古語云：普天之下，莫非王土。土地是承載萬物生命的基礎，其重要性不言而喻。如今，土地依然不歸私人所有。其或屬于國家，或屬于集體，且不能由私人進行非法買賣。

根據(jù)我國法律規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

那么，對于集體土地來說，需要先將集體土地征收為國有，再進行建設。這些都是有嚴格的法定程序的。如果不按照法律規(guī)定進行，就很可能涉嫌違法征收，有關人員甚至會觸犯刑法，面臨牢獄之災。

基本案情

1994年5月以來，余某任某村的村民組組長。

2006年春天，正陽縣交通局許某以建公交站的名義，想要購買正陽縣鄒樓村余莊村民組的土地，且此事已經(jīng)得到交通局領導的首肯。許某與村干部及余莊組組長余某協(xié)商后，由余某召集群眾召開村民會議。會議通過后，余莊村民組在未辦理合法手續(xù)的情況下，與許某簽訂了一份11.2畝一般耕地轉讓協(xié)議（協(xié)議由余莊村民組村民代表簽字及鄒樓村委加蓋公章），轉讓價款190740元，該款由余某分給余莊村民組村民。后該宗土地辦理了國有土地使用權證，但在國土局沒有初始登記記錄。

2010年初，某房地產(chǎn)公司欲開發(fā)余莊村民組土地，遂找到余莊村民組組長余某，后由余某召開村民會議。會議通過后，余莊村民組在未辦理合法手續(xù)的情況下，由每戶村民分別與正陽縣建工集團置業(yè)房地產(chǎn)簽訂了換房協(xié)議書，并由鄒樓村余莊村民組簽訂了總協(xié)議書，約定由該公司開發(fā)余莊村民組25.7畝其他土地，以面積不等的新房作為補償。后因審批手續(xù)不完善，新房尚未建成就東窗事發(fā)了。

2014年8月16日，余某因涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權被正陽縣公安局刑事拘留。最終，人民法院判決余某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑二年，緩刑三年，并處罰金人民幣一萬五千元。

本案中，余某覺得兩次賣地都是跟村民商量過了的，為什么就落得如此嚴重的地步呢？

針對第一起賣地行為。雖然余某辯稱2006年的“賣地”屬于“政府征地”，且建設單位已經(jīng)取得了土地使用權證。但是賣地行為在先，取得土地使用權行為在后，依舊改變不了在先行為的違法性。況且我國對集體土地的征收有嚴格的法律規(guī)定，不是某個政府部門的領導同意就行的。

針對第二起賣地行為。余某稱是對現(xiàn)有房屋進行改造，是換房協(xié)議，其個人并沒有從中沒有謀取到利益。但究其本質，其實是以“房屋改造”名義進行的土地使用權的非法流轉，以舊房換新房也是一種利益形式的體現(xiàn)。

由于第一起是余某召開村民會議后，由余莊村民組全體村民代表簽訂的土地轉讓協(xié)議，并加蓋了村委公章，所賣得款項平均分給余莊村民組村民；第二起是余莊村每戶村民及村民組分別簽訂的轉讓協(xié)議，均是由單位實施的違反相關法律規(guī)定的行為。余某作為余莊村民組負責人，應予以追究法律責任，但不構成個人犯罪。

簡要評析

1、關于“非法轉讓、倒賣土地使用權罪”

這一罪名規(guī)定于我國

《刑法》第二百二十八條，需要滿足“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，情節(jié)嚴重”這三個要素。

《刑法》第二百三十一條規(guī)定，單位犯罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。

《最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第（二）、（三）項規(guī)定，非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上以及非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的，就屬于“情節(jié)嚴重”的情形。

本《解釋》第八條規(guī)定，單位犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪、非法占有耕地罪的定罪量刑標準，依照本解釋第一條、第二條、第三條的規(guī)定執(zhí)行。

那么本案中兩起賣地行為，包括11.2畝一般耕地和25.7畝其他土地，滿足了非法轉讓、倒賣土地使用權罪的量刑標準。根據(jù)上述規(guī)定，雖然本案系單位犯罪，對作為直接負責的余某來說，依然要承擔刑事責任。

2、“非法轉讓、倒賣土地使用權罪”的追訴時效

所謂“追訴時效”，是指刑法規(guī)定的司法機關追究犯罪人刑事責任的有效期限。犯罪已過法定追訴時效期限的，不再追究犯罪分子的刑事責任；已經(jīng)追究的，應當撤銷案件，或者不予起訴，或者宣告無罪。這一制度設立的初衷，一方面能夠促進犯罪人自己主動自我矯正，體現(xiàn)刑法的謙抑性和保障人權的精神，另一方面也是國家刑事追訴權的自我約束。

也許有人納悶兒，從2006年到2014年，這么多年過去了，是不是已經(jīng)過了時效呢？其實不然。

根據(jù)《刑法》第二百二十八條規(guī)定，非法轉讓、倒賣土地使用權情節(jié)嚴重的，最高刑期是三年；情節(jié)特別嚴重的，最高刑期為七年?！缎谭ā返诎耸邨l，法定最高刑為不滿五年有期徒刑的，經(jīng)過五年的，犯罪不再追訴。

但是根據(jù)《刑法》第八十九條第一款規(guī)定，犯罪行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從犯罪行為終了之日起計算。在追訴期限以內又犯罪的，前罪追訴的期限從犯后罪之日起計算。

本案中，余某的行為構成本罪的“情節(jié)嚴重”這一情節(jié)，法定最高刑為三年，追訴時效為五年。但前后兩起賣地行為相隔四年，從后一起賣地行為即2010年開始計算追訴期限。因此，本案沒有超過法定追訴時效。

有人認為在被倒賣的土地恢復原狀之前，該犯罪行為處于連續(xù)狀態(tài)。這是不正確的。最高人民法院于1998年5月4日作出函復（[1997]國土［法］字第135號），認為“在未恢復原狀之前，應視為具有繼續(xù)狀態(tài)”這一意見僅適用于行政處罰中，不應擴大適用到刑事處罰中來。

3、集體土地征收的大致流程

本案中，余某稱第一起賣地是政府征收，可見其法制觀念之淡薄。

集體土地征地的程序分征地的批準程序和實施程序。

關于批準程序。建設項目需依法經(jīng)國務院、省政府或其它有權批準的機關批準，由建設單位向市、縣政府相關部門提出建設用地申請。市、縣政府部門審查后擬訂征收土地方案，經(jīng)市、縣政府同意后逐級上報，由國務院或者省政府批準。

關于實施程序。在征地獲批前，由市縣政府在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組發(fā)布征地預公告。市縣政府地政部門對擬征土地的權屬、地類、面積等現(xiàn)狀進行調查，結果經(jīng)被征地農(nóng)民確認。征地獲批后，市縣政府，由地政部門發(fā)布征地公告，并由有關部門辦理征地補償?shù)怯?。根?jù)法律規(guī)定，需要聽取被征收人意見，由市、縣政府確定安置補償方案，并報省政府備案，然后按照補償方案支付補償款。

因此，想要在農(nóng)村集體土地上搞開發(fā)建設，必須履行嚴格的征收程序。否則，就很可能像本案中的余某一樣，自以為是在為村民謀福利，實際上已經(jīng)觸犯刑法，令人唏噓。