小產(chǎn)權(quán)房是指，建造在農(nóng)村集體所有的土地之上，建設(shè)過程未經(jīng)法定的審批程序，出售給非本村集體組織成員，無法獲得國家合法的產(chǎn)權(quán)證明，按現(xiàn)有的法律法規(guī)無法得到合法保護(hù)的房屋。

小產(chǎn)權(quán)房包含三個關(guān)鍵內(nèi)容：第一、建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的土地都是農(nóng)村集體所有的土地；第二、小產(chǎn)權(quán)房的整個建設(shè)過程都未經(jīng)法定程序；第三、該類房屋無法獲得由國家頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，沒有完整的產(chǎn)權(quán)，從“出生”便得不到法律的完全保護(hù)。
我國集體土地按照土地用途的不同，可以分為三種：集體建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地等三種。所以相應(yīng)的，“小產(chǎn)權(quán)房”也可以有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的；一種是建設(shè)在農(nóng)用地上，甚至是耕地上的；一種是建設(shè)在未利用土地上的。
一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

城鄉(xiāng)二元土地制度：

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源在于城鄉(xiāng)二元的土地管理制度對我國集體土地使用權(quán)的對外流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格限制。國家對其所有的土地享有完全所有權(quán)而集體不享有；國家所有的建設(shè)用地的使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)而集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)；農(nóng)村的宅基地不能對外流轉(zhuǎn)，宅基地以外的集體建設(shè)用地也不得對外流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了農(nóng)民集體對集體土地處分權(quán)能的喪失。集體土地進(jìn)入土地交易市場，途徑只有一個，即以“公共利益”的名義對其進(jìn)行征收，合法的轉(zhuǎn)化為國家所有土地后，才能通過市場交易轉(zhuǎn)讓。然而，在征收過程中，通常農(nóng)民得到的補償卻十分有限，農(nóng)民基于集體土地的經(jīng)濟(jì)利益被無情剝奪，小產(chǎn)權(quán)房便應(yīng)運而生。

城市商品房房價過高：

小產(chǎn)權(quán)房的普遍存在的直接原因在于，城市商品房價格過高。城市房價一直處在飆升的階段，一般收入者難以承受超高的房價，價格親民的小產(chǎn)權(quán)房便受到了廣大買房一族的青睞，小產(chǎn)權(quán)房存在廣闊的銷售市場，是其拔起而起的直接原因。

保障性住房體系不健全：

包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房和公共租賃房等在內(nèi)的保障性住房供需失衡，供不應(yīng)求，開發(fā)數(shù)量與實際需求數(shù)量之間的差距，使得一部分人申請不到保障性住房。更為嚴(yán)重的是，部分保障性住房并沒有真正用到需要的人身上，富人侵占保障性住房問題大量存在。商品房價格過高，保障性住房求而不得，一部分人不得不轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房合法化的障礙

一是允許在農(nóng)村集體土地上建房銷售，很可能出現(xiàn)土地用來大量建房的情況，造成耕地減少，危害國家的糧食安全。

二是允許在農(nóng)村集體土地上建房銷售，農(nóng)民會失去賴以生存的土地，從而使生活失去保障，損害農(nóng)民利益。農(nóng)民以土地緊密相連，如果失去土地，生活將難以為繼。

三、小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管

在現(xiàn)有土地制度下，小產(chǎn)權(quán)房的存在顯然不合法，且合法化存在諸多障礙。律師認(rèn)為，應(yīng)該從源頭遏制小產(chǎn)權(quán)房的存在，小產(chǎn)權(quán)房不是不能管，無法管。

首先，在拿地環(huán)節(jié)，縣級以上的土地行政主管部門可以進(jìn)行監(jiān)管。

其次，在建設(shè)過程當(dāng)中，亦有有監(jiān)管權(quán)。就北京市而言，應(yīng)該是北京市綜合管理執(zhí)法局可以對這種在北京市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的非法建筑予以管理。

再者，建設(shè)部門有權(quán)管理小產(chǎn)權(quán)房的市場銷售行為。比如北京市建委他們是可以對銷售環(huán)節(jié)予以監(jiān)督，像沒有產(chǎn)權(quán)的房屋他們完全可以就開發(fā)單位，對這種沒有產(chǎn)權(quán)銷售的行為予以處理。