【案情回顧】

2008年，被拆遷人楊某委托其朋友侯某將拆遷安置房作價20萬元售予沈某，約定楊某取得房產(chǎn)證后兩月內(nèi)辦理過戶手續(xù)。2010年8月，該房取得房產(chǎn)證。2011年3月，楊某向侯某出具書面授權(quán)憑證委托其辦理房屋買賣包括收款、過戶事宜。2011年4月，沈某發(fā)現(xiàn)涉案房屋已登記為楊某與侯某共同財產(chǎn)，且侯某以不知情為由拒絕過戶，因要求過戶未成，沈某起訴。

【裁判要點】

合同有效。該案涉拆遷安置房交易時未有房產(chǎn)證，故沈某與被拆遷人楊某簽訂房屋買賣合同并無不當(dāng)。侯某出具了房屋買賣委托內(nèi)容的書面憑證，此行為也表明其對楊某與沈某之間的房屋買賣合同的認可、追認，故侯某以其不知情、不同意出賣房屋為由提出認為合同無效的抗辯理由不能成立。

違約責(zé)任。楊某未按合同約定在取得房產(chǎn)證后兩個月內(nèi)與沈某辦理過戶手續(xù)，屬于楊某未全面履行合同的附隨義務(wù)，依約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

?【律師提醒】

被拆遷人買賣將來可能取得所有權(quán)的拆遷安置房屋，法院不得以出賣人未取得所有權(quán)為由認定合同無效。出賣人在合同履行期限內(nèi)仍未取得所有權(quán)致使合同無法履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

實踐中，存在無效情形的判決思路大抵如此：（1）未經(jīng)安置房共有人同意。（2）轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)上屬于債權(quán)債務(wù)概括性轉(zhuǎn)移，故應(yīng)經(jīng)合同征得對方的同意，未經(jīng)同意，應(yīng)為無效。（3）（棚戶區(qū)改造安置房）資格轉(zhuǎn)讓與身份密切相關(guān)，基于特定身份為基礎(chǔ)的合同權(quán)利具有人身依附性，轉(zhuǎn)讓因違法而無效。（4）出賣人在安置房未確定前，享有的僅系某種特定性質(zhì)安置房的請求權(quán)，而非房屋所有權(quán)。（5）不具有同一集體經(jīng)濟組織成員資格的買受人購買集體土地上的安置房，因違法而無效。（6）買賣標(biāo)的物表述不清，回遷安置房尚未定位，回遷指標(biāo)無法更名。買賣合同標(biāo)的物不確定，導(dǎo)致合同無效。

認定拆遷安置房買賣有效的判決思路，主要有：（1）具有物權(quán)特征的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，不為法律所禁止。（2）劃撥土地上建造安置房轉(zhuǎn)讓，土地性質(zhì)的變更手續(xù)不影響合同效力。

對于《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項“以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”實踐中基本上定性該款非強制性規(guī)定，不能作為合同無效依據(jù)。但在產(chǎn)權(quán)證辦理存在嗣后艱難或無法辦理情形，以前款認定合同無效，并不鮮見。

對于拆遷安置房屋系共有情形的無權(quán)處分，是否一定無效，實踐中亦存在不同于一般二手房買賣的處理原則：（1）與被拆遷人簽訂安置房買賣協(xié)議，并不因共有人反對而無效。（2）共有人的嗣后收受安置房售房款的行為，應(yīng)視為對安置房處分行為的追認。

受讓拆遷安置房，除與被拆遷人簽訂受讓合同外，應(yīng)盡可能取得拆遷發(fā)生時確定的被安置人書面同意，以防止遺漏安置房的共有權(quán)益人從而引發(fā)爭端。（大河報）