導(dǎo)讀：今年已經(jīng)是我們邁入改革開放的第41個(gè)年頭了，隨之而來的就是經(jīng)濟(jì)的不斷攀升，第二、三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴(kuò)大，私營企業(yè)、個(gè)體工商戶也如雨后春筍般的不斷涌現(xiàn)，普通老百姓對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的使用也不僅僅局限于居住，而是嘗試把它變成一種可以經(jīng)營的商業(yè)用房。因此，在房屋征收補(bǔ)償中，這一類房屋就非常特殊，那就是我們今天所探討的“住改非”類型的房屋。經(jīng)常會(huì)有當(dāng)事人來咨詢，我的房屋是屬于“住改非”的范疇嗎？如果是的話合法嗎？是怎么給予補(bǔ)償?shù)哪?？下面由北京在明律師事?wù)所的黃曉麗律師就此來為您簡單講述。

一、“住改非”的含義

所謂住改非，即國有土地或集體土地上的房屋原本是住宅，而且房產(chǎn)證上標(biāo)明的房屋用途也是住宅，后來因?yàn)樯钚枰蛘咂渌矫娴脑?，依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)，并有納稅的記錄，將房屋實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營的情況。

二、“住改非”如何認(rèn)定？

通常，要將普通住宅房屋認(rèn)定為住改非，需要符合兩個(gè)條件，一是領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，二是客觀上將房屋用作了辦公或者生產(chǎn)經(jīng)營。如果僅僅是將房屋實(shí)際用于辦公或者生產(chǎn)經(jīng)營，并未取得營業(yè)執(zhí)照，又或者雖然早年取得了營業(yè)執(zhí)照，但動(dòng)遷時(shí)并未客觀發(fā)生經(jīng)營行為，一般不能認(rèn)定為住改非。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”。由于住宅性房屋與非住宅性房屋（經(jīng)營性用房）具有不同的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，因此在實(shí)踐中需要對(duì)房屋性質(zhì)作出認(rèn)定，以免對(duì)被征收人的利益造成損害。

“住改非”類型的房屋情況復(fù)雜，是介于住宅性房屋與非住宅性房屋之間的。在實(shí)際認(rèn)定中也是有一些條件的：

（一）被征收房屋在實(shí)際上用作經(jīng)營

1.依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體、地點(diǎn)、經(jīng)營內(nèi)容等，因此可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。當(dāng)?shù)怯涀缘睾蛯?shí)際經(jīng)營地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營地為準(zhǔn)。

2.完稅憑證。稅務(wù)可以說是最有利的證明之一，通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明。

3.租賃憑證。如當(dāng)事人的房屋是對(duì)外出租的房屋，應(yīng)當(dāng)能夠提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等用以證明。

4.經(jīng)營時(shí)間。在實(shí)踐中，經(jīng)營性的商業(yè)用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補(bǔ)償，一些被征收人會(huì)臨時(shí)將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，但是其實(shí)際上并沒有真正的經(jīng)營，那么此類房屋不被認(rèn)定為“住改非”類型的房屋。而這種投機(jī)行為的性質(zhì)事實(shí)上與搶建、搶種行為并無區(qū)別。

（二）應(yīng)當(dāng)按照房屋的實(shí)際使用現(xiàn)狀進(jìn)行認(rèn)定。

是否為“住改非”房屋更重要的是需要在實(shí)踐中也滿足條件。例如，如果某些房屋性質(zhì)為住宅，而且確實(shí)辦理了營業(yè)執(zhí)照，但是卻未進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，是不能被認(rèn)定為“住改非”房屋的。也就是我們上文中提到的，某些人利用提前知道的拆遷小道消息，將自己的房屋辦理營業(yè)執(zhí)照，以提高補(bǔ)償。

因此，“住改非”的認(rèn)定，需要查看房屋的性質(zhì)是否為住宅，是否在辦理相關(guān)手續(xù)的情況下確實(shí)在實(shí)踐中進(jìn)行了經(jīng)營活動(dòng)。

三、“住改非”合法嗎？能夠按照經(jīng)營性用房性質(zhì)給予停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償嗎？

在實(shí)踐中，經(jīng)常有被征收人來咨詢時(shí)說到，征收方在征收時(shí)稱我的“住改非”類型的房屋是不合法的，無法獲得以經(jīng)營性房屋為標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款，這又應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？黃曉麗律師提醒廣大被征收人，首先要明確的是，“住改非”是合法的。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定我們可以知道，物權(quán)人擁有充分發(fā)揮物之效能的決定支配權(quán)。只要在行使權(quán)利時(shí)沒有侵犯社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益，沒有違反法律的禁止性規(guī)定，就會(huì)對(duì)其行為的合法性予以認(rèn)可，也即“法無明文禁止即可為”。也就是說只要當(dāng)事人在住宅房屋中的經(jīng)營行為取得了營業(yè)執(zhí)照登記，進(jìn)行了稅務(wù)登記，即使沒有辦理房屋用途變更，此商業(yè)行為也可從法律層面被認(rèn)定為合法。而且我國并未有法律法規(guī)明確規(guī)定，禁止將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營用房。

關(guān)于“住改非”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這在國務(wù)院辦公廳所作國辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條中有明確的規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等時(shí)間情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)上述規(guī)定，針對(duì)生活中存在的大量未辦理住宅改非住宅的變更登記，而直接將自己居住的房屋作為經(jīng)營場所的情況，在實(shí)際操作中不會(huì)簡單地用房屋權(quán)屬證書上記載的房屋性質(zhì)來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而是會(huì)綜合衡量被征收房屋的實(shí)際情況來確定是否給予停產(chǎn)停業(yè)損失這部分補(bǔ)償。

在實(shí)際中，各地的具體規(guī)定不同，有按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償、按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定補(bǔ)償、按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)阮愋?。以上海為例，“住改非”原則上按照住宅用途房屋評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償，再按照該房屋中登記的工商營業(yè)執(zhí)照數(shù)量另行給予補(bǔ)貼。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，被征收人的房屋如果屬于“住改非”，則補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同住宅房屋是不同的，具體要根據(jù)各地政府的規(guī)定來確定。由于住改非如何補(bǔ)償尚沒有全國性統(tǒng)一規(guī)定，作為房屋的所有權(quán)人來說，一定要保留好工商、稅務(wù)等證明實(shí)際經(jīng)營情況的證據(jù)，以不變應(yīng)萬變。若對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償?shù)臄?shù)額有異議的，要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，通過法律手段維護(hù)自身合法權(quán)益?？傊?，簡單粗暴地以涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證載用途為依據(jù)來確定補(bǔ)還是不補(bǔ)顯然是欠缺合理性的，被征收人在遇到這種情形時(shí)完全可以依法維權(quán)，就涉及生產(chǎn)經(jīng)營的損失盡量爭取一定的適當(dāng)補(bǔ)償。