng)當嚴格依法評估確定其價值，法律上的“適當補償”應(yīng)理解為公平合理的補償。

本案中被告區(qū)自然資源局“以收回代征收”的做法涉嫌行政目的不當，且在收回程序中未能充分保障原告的陳述、申辯權(quán)利和聽證權(quán)利，補償標準明顯偏低，在程序和實體上均損害了原告公司的合法權(quán)益，涉案收回決定理應(yīng)被依法撤銷。

譬如在2024年1月的《聽證告知書》中明確的補償標準為694元每平米，而作出被訴決定時的補償標準又調(diào)整成了683元每平米。那么在補償標準發(fā)生變動的情形下，被告顯然應(yīng)當重新保障原告的陳述、申辯和聽證權(quán)利，其逕行作出被訴收回決定明顯違法。

案件結(jié)果
2025年8月22日，廣東省xx縣人民法院經(jīng)審理作出（2025）粵1322行初241號《行政判決書》，認定被告所作收回決定未能充分保障原告的合法權(quán)益和提出異議的權(quán)利，一審判決撤銷被告區(qū)自然資源局于2024年9月作出的26號《收回土地使用權(quán)決定書》。委托人的合法權(quán)益得到了初步維護。

在明提示

馬麗芬律師團隊的張偉律師通過本案要提示企業(yè)經(jīng)營者的是，“收回”和“征收”看似只差一個字，實則在法定程序的規(guī)范性、救濟途徑的多樣性等方面存在著巨大差異。單純的“收回”國有土地使用權(quán)行為無疑會令我們陷入不利的境地，失去大量本該屬于我們的權(quán)利救濟和博弈空間。

面對收回決定，大家一定要盡早咨詢專業(yè)拆遷律師，認清收回決定同時也是補償決定的本質(zhì)，爭取將其依法撤掉。在協(xié)商談判中努力打開公平合理補償而不是“適當補償”的大門，為自己的辛勤投資和創(chuàng)業(yè)爭取更加可接受的最終結(jié)局。