近日，國家發(fā)改委等部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于穩(wěn)定豬肉價格的工作預(yù)案，稱監(jiān)測顯示豬肉價格已經(jīng)過度下跌。未來國家將組織落實(shí)預(yù)案工作，以促進(jìn)生豬市場平穩(wěn)運(yùn)行。
豬肉價格下跌，會引來一系列的連鎖反應(yīng)，首當(dāng)其沖的就是養(yǎng)殖場行業(yè)也會受到重創(chuàng)。典型的如：一部分甚至大部分因前期豬價猛漲而興建的養(yǎng)殖場，很可能會隨著豬肉價格下跌而縮小規(guī)模甚至破產(chǎn)。也就是說，養(yǎng)殖場的預(yù)期利益和整體價值都會銳減。如果此時遭遇拆遷，拆遷補(bǔ)償利益會不會因上述原因而大打折扣呢？下面以征拆代理為主的在明拆遷律師來分析下這個問題。
一、養(yǎng)殖場整體價值縮減，拆遷補(bǔ)償利益會因此減少嗎？
豬肉價格下跌，導(dǎo)致養(yǎng)殖場整體價值縮減，其縮減的價值主要集中在生豬的本身價值以及預(yù)期利潤上，以及養(yǎng)殖場后期的擴(kuò)大利益上，對于養(yǎng)殖場本身的價格并沒有直接影響。在這個基礎(chǔ)上，如果遇到征收拆遷，拆遷補(bǔ)償利益是不會減少的。依據(jù)為：
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
從上述規(guī)定可以看出，養(yǎng)殖場的拆遷補(bǔ)償利益主要是養(yǎng)殖場房的價值以及搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，這與養(yǎng)殖物的價格高低沒有關(guān)系。因此，養(yǎng)殖場中的養(yǎng)殖物價格下跌，如果遭遇征收拆遷，養(yǎng)殖場主的拆遷補(bǔ)償利益并不會因此受到影響。
二、什么情況下，養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償利益會受損？
有的人會問，很多生豬養(yǎng)殖場是由于年前豬肉價格上漲，地方政府號召興建的，現(xiàn)在豬肉價格降了，地方政府規(guī)劃很可能就不需要那么多養(yǎng)殖場，在這樣的情況下，養(yǎng)殖場很可能被強(qiáng)拆。這時候強(qiáng)拆，會影響到養(yǎng)殖場的拆遷補(bǔ)償利益嗎？
如上所述，如果是正常的合法養(yǎng)殖場拆遷，就應(yīng)該給予被拆遷的養(yǎng)殖場主足額、合理補(bǔ)償。也就是說，即使政府規(guī)劃，或因環(huán)保、或因公共利益需要等而拆遷養(yǎng)殖場，需給予養(yǎng)殖場足額、合理補(bǔ)償。只有在養(yǎng)殖場是違法建筑的時候，在強(qiáng)拆的時候養(yǎng)殖場補(bǔ)償利益會折價補(bǔ)償或者不補(bǔ)償。
然而，在事實(shí)上，很多養(yǎng)殖場因地方政府號召而興建，在興建過程中很可能會省略審批手續(xù)或者證件辦理不完善，這樣的養(yǎng)殖場在遇到拆遷的時候，往往會被認(rèn)定為違建而不予補(bǔ)償。但是，在明律師要告訴大家的是：一律將無證或證件不齊的養(yǎng)殖場認(rèn)定為違法建筑予以強(qiáng)拆不補(bǔ)償?shù)淖龇ǎ清e誤的。像因政府招商引資或號召等因素興辦養(yǎng)殖場的，不能簡單的以有無證件來認(rèn)定為違法建筑。
最高人民法院有相關(guān)司法判例明確無證房不等于違建，這給各地法院處理違建問題樹立了參照，裁判理由如下：
在房屋征收過程中，對因歷史原因形成的沒有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡單將無證房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予征收補(bǔ)償；違法拆除因歷史形成的無證房屋造成損失的，也不能簡單以無證房屋即為違法建筑為由，不予行政賠償。
因此，因歷史原因?qū)е碌臎]有證件或證件不齊，不屬于違建。在征收時，應(yīng)給予通過合法征收所獲補(bǔ)償相等的利益。這里的“歷史原因”包括政府招商引資或者號召政策。
總的來說，如果養(yǎng)殖場不是違法建筑，不管在什么時候征收拆遷，在補(bǔ)償時都應(yīng)給予足額、合理補(bǔ)償。而違法建筑的認(rèn)定有嚴(yán)格的法律程序，且需要考慮相關(guān)因素，絕不能簡單的以有無證件來認(rèn)定。在明律師提醒大家，在征收實(shí)踐中，如果遇到征收方胡亂認(rèn)定違法建筑強(qiáng)拆不補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人一定要及時用法律武器來維護(hù)自己的合法補(bǔ)償利益。
如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。（文|黃小仙）
