相較于內(nèi)蒙古、甘肅等二、三線城市而言，公房拆遷補(bǔ)償問題在北京、上海、廣州等一線城市更為普遍，這些城市存在的公房問題更為明顯。在拆遷律師接待的咨詢中，來自北京和上海的被拆遷戶有很大一部分與公房拆遷補(bǔ)償問題有關(guān)。

在拆遷補(bǔ)償過程中，公房與私房又有何區(qū)別?

公房，顧名思義就是公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，是指國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

公產(chǎn)房不同于私房在于其是中國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，是一種公有住房，即相對于所有權(quán)屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。

公房以產(chǎn)權(quán)人為標(biāo)準(zhǔn)，可分為以下三種類別：

第一種，是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種，是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。

第三種。是指行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。

在拆遷補(bǔ)償方面，我國對公房應(yīng)該怎樣補(bǔ)償還沒有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，相關(guān)的內(nèi)容大多依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼?。以北京和上海為例，公房的拆遷補(bǔ)償較私房而言更為復(fù)雜：

<北京市>

北京市公房拆遷安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)主要源于《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中有關(guān)事項的通知》，其中明確了征收自管公房或者收回直管公房使用權(quán)的，自房屋征收決定發(fā)布之日起，房屋所有權(quán)人與公房承租人的公房租賃關(guān)系自動終止。

公房的承租人可以選擇購買所承租的公房的產(chǎn)權(quán)，但購買行為應(yīng)當(dāng)在限定于房屋征收決定公告發(fā)布之日起20日內(nèi)，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)配合做好售房工作。購房后公房承租人作為被征收人與區(qū)、縣房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

如果公房的承租人在規(guī)定的期限內(nèi)，明確拒絕按照房改的政策購買所承租的公房，房屋所有權(quán)人可以在規(guī)定期限內(nèi)與公房承租人協(xié)商達(dá)成書面一致意見，通過貨幣補(bǔ)償或者用其它房屋安置公房承租人。達(dá)成書面協(xié)議的，由區(qū)、縣房屋征收部門對房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

如果雙方在房屋征收決定公告發(fā)布之日起20日內(nèi)對于是否購買租賃房屋的問題沒有達(dá)成一致，區(qū)、縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋所有權(quán)人按照重置成新價款進(jìn)行補(bǔ)償，對公房承租人按照征收補(bǔ)償方案確定的房屋價值補(bǔ)償總額扣除房屋重置成新價款后的部分進(jìn)行補(bǔ)償，由區(qū)、縣房屋征收部門分別與房屋所有權(quán)人和公房承租人簽訂補(bǔ)償協(xié)議;公房承租人也可以按照征收補(bǔ)償方案選擇房屋安置，取得的補(bǔ)償款與房屋安置的購房款之間的差額由公房承租人承擔(dān)。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)，公房承租人未達(dá)成協(xié)議的，區(qū)、縣房屋征收部門報請區(qū)、縣人民政府作出補(bǔ)償決定。

根據(jù)上述通知，兩類承租人將無法得到征收補(bǔ)償：1.經(jīng)審核查明公房承租人已承租或者購買的其它公房已達(dá)標(biāo)的;2.按照本市審核配租配售規(guī)定，公房承租人已承租廉租房或者公租房，或者購買過經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房，需騰退原承租公房的。

　　<上海市>

上海市公房拆遷安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)主要源于《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》，其中對于公房的補(bǔ)償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補(bǔ)償比例進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定。

征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補(bǔ)償金額計算公式為:評估價格×20%;對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計算公式為:評估價格×80%+價格補(bǔ)貼。

其中，價格補(bǔ)貼=評估均價×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣)人民政府制定。(下同)

征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋的承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被征收人的補(bǔ)償金額計算公式為:評估價格+價格補(bǔ)貼。

其他省市地區(qū)對于公房拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定大多是原則性的，一般的處理方式是兩者均可選擇，包購買產(chǎn)權(quán)或貨幣安置。在拆遷中公有房屋的承租人作為使用權(quán)人也是有權(quán)利獲得補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)該和被征收人、公有房屋的承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。