征收國有土地上房屋時，被征收人最為關心的是：能拿到多少補償？然而補償款的多少，其根本在于房屋價值的多少。

為此，我們主要以《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等相關法律法規(guī)為依據(jù)予以解釋說明。

什么是國有土地上房屋？

我國的土地性質分為國有土地和農民集體所有的土地，而所謂的國有土地上房屋，是指在國有土地上的房屋等建筑物及構筑物

如何判斷國有土地？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條：“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關規(guī)定辦理”的規(guī)定可知，判斷土地是屬于國有土地還是農民集體所有的土地的依據(jù)是土地權屬證書。

如何取得國有土地使用權？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十四條：“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”的規(guī)定可知，取得國有土地使用權的方式包括出讓等有償方式和劃撥兩種方式。

征收國有土地上房屋的法律依據(jù)有哪些？

《中華人民共和國憲法》第十三條第三款：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

《中華人民共和國物權法》第四十二條第一款：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。”

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償?！?/p>

評估國有土地上房屋價值的時點

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”的規(guī)定可知，評估時間為市、縣級人民政府作出房屋征收決定公告之日，對房屋價值的確定原則是不低于類似房地產的市場價格，即可以高于類似房地產的市場價格。

評估國有土地上房屋價值的方法

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：“注冊房地產估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。”

根據(jù)上述規(guī)定可知，評估方法有：市場法評估；收益法評估；假設開發(fā)法評估。

影響國有土地上房屋價值的因素

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條：“被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素?！?/p>

也就是說房屋的價值主要考慮區(qū)位因素、用途因素、建筑結構因素、新舊程度因素、建筑面積因素、占地面積因素、土地使用權因素。

房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
國有土地上房屋值多少錢？

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款?！?/p>

由上可知，被征收國有土地上房屋價值是正常市場交易價格。

如果被征收國有土地上房屋沒有交易，又該如何處理呢？參照類似房地產房地產的市場價格。

什么是被征收房屋的類似房地產？

《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十條第一款：“被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產?！?/p>

什么是被征收房屋類似房地產的市場價格？

《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十條第二款：“被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格?！?/p>

征收國有土地上房屋的補償原則是什么？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條：“……應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償”的規(guī)定可知，給予公平補償原則。

何為公平？

公平，是指市場上國有土地上房屋正常交易值多少錢，政府就應該補償多少。