國有土地上房屋征收評估程序及常見問題

　　引子：筆者在代理的大量征地拆遷案件中，經(jīng)常會遇到有人咨詢一些有關(guān)評估的問題，有人問評估太低怎么辦?有人說自己什么都不知道的情況下就收到一張評估表，有人說評得太低了，還有人說，評估公司漏了自己的廚房面積，也有人問，我不服評估結(jié)果，該怎么辦?今針對大家的問題作一梳理，唯愿對各位被征收人有所幫助。

框架流程：結(jié)合《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》及筆者在代理各地征收案例過程中所作的一些了解，房屋評估的大致流程如下，供各位了解：

①項目發(fā)布——房屋征收決定公告公布后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布房屋征收評估項目。

②估價機構(gòu)報名——估價機構(gòu)報名，征收部門審核，并在房屋征收范圍內(nèi)張貼公示。

③估價機構(gòu)確定——協(xié)商、投票或搖號

④評估委托——估價機構(gòu)確定后，由房屋征收部門作為委托人，與估價機構(gòu)簽訂委托合同。

⑤房屋調(diào)查結(jié)果的提供——房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，明確評估對象。

⑥現(xiàn)場查勘——估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派注冊房地產(chǎn)估價師等相關(guān)人員對被征收房屋進(jìn)行實地查勘。

⑦公示及咨詢——提供分戶的初步評估結(jié)果，進(jìn)行公示。

⑧評估報告——分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

⑨復(fù)核評估——對評估結(jié)果有異議的，提出復(fù)核申請。

⑩專家鑒定——被征收人對復(fù)核結(jié)果有異議，申請專家委員會鑒定。

　　典型問題一：評估機構(gòu)到底是如何選出來的?

答：對于被征收范圍內(nèi)房屋的征收，評估機構(gòu)的選定應(yīng)當(dāng)按照如下順序進(jìn)行選定：

①征收單位應(yīng)當(dāng)給予被征收人一個合理的時間，由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu);

②如果通過第①種途徑失敗了，即評估機構(gòu)未在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商成的，則由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。一般而言，地方會進(jìn)一步制定詳細(xì)的流程，舉例如下：

上海：①房屋征收部門組織被征收人、公有房屋承租人在5個工作日內(nèi)，在張貼公示的估價機構(gòu)名單中協(xié)商選定估價機構(gòu)。

②協(xié)商不成的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織被征收人、公有房屋承租人在張貼公示的估價機構(gòu)名單中進(jìn)行投票，按照簡單多數(shù)的原則，以得票數(shù)多少的順位確定估價機構(gòu)，也可以采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價機構(gòu)。

③房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的估價機構(gòu)名單在房屋征收范圍內(nèi)和市估價師協(xié)會網(wǎng)站上予以公告。

湖南湘潭：①房屋征收范圍確定后，房屋征收部門根據(jù)評估機構(gòu)自主報名情況，確定項目候選征收評估機構(gòu)名單，協(xié)助被征收人協(xié)商選定征收評估機構(gòu)，協(xié)商選定的時間不少于7個工作日。組織協(xié)商前，應(yīng)當(dāng)組織候選征收評估機構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場宣傳，時間不少于2日。

②征收范圍內(nèi)被征收人少于200戶，或被征收房屋建筑面積小于2萬平方米的，選定或確定1家評估機構(gòu)承擔(dān)評估工作。征收范圍內(nèi)被征收人超過200戶或被征收房屋建筑面積大于2萬平方米的，選定或確定2家以上征收評估機構(gòu)分區(qū)域承擔(dān)評估工作。

③協(xié)商選定征收評估機構(gòu)時，被征收人數(shù)以房屋所有權(quán)證為單位，房屋征收范圍內(nèi)50%及以上被征收人同意選定征收評估機構(gòu)的，視為被征收人已協(xié)商選定征收評估機構(gòu)。

④被征收人經(jīng)協(xié)商選定評估機構(gòu)未能達(dá)到半數(shù)以上同意的，由房屋征收部門通過公開抽簽的方式確定征收評估機構(gòu)。舉行抽簽3日前，應(yīng)將抽簽時間、地點、參加人員、公證機關(guān)等情況告知被征收人，并將抽簽確定的結(jié)果及時在房屋征收范圍內(nèi)公示。

南京：①選定征收評估機構(gòu)時，市房屋征收部門應(yīng)在網(wǎng)站上發(fā)布信息，將房屋征收項目情況、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)報名時限等內(nèi)容進(jìn)行公布。

②被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商一致的，視為協(xié)商選定評估機構(gòu)。超過50%被征收人選擇同一評估機構(gòu)的，視為多數(shù)決定;不足50%(含)的，由市房屋征收部門采取搖號方式確定。

　　典型問題二：對被征收房屋的評估以什么時間點的價格為準(zhǔn)?

答：對于這個問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條有明確的規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

具體而言，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。而被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　典型問題三：我什么都不知道就收到了評估報告，為什么?

答：這種情況是不正常的，當(dāng)然也不符合法律程序。正常而言，房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

天津：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括被征收房屋的所有權(quán)人(公有住房承租人)、房屋坐落、產(chǎn)別、建筑面積、評估價格、補償價格。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公示期間進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。

　　典型問題四：我對評估結(jié)果不服怎么辦?

答：分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

①對評估確定的被征收房屋價值有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告;評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

②被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

③被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。如果前兩個途徑仍未解決問題，則由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。