在農(nóng)村集體土地征收、舊村改造等征拆項目中，盡管可能涉及耕地、養(yǎng)殖用地、廠房用地等多種性質(zhì)的土地和房屋，農(nóng)民最重視的還是自家居住生活的宅基地上房屋?！锻恋毓芾矸ā返?8條專門針對農(nóng)村村民住宅的補償費用做了細化規(guī)定，這也凸顯出它的不同尋常。那么，部分農(nóng)民為何會覺得宅基地上房屋一拆遷補償就特低？這種直觀感受背后究竟隱藏著怎樣的事實呢？本文，在明律師就為大家解析一番。

【一號坑：涉案房屋根本不在宅基地上】

宅基地上房屋在拆遷中的補償標準我們曾多次介紹過，即“宅基地區(qū)位補償價+房屋重置成新價+補助和獎勵”。地和房都有補償，地的部分主要參考區(qū)片綜合地價，房的部分則可引入專業(yè)評估。

此外，宅基地上房屋拆遷還往往結(jié)合著人員安置，一個本集體的戶籍人口可對應(yīng)幾十平方米的安置房面積，綜合下來的補償安置利益自然不是一筆小數(shù)目。

然而，倘若被拆遷房屋根本就不在宅基地上，事情就會大不一樣了。這里面主要是3種情形：

一是房屋建造于村集體、村委會“批過條子”的村內(nèi)荒地上。歷史上，村民往往可通過交上幾千元獲取一紙“房基地費用繳納收據(jù)”，進而圈出一塊地來建造房屋、圈舍和其他附屬物。

然而，村集體、村委會是無權(quán)審批、劃定法律意義上的宅基地的，這一權(quán)限過去歸縣級政府，如今歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。故此，村民花錢從村里“買”來的地并非《土地管理法》意義上的宅基地，自然無法按照補償安置方案中的宅基地標準給予補償。

實踐中，這種房屋一般被叫做“非宅建筑”，可簡單解讀為宅基地以外的其他合法建筑（注意，“非宅”絕不等同于違建）。它在拆遷中是有權(quán)獲得地上物價值的補償?shù)?，但卻不能享受“人員安置”利益，不能在宅基地上房屋以外再單拿雙份的安置利益。

二是房屋建造于一般耕地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地等農(nóng)用地上。嚴格意義上講，這屬于違法用地，因為其已經(jīng)改變了土地的規(guī)劃用途，不符合《土地管理法》的規(guī)定。

所謂“大棚房”，或者在經(jīng)批準建設(shè)的養(yǎng)殖場范圍內(nèi)陸續(xù)加蓋的養(yǎng)殖用途以外的房屋，皆屬于此種情形之列。對于涉嫌土地違法的房屋，縣一級自然資源和規(guī)劃主管部門有權(quán)進行查處，一旦認定為違建的，原則上不予補償并跟隨土地征收一并拆除。

需要指出的是，在涉案片區(qū)已被納入征收拆遷范圍的情況下，此種房屋并非完全不可能獲取“適當?shù)难a償”。若其確屬被拆遷農(nóng)戶的唯一居住生活房屋，且其在本村并無獲批合法的宅基地，那么根據(jù)行政法領(lǐng)域的“比例原則”，對其房屋拆除及人員安置也應(yīng)當予以考慮。

三是涉案房屋直接建在了永久基本農(nóng)田、河道行洪區(qū)范圍內(nèi)。這種情形下的房屋將涉嫌嚴重的土地違法，將會面臨自然資源主管部門、河道管理部門的責令限期拆除或者沒收。被拆是大概率的事件，獲取一定的補償或者其他形式的“損失彌補”也有著較大的困難。當然這并不排除在個案中被拆遷人可嘗試一些努力。

總之，農(nóng)民朋友一定要牢記，住宅房屋要建在宅基地上，不能逮塊地就蓋房。

【二號坑：涉案房屋存在擅自翻、改、擴建情形】

有的村民的房屋倒是有集體土地建設(shè)用地使用證了，按理說屬于妥妥的合法建筑，拿全額補償不在話下。

然而征收方、村委會、評估機構(gòu)一入戶調(diào)查，卻發(fā)現(xiàn)宅基地上的房子曾進行過大面積的翻建、改建、擴建，亦或者又新建出了新的附屬物。

一旦這些“動作”未經(jīng)任何審批，未辦理任何規(guī)劃許可和所有權(quán)證件，原有的“宅基地證”也無法成為確保涉案房屋獲取補償?shù)囊罁?jù)了。

請農(nóng)民朋友們牢記，即使是在自家已經(jīng)審批的宅基地院落內(nèi)，房也不是想建就建的。翻、改、擴等行為一定要向村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府逐級報批，具體的流程可咨詢鄉(xiāng)鎮(zhèn)的自然資源主管工作人員，或者查閱所在省市的農(nóng)村村民建房管理規(guī)定。

只有經(jīng)過了鄉(xiāng)村規(guī)劃許可，通過了竣工驗收并辦理了不動產(chǎn)權(quán)證，你的翻、改、擴建所得房屋才算穩(wěn)妥了。

畢竟，實踐中擅自建出大幾百平米、好幾層樓（低層建筑一般卡在3層上）的都大有人在，這些在農(nóng)村地區(qū)顯然是面積、高度超標的，很容易被不予或者降低補償。

請大家注意，光找村委會或者開村民會議是不夠的，它是審批流程中的重要環(huán)節(jié)，但卻無權(quán)最終審批你的建房行為。一定要找到鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道一級才算踏實。

【三號坑：涉案房屋違背“一戶一宅”原則】

1999年1月1日施行的《土地管理法》開始在第62條規(guī)定大名鼎鼎的“一戶一宅”原則。自此之后，違反“一戶一宅”原則的房屋在確權(quán)登記發(fā)證、流轉(zhuǎn)經(jīng)營、征收補償?shù)确矫媸冀K存在各種障礙和困擾。

“一戶多宅”在農(nóng)村地區(qū)并不鮮見，很多是因繼承、同村村民間買賣形成的。因歷史遺留原因形成的“一戶多宅”與違建完全不是一個概念，其理應(yīng)獲得適當?shù)难a償。但秉持“一戶一宅”的原則，多出來的“宅”很難與原有的合法宅基地院落同等補償。

在明律師認為，違反“一戶一宅”的房屋絕不應(yīng)簡單粗暴地“不予補償”，尤其是在其符合近期農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部相關(guān)文件、答復(fù)中補辦確權(quán)登記條件的情形下?！耙粦舳嗾爆F(xiàn)象注定將逐步進行清理和整治，但整治的方式絕不是不經(jīng)認定就將其當做違建拆除、收回，更不能以不給補償為手段。

在明律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，感到宅基地上房屋補償價值偏低的原因很多，有些甚至是評估技術(shù)層面的，具有相當?shù)膶I(yè)性。遇到此類糾紛時大家一定要及時咨詢專業(yè)律師，避免抱有“耗下去就能提升補償”的僥幸心理，存在什么問題就解決什么問題，才是真正積極有為的理性選擇。

畢竟，宅基地上房屋無證、缺證的現(xiàn)象比比皆是，其獲取完整、全面補償安置的難度系數(shù)要顯著高于城市里的商品房或者房改房。（王小明/文）

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。