導(dǎo)讀：在明律師在以往的文章中，從很多角度為廣大被征收人介紹過(guò)關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收程序的種種規(guī)定。但是在實(shí)際征收中，有的地方因?yàn)樯像R了重點(diǎn)項(xiàng)目或是其他的各種原因急需用地，會(huì)采取模擬征收、預(yù)簽協(xié)議等方法開展征收工作，這就是我們所講的“預(yù)征收模式”。您是否遇到過(guò)各種征收文件都還沒(méi)出，上來(lái)就讓您先簽合同、簽協(xié)議的情況呢？這樣的征收程序合法嗎？我們來(lái)一起了解一下預(yù)征收的那些事兒……

【預(yù)征收究竟是什么套路？】

征收方如果是依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下稱“590號(hào)令”）的規(guī)定開展工作，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)入戶調(diào)查登記、擬定征收補(bǔ)償方案并公開征求公眾意見(jiàn)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、補(bǔ)償費(fèi)用按時(shí)足額到位并專戶存儲(chǔ)、作出房屋征收決定、依法選定評(píng)估機(jī)構(gòu)并實(shí)施房屋價(jià)格評(píng)估、簽訂補(bǔ)償協(xié)議或者作出征收補(bǔ)償決定、申請(qǐng)法院司法拆遷等一系列工作程序。但是，預(yù)征收即預(yù)先征收，其想要重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的就是這個(gè)“預(yù)”字，主要是預(yù)先簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的環(huán)節(jié)，因?yàn)槟坏┖灹藚f(xié)議，就代表您認(rèn)可了其中的條款內(nèi)容，征收方就掌握了征收的主動(dòng)權(quán)。采取這種特殊模式的征收方，會(huì)先給出一套征收補(bǔ)償方案，承諾一些補(bǔ)償政策和補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)，動(dòng)員被征收人先簽訂協(xié)議，待到簽約比例達(dá)標(biāo)、大部分被征收人都簽了協(xié)議，再作出房屋征收決定，以簽約情況作為作出征收決定的條件。如此一來(lái)，整個(gè)590號(hào)令所規(guī)定的程序就幾乎被“倒裝”了。

【為何會(huì)出現(xiàn)預(yù)征收或者模擬征收呢？】

征收方采取預(yù)征收模式的原因很多，不過(guò)其目的都是要更快速地完成征收、實(shí)現(xiàn)用地。這種模式簽約速度快、征收成功率高，征收方自然愛(ài)用。協(xié)議擺在面前，有的被征收人不了解其中的風(fēng)險(xiǎn)，稀里糊涂地按照征收方的指導(dǎo)直接簽字；有的被征收人一直希望有一天能改善居住環(huán)境、早日搬新家住上新房，一看到機(jī)會(huì)來(lái)了就趕緊簽了協(xié)議；有的被征收人禁不住征收方的宣傳攻勢(shì)也簽了協(xié)議。到了后期，只剩下少數(shù)不簽協(xié)議的人，站到了大家的對(duì)立面，原來(lái)都是關(guān)系不錯(cuò)的街里街坊，面子上怎么掛得住呢，于是也簽了協(xié)議。這樣的局面正是征收方所希望的。所謂“各個(gè)擊破，分化瓦解”，預(yù)征收模式無(wú)疑將這8個(gè)字運(yùn)作到了極致。

【預(yù)征收模式都是不合法的嗎？】

當(dāng)前，在部分地區(qū)制訂的地方政府規(guī)章中，認(rèn)可了在國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償領(lǐng)域?qū)嵭小邦A(yù)征收”的做法，規(guī)定了執(zhí)行這種特殊征收模式的辦法。

例如，《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十一條規(guī)定，因舊城區(qū)改建（一般認(rèn)為這一概念包含“棚戶區(qū)改造”“舊城改造”等項(xiàng)目）需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

再比如《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn)》中規(guī)定了預(yù)簽協(xié)議的條款：區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補(bǔ)償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限不超過(guò)6個(gè)月。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限內(nèi)未達(dá)到生效比例的，征收工作終止。征收補(bǔ)償協(xié)議生效前不實(shí)際支付補(bǔ)償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動(dòng)生效。

又如，《天津市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)定》第十八條規(guī)定，因舊城區(qū)改建（含棚戶區(qū)改造）需要征收房屋，區(qū)人民政府決定采用征詢方式的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)到簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；未達(dá)到簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議不生效，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)于簽約期限屆滿之日起3日內(nèi)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，自公告之日起房屋征收決定終止執(zhí)行。前款規(guī)定的簽約比例由區(qū)人民政府在房屋征收決定中予以確定，但不得低于80%。

即使有部分地方出臺(tái)了政策，允許預(yù)征收的存在，在明律師依然認(rèn)為預(yù)征收模式本質(zhì)上是不合法的。因?yàn)樗`反了上位法，未按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的程序開展征收。而且在實(shí)踐中，很多地方并不像上海、天津兩地，是要求先作出征收決定再組織簽訂補(bǔ)償協(xié)議的。它還是在沒(méi)有任何征收文件的情況下就讓被征收人先簽訂協(xié)議。這一模式改變了征收工作中各環(huán)節(jié)的實(shí)施順序，這樣的情況極不利于廣大被征收人了解征收進(jìn)度詳情、行使各項(xiàng)監(jiān)督救濟(jì)權(quán)利。

【面臨預(yù)征收，你應(yīng)該怎么辦？】

如果您遇到了預(yù)征收這種模式，要引起足夠的重視，要以對(duì)正式合法的征收程序的態(tài)度去對(duì)待它。您不能因?yàn)樗母鞣N文件、程序都帶有“預(yù)”字就認(rèn)為它不重要，可以隨便亂簽字或者置之不理，這兩種想法都不可取。因?yàn)樵谡魇辗侥抢铮@些“預(yù)”的文件終將變?yōu)檎轿募?，是要生效發(fā)揮作用的，一旦變?yōu)檎搅宋覀兙秃茈y再去有效維權(quán)。

如果征收方到您的家中實(shí)施所謂“預(yù)評(píng)估”，您一定不能采取抗拒的方式消極對(duì)待，而是應(yīng)該積極的配合。同時(shí)，您要向征收方多詢問(wèn)、與征收方多協(xié)商，關(guān)注他們委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序是否合法、評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有資質(zhì)、評(píng)估方法和評(píng)估過(guò)程是否符合有關(guān)規(guī)定等問(wèn)題。預(yù)征收也應(yīng)該按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定去評(píng)估房屋價(jià)格，畢竟合法的價(jià)格評(píng)估才能保障您獲得合理的補(bǔ)償。

您不要輕信征收方的各種宣傳噱頭，征收方在動(dòng)員大家簽約時(shí)會(huì)想盡辦法說(shuō)服您，例如告訴您不能損害公共利益和集體利益；口頭向您承諾早簽約有獎(jiǎng)金，越晚簽獎(jiǎng)勵(lì)越低等等。您不要因?yàn)榭吹街車娜硕己灹藚f(xié)議就盲目跟從，只要對(duì)征收補(bǔ)償方案不滿意，就不能輕易簽協(xié)議。我們可以采取與征收方溝通協(xié)商的方式，要求其變更補(bǔ)償方案并納入補(bǔ)償協(xié)議中，成為書面承諾。通常在征收決定正式作出前，補(bǔ)償方案絕非不可改動(dòng)。而一旦預(yù)簽了協(xié)議，再想維權(quán)就可能會(huì)遇到更多的阻礙了。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，預(yù)簽協(xié)議無(wú)論如何不允許“逼簽”“騙簽”，更不允許“代簽”。同時(shí)，無(wú)論房屋征收決定何時(shí)作出，其都必須要依法作出才能往下推動(dòng)程序，而不得肆意采取“協(xié)議拆遷”的方式實(shí)施所謂的“切割式”逼遷。如果你感到不能自行解決其中的法律問(wèn)題，建議您委托專業(yè)征收維權(quán)律師，在律師指導(dǎo)下維權(quán)。此類違法的征收程序，我們并不一定要走訴訟程序，真正獲得滿意補(bǔ)償才是關(guān)鍵。