摘要：2月22日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于做好2022年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》也就是2022年中央一號(hào)文件全文發(fā)布，“中央一號(hào)文件”的特殊位置仍舊屬于“三農(nóng)”問(wèn)題。這其中，涉及農(nóng)村土地制度改革的內(nèi)容值得廣大農(nóng)民朋友們關(guān)注，今天我們就來(lái)著重看看這“宅基地制度改革”究竟是要干些什么。,

　　2月22日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于做好2022年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》也就是2022年中央一號(hào)文件全文發(fā)布，“中央一號(hào)文件”的特殊位置仍舊屬于“三農(nóng)”問(wèn)題。這其中，涉及農(nóng)村土地制度改革的內(nèi)容值得廣大農(nóng)民朋友們關(guān)注，今天我們就來(lái)著重看看這“宅基地制度改革”究竟是要干些什么。

　　《意見(jiàn)》中這一部分所占篇幅并不長(zhǎng)，是這樣說(shuō)的：

　　穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，規(guī)范開(kāi)展房地一體宅基地確權(quán)登記。穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。推動(dòng)開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資……

　　北京在明律師事務(wù)所的在明律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，這里面主要包括4個(gè)方面的改革舉措：

　　1、宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)范圍將不斷擴(kuò)大

　　2. 宅基地的“三權(quán)分置”不同于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的“三權(quán)分置”，它是創(chuàng)造性地將農(nóng)村宅基地的權(quán)屬劃分為“所有權(quán)、使用權(quán)和資格權(quán)”。

　　所有權(quán)仍歸村集體，資格權(quán)則歸享有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民，使用權(quán)就被解放出來(lái)了，可以由資格權(quán)人實(shí)際使用，也可以將其出租、入股以實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。

　　這樣一來(lái)，農(nóng)民的宅基地將不再單純用于建房居住，而是同時(shí)具備出租、共建房屋后用于民宿、餐飲服務(wù)、文化遺產(chǎn)展示等鄉(xiāng)村文旅經(jīng)營(yíng)的全方位功能，為農(nóng)民在家門(mén)口增收致富創(chuàng)造條件。

　　3. “房地一體”的宅基地確權(quán)登記將規(guī)范開(kāi)展

　　4. “房地一體”確權(quán)登記將區(qū)別于以往土地證和房屋所有權(quán)證分離的確權(quán)登記形式，像城市那樣將房證和地證合二為一，讓農(nóng)民手握嶄新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　需要指出的是，“房地一體”的確權(quán)登記主要針對(duì)尚未確權(quán)登記的農(nóng)村房屋，已頒發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的。農(nóng)民朋友們只有完成好確權(quán)登記領(lǐng)證這一步，前面提及的“三權(quán)分置”、增收致富才會(huì)有操作的空間。

　　5. 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市穩(wěn)妥推進(jìn)

　　6. 2021年新修訂的《土地管理法實(shí)施條例》第37條指出，國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局和用途……鼓勵(lì)鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

　　不同于宅基地和集體公益性設(shè)施用地，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地能夠出讓、出租給本集體以外的投資者在一定年限內(nèi)有償使用。它應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，整個(gè)流轉(zhuǎn)規(guī)則與國(guó)有建設(shè)用地有許多相似、相通之處。

　　而值得關(guān)注的是，自愿有償退出后的宅基地在滿(mǎn)足本集體成員居住建房需求的前提下，是有可能變更規(guī)劃調(diào)整為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)而入市交易的，這是實(shí)現(xiàn)“盤(pán)活、利用閑置宅基地”的重要途徑和探索方向。

　　7. 宅基地的自愿有償退出、付費(fèi)有償使用將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍

　　8. 關(guān)于這兩種對(duì)農(nóng)民的宅基地權(quán)益影響較為直接的政策，農(nóng)民要著重理解以下兩點(diǎn)：

　　其一，二者針對(duì)的主要是“一戶(hù)一宅、面積控制”原則以外的宅基地或者農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)后長(zhǎng)期閑置的宅基地。鑒于部分農(nóng)民在政策之外多占了宅基地，或者未實(shí)際利用宅基地，所以要選擇交費(fèi)或者退出。

　　而對(duì)于農(nóng)村村民唯一的居住用宅基地，顯然是不能試用這種改革措施的。

　　其二，“自愿有償退出”必須堅(jiān)持自愿、有償兩大原則，不能搞強(qiáng)制、無(wú)償。要嚴(yán)格區(qū)分宅基地的自愿有償退出和強(qiáng)制收回，警惕打著“自愿有償退出”的旗號(hào)搞變相強(qiáng)制騰退、收回宅基地使用權(quán)的錯(cuò)誤做法。

　　大家記住了，強(qiáng)制收回宅基地使用權(quán)是有著嚴(yán)格的法定程序和適用情形的，它不是“改革試點(diǎn)”范疇內(nèi)的東西。遇到這種情況，大家一定要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，有效動(dòng)用法律武器捍衛(wèi)自己的宅基地權(quán)益。

　　此外，《意見(jiàn)》還提及了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資的試點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這個(gè)思路要比此前一些地方嘗試的“宅基地相關(guān)權(quán)屬抵押融資”靠譜一些。因?yàn)榘凑铡睹穹ǖ洹返南嚓P(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是不得抵押的，但建設(shè)用地使用權(quán)是可以抵押的。

　　這一塊兒的改革試點(diǎn)還有比較長(zhǎng)的路要走，農(nóng)民朋友們可以拭目以待，不必急于決定參與與否。

　　以上就是在明律師團(tuán)隊(duì)對(duì)中央一號(hào)文件中有關(guān)農(nóng)村宅基地制度改革問(wèn)題的簡(jiǎn)要解讀，農(nóng)民朋友們要在理解其初步原理的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己所在縣(市)發(fā)布的具體改革試點(diǎn)政策規(guī)定，算清自己參與改革試點(diǎn)的利弊得失，并通過(guò)村民自治途徑進(jìn)一步了解相關(guān)政策情況，最終作出符合自身實(shí)際的選擇。這當(dāng)中遇到法律問(wèn)題，別忘了及時(shí)、盡早咨詢(xún)我們?cè)诿髀蓭煛?/p>