被拆遷人可以按照下列方式進(jìn)行分類：

依據(jù)被拆遷人的被拆除的房屋及其附屬物所享有的權(quán)利性質(zhì)的不同，可以將被拆遷人分為被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人及代管人。

1．被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人

被拆遷人對于拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物擁有所有權(quán)的，是所有權(quán)人，依據(jù)所有權(quán)性質(zhì)的不同，可以將所有權(quán)人分為公有房屋的所有權(quán)人和私有房屋的所有權(quán)人及其他所有權(quán)人。

（1）公有房屋產(chǎn)權(quán)人。依據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，公有房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權(quán)的人為公有房屋所有權(quán)人。國家的房屋的所有權(quán)人有一般包括國家機(jī)關(guān)、全民所有制企業(yè)事業(yè)單位。產(chǎn)權(quán)屬于國家機(jī)關(guān)所有房屋，其產(chǎn)權(quán)屬于國家財(cái)產(chǎn)，由國家授權(quán)的單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；產(chǎn)權(quán)屬于全民所有制企業(yè)事業(yè)單位的房屋，屬于單位自己管理的，產(chǎn)權(quán)登記在該單位的名下，由該單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，屬于由指定的或者授權(quán)的單位管理的，由該被指定或者授權(quán)的單位行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

集體所有的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在該集體所有制單位名下，由該單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。城市集體所有的房屋，是該集體的財(cái)產(chǎn)。

（2）私有房屋的產(chǎn)權(quán)人。依據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，私有房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有或者數(shù)人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這類房屋的產(chǎn)權(quán)人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于外國人、無國籍人一人所有或者數(shù)人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)或者委托他人代為管理并由代管人履行相應(yīng)的義務(wù)和行使相應(yīng)的權(quán)利[1]。

（3）其他所有權(quán)人，其他的所有權(quán)人是指產(chǎn)權(quán)不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產(chǎn)權(quán)屬于其他所有權(quán)主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經(jīng)營企業(yè)所有的房屋、中外合作經(jīng)營企業(yè)所有的房屋、外資企業(yè)所有的房屋、外國企業(yè)所有的房屋、股份制企業(yè)所有的房屋等等，這些所有權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定對其所有的房屋及其附屬物享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

2．被拆除房屋及其附屬物的使用人[2]

在拆遷范圍內(nèi)對于被拆除的房屋及其附屬物享有使用權(quán)的單位或者個(gè)人是使用權(quán)人。

從被拆遷人取得房屋的使用權(quán)的方式來看，一般包括三種，一是以租賃的方式取得使用權(quán)[3]，二是通過國家的劃撥方式取得使用權(quán)，三是通過其他合法方式取得使用權(quán)。

在實(shí)踐中，住宅房屋的使用人一般情況下比較多，而且其使用關(guān)系一般是以租賃方式設(shè)立的，尤其是國有房屋在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代被提供給個(gè)人后，基本上其租賃關(guān)系是一代延續(xù)一代，父死子替、夫死妻代的規(guī)矩一直延續(xù)至今。此類房屋的拆遷是拆遷過程中的重點(diǎn)，也是拆遷法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)規(guī)制的重點(diǎn)因素，但無論是1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，還是2001年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，對此規(guī)定都比較模糊，甚至基本上沒有規(guī)定，這給各地拆遷該類房屋的不統(tǒng)一及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一致開了口子。

因此如何規(guī)制此類拆遷的問題，還是未來立法的重點(diǎn)。

3．被拆除房屋及其附屬物的代管人[4]

房屋及其附屬物的所有權(quán)人因有關(guān)的原因不能直接行使管理其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利時(shí)，可以委托或者由有關(guān)部門指定有關(guān)單位或者個(gè)人對產(chǎn)權(quán)人所有的房屋及其附屬物進(jìn)行管理，被委托或者指定的單位或者個(gè)人即為代管人。代管人在行使代管權(quán)利的過程中，不得為不利于所有權(quán)人的行為。根據(jù)我國1991年的拆遷管理法規(guī)的規(guī)定，由于房屋的產(chǎn)權(quán)人因故不能直接行使對于房屋管理和經(jīng)營的權(quán)利，在拆遷時(shí)，如果被拆遷人作為房屋產(chǎn)權(quán)人無法與拆遷人就有關(guān)的房屋拆遷事宜進(jìn)行協(xié)商時(shí)，只能由代管人行使有關(guān)的權(quán)利，因此1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定，代管人是被拆遷人。

但代管人作為被拆遷人實(shí)際上是不符合民法的規(guī)定的，因?yàn)榇苋藘H僅是管理人，不是所有權(quán)人，因此其作為被拆遷人與拆遷人就被拆遷房屋的事宜進(jìn)行洽商極有可能損害被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，而且代管人僅僅是管理人，其在與拆遷人協(xié)商的過程中能否達(dá)到善良管理人的標(biāo)準(zhǔn)很難衡量，因此新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》刪去代管人作為被拆遷人是立法的進(jìn)步。

此外，我國實(shí)踐中的房屋代管，實(shí)際上是因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年后，代管的房屋基本上都因“落實(shí)政策”被發(fā)還給產(chǎn)權(quán)人，而且在城市房屋拆遷實(shí)踐中，代管人作為被拆遷人為了牟取個(gè)人的利益侵害所有人的行為屢見不鮮，因此2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》不再將代管人作為被拆遷人。

依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，代管人包括委托代管人和指定代管人，委托代管人是指代管人的代管權(quán)利由房屋及其附屬物的產(chǎn)權(quán)人委托而產(chǎn)生的，指定代管人的代管權(quán)利是基于由有關(guān)的部門指定而產(chǎn)生的，如人民法院在宣告某人失蹤后即可以指定由其近親屬中的一人或者數(shù)人代管被宣告失蹤人的財(cái)產(chǎn)，包括房屋及其附屬物。此外依據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對于產(chǎn)權(quán)人不明或者因其他原因不宜指定代管的房屋，由國家規(guī)定的房屋代管部門代管，如在落實(shí)私房政策時(shí)，對產(chǎn)權(quán)人不明的房屋都由房屋管理部門成立的房屋代管公司代管或者直接由房屋管理部門代管，這種代管可以稱為法定代管。

無論是委托代管人、指定代管人還是法定代管人，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定行使代管權(quán)利，并不得在損害所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)。

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[1] 關(guān)于個(gè)人合伙企業(yè)所有的房屋及個(gè)人獨(dú)資企業(yè)所有的房屋，我們認(rèn)為也屬于私有房屋，因?yàn)閭€(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)本屬于投資該企業(yè)的個(gè)人所有。個(gè)人合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)際上屬于共有，因此其財(cái)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)也應(yīng)當(dāng)視為私有，即數(shù)人共有。