對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，談到“拆遷補償費”大家并不陌生，它是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本”的重要組成部分，也是計算土地增值稅時占比重較大的扣除項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償方式可歸納為兩種：一是貨幣化補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人(單位或個人)達成協(xié)議，按拆遷面積計算出補償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)拆遷合同、付款憑證及稅務(wù)機關(guān)開具的發(fā)票，將這部分“拆遷補償費”計入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償”;另一種方式是非貨幣性補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人(單位或個人)達成協(xié)議，按拆遷面積返還給被拆遷人房產(chǎn)，超過拆遷面積部分按市價或協(xié)議價銷售給被拆遷人，這就是我們通常所說的“拆一還一”補償方式，這種補償方式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給被拆遷人的房產(chǎn)，大多數(shù)企業(yè)在會計上一般不作為收入處理，“拆遷補償費”也未計入“開發(fā)成本”，在計算土地增值稅時，這部分支出也沒有作為“房屋開發(fā)費用”、“財政部規(guī)定的加計扣除20%”的基數(shù)。下面就這種處理方式談?wù)劰P者的看法。

一、核算透析

由于拆遷補償協(xié)議上一般只反映拆遷及補償?shù)拿娣e，而不反映其價值量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計處理時，大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”，按照《企業(yè)會計準則——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進行賬務(wù)處理，只將收到補差部分確認收入，而對補償給被拆遷人的房產(chǎn)既不確認收入，也不確認成本。這種處理方式表面看似合理，其實是錯誤地使用了會計政策，雖然少交了置換部份的營業(yè)稅金及附加，但是也為企業(yè)在進行土地增值稅匯算清繳時帶來了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務(wù)機關(guān)強制要求補繳該部分稅金的話，企業(yè)也只有吃啞巴虧如實上繳，同時也不能將該部分成本進行土地增值稅的抵扣，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)營和稅務(wù)風(fēng)險。

<img alt=”房地產(chǎn)拆遷費用非貨幣性補償方式如何處理” src=”https://imgf.66law.cn/upload/f/201901/19/14726250.jpg” />

從會計的角度，根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，就其交易的實質(zhì)，這其實就是以新?lián)Q舊，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項交易。這項經(jīng)濟業(yè)務(wù)分別由“購買”和“銷售”兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購入舊房，再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，將會出現(xiàn)無法確定其計量價格，使得不具備可操作性而成為一個無法解決的問題。從稅法的角度，非貨幣性補償形式下，返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價”確認“計稅收入”，繳納營業(yè)稅金及附加。從這一點看，要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出，從時間上看，這是不現(xiàn)實的問題，但我們可以在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時，根據(jù)本公司上一年完工實際已銷售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)先進行賬務(wù)處理，等該項目完工清算時再根據(jù)實際成本進行相應(yīng)地調(diào)整，這樣這個問題就可以迎刃而解了。

二、計量價格的確定

由于項目完工時實際發(fā)生的成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本，這樣構(gòu)成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環(huán)，導(dǎo)致不能得出真實的計量價格，但可以采用以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

(一)不考慮非貨幣性補償部分的成本法

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多，可以根據(jù)會計上的重要性原則，不確認此部分的金額，以項目實際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。

單位計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(二)修正成本法

以上一項目平均成本為基礎(chǔ)，用上一項目到本項目完工期間的平均經(jīng)濟增長率來進行修正。

單位計量價格=(上一項目的平均成本+上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經(jīng)濟增長率)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(三)核定成本法

以主管稅務(wù)機關(guān)或物價部門核定的“成本價”為準。

(四)成本還原法

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出，所以也稱數(shù)模求解法。下面通過一個數(shù)學(xué)命題來介紹該方法的原理及模型：

假設(shè)：某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A項目的全部成本為2000萬元，開發(fā)的建筑面積為18000平方，其中：可用于對外銷售部分面積為15000平方，用于拆遷補償部分面積為3000平方，由于拆遷補償部分對價成本我們不知道，設(shè)定為M，那么整個項目的開發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立：

[(2000+M)÷18000]×3000=M

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]為A項目的單位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補償部分的成本

3.M即是我們用于拆遷補償部份的成本

我們可以用圖1來表示他們之間的關(guān)系：