最后提醒廣大被征收人的是，權(quán)利從斗爭而來，法律是老百姓尋求公平正義的有力武器，當(dāng)事人需要積極主張合法利益。實踐中使用法律武器、打贏一場權(quán)利守衛(wèi)戰(zhàn)十分不易，不僅需要當(dāng)事人擁有一顆強大的內(nèi)心，還需要代理律師的堅持不懈、上下求索，才能實現(xiàn)合法維權(quán)目的。如您有關(guān)于房屋征收方面的問題，歡迎您來電或留言咨詢我所。

【基本案情說明】

2009年，北京市的魏女士所在的村莊啟動了拆遷程序，但直到2021年，她還一直未能獲得合理的安置補償，這是為什么呢?

據(jù)了解，魏女士是外村人，九十年代時，她從村民手里購置了一處300多平方米的宅基地房屋，進行了簡單的翻建裝修后便搬到了該村長期居住。2009年時，該村開始啟動拆遷項目，拆遷方認(rèn)為魏女士不是本村原始村民，并不能取得本村的宅基地和房屋。魏女士也因此多次找到拆遷方協(xié)商，但拆遷方不僅仍然拒絕給予魏女士一家任何安置補償，而且還與前房屋出賣人簽訂了《拆遷補償安置協(xié)議》。從此，魏女士走上了尋求合理安置補償權(quán)益的漫漫長路。

經(jīng)過了近7年的時間，魏女士先經(jīng)過法院判決宅基地房屋購買協(xié)議有效，后來又進行訴訟，確認(rèn)了拆遷人和前房屋出賣人簽訂的《房屋安置補償協(xié)議》無效。魏女士本以為可以守得云開見月明，畢竟已經(jīng)確認(rèn)了自己為房屋合法所有權(quán)人，拆遷方應(yīng)該好好和她談?wù)勓a償?shù)氖乱肆?。但是沒想到，魏女士卻直接收到了一紙《房屋拆遷糾紛裁決書》，并且補償內(nèi)容極不合理。

【辦案思路】

律師通過接手本案并分析后，認(rèn)為該案是拆遷許可證時期的房屋拆遷補償安置糾紛類案件，拆遷許可證的頒發(fā)時間是2009年，距離現(xiàn)今已經(jīng)十多年，時間長遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)今非昔比，而拆遷人卻仍以2009年的房屋評估價格補償，僅給予40多萬的貨幣補償和45平方米的安置房，對當(dāng)事人顯屬不公。

并且多年來，拆遷人一直不認(rèn)可當(dāng)事人的被拆遷人身份，從未與當(dāng)事人溝通過，也未向其送達(dá)過任何拆遷評估文件，可以說當(dāng)事人一致被排斥在外，十幾年后的一紙明顯不合理的裁決書顯然未考慮案件事實情況，程序也不合法，案件似乎對我方過于不利。

但本案所涉行政行為仍在行政復(fù)議期限內(nèi)，行政復(fù)議較行政訴訟而言可以更快地得到處理結(jié)果，如果先通過行政機關(guān)自查機制無法得到解決的話還可以再次進行訴訟。通過團隊研討，我們起草了全面、極具專業(yè)水準(zhǔn)的行政復(fù)議申請書，著手行政復(fù)議申請事宜。

【辦案經(jīng)驗】

行政復(fù)議審理過程中，代理律師針對房屋拆遷糾紛裁決書向復(fù)議機關(guān)指出了一系列問題，其中包括：

(1)拆遷人在生效判決確認(rèn)當(dāng)事人享有房屋所有權(quán)后，應(yīng)當(dāng)從保障被拆遷人利益的角度出發(fā)，重新對其履行相應(yīng)的調(diào)查、評估、協(xié)商等拆遷工作程序，而非徑行作出裁決，此舉顯失公平;

(2)根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，進行房屋拆遷糾紛裁決時，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人進行調(diào)查詢問，只有保障被拆遷人的陳述權(quán)時方可作出糾紛裁決行為，而本案中，調(diào)解時間半個小時后即進行裁決，明顯屬于流于形式，存在程序違法的情形;

(3)根據(jù)法律規(guī)定，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

本案中，拆遷人依據(jù)拆遷許可證頒布之日即2009年的評估結(jié)果實施安置補償，明顯忽視了近年來房地產(chǎn)的重大變化，十年前的房屋價值顯然不能與今時今日相比。通過律師種種努力，本案最終取得了復(fù)議機關(guān)的支持，作出了行政復(fù)議決定撤銷了裁決書，責(zé)令相關(guān)部門重做裁決書，也讓房屋安置補償一事重新回到一個新的起點。

【法律問題分析】

首先，拆遷人以2009年的評估報告作為補償依據(jù)是本案關(guān)鍵問題，根據(jù)住建部《房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)評估報告有效期是一年，而涉案評估報告是2009年作出的，早已超過法定有效期限，因此該評估報告不能繼續(xù)使用。其次，根據(jù)當(dāng)時有效的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十一條規(guī)定：“拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！北景钢?，《房屋拆遷許可證》拆遷期限已延期至2022年，且涉及的已簽約被拆遷人戶數(shù)已超過500戶，屬于拆遷規(guī)模大、分期分段實施的拆遷項目。而涉案評估報告的拆遷估價時點為2009年，據(jù)2021年《拆遷糾紛裁決書》作出的時間過久，未按照前述規(guī)定的應(yīng)以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日作為估價時點，房地產(chǎn)市場早已今非昔比，其評估結(jié)果已不具有現(xiàn)實客觀性，對當(dāng)事人的補償明顯顯失公平。

最后提醒廣大被征收人的是，權(quán)利從斗爭而來，法律是老百姓尋求公平正義的有力武器，當(dāng)事人需要積極主張合法利益。實踐中使用法律武器、打贏一場權(quán)利守衛(wèi)戰(zhàn)十分不易，不僅需要當(dāng)事人擁有一顆強大的內(nèi)心，還需要代理律師的堅持不懈、上下求索，才能實現(xiàn)合法維權(quán)目的。如您有關(guān)于房屋征收方面的問題，歡迎您來電或留言咨詢在明律師事務(wù)所。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。