導(dǎo)讀：近年來，各種名目的騰退項(xiàng)目逐步進(jìn)入大眾視野，因騰退而起的法律糾紛也不斷涌現(xiàn)，尤其是在北京地區(qū)?？墒俏覀儾楸榕c土地相關(guān)的法律法規(guī)，均未見騰退一詞?？梢哉f，騰退作為一個(gè)非法律用語，幾乎是不受現(xiàn)有法律規(guī)范體系規(guī)制的。那么，在面對(duì)這種無法定依據(jù)的行為時(shí)，廣大被騰退人該如何維權(quán)呢？本文，北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬、閆會(huì)東律師結(jié)合多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，來為大家談?wù)勗撊绾翁嵘v退補(bǔ)償數(shù)額……

【撥開迷霧，看清騰退項(xiàng)目本質(zhì)】

騰退并非法律規(guī)定的征收土地的方式，而是在農(nóng)村集體土地征收的進(jìn)程中，地方政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委逐漸摸索出來的，沒有統(tǒng)一的法律規(guī)制并嚴(yán)重侵害房屋產(chǎn)權(quán)人利益的一種模式。因騰退程序簡單，成本低廉，故倍受相關(guān)部門機(jī)構(gòu)的青睞。目前騰退模式也在不斷地發(fā)生變化，有綠化還植項(xiàng)目、文物保護(hù)項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等，其中尤以文保騰退和環(huán)保騰退最為多見。

那么，具體而言何為騰退呢？在明律師認(rèn)為，騰退即協(xié)議搬遷、協(xié)議搬離。包括在集體土地上進(jìn)行的由被騰退人與村委會(huì)、開發(fā)商簽訂騰退安置補(bǔ)償協(xié)議以后，村委會(huì)將被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。還包括在國有土地上進(jìn)行的為保護(hù)文物或者進(jìn)行綠化，而由房屋土地管理機(jī)構(gòu)與被騰退人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，房地機(jī)構(gòu)將房屋收回的行為。從本質(zhì)上講，“騰退”的根本目的在于快速實(shí)現(xiàn)征收，進(jìn)行土地儲(chǔ)備或建設(shè)。它是一種變相的拆遷或征收。

【抽絲剝繭，明確騰退的實(shí)施主體】

由于騰退不是“正規(guī)的”征收（拆遷）程序，因而其實(shí)施主體也較為多樣，目前有4種類型：

第一類是由開發(fā)商以建設(shè)綠化隔離帶的名義實(shí)施的土地收儲(chǔ)和房屋拆遷行為；

第二類是開發(fā)商與村委會(huì)聯(lián)合實(shí)施騰退，即村委會(huì)在前期與開發(fā)商聯(lián)手以房屋拆遷的名義進(jìn)行房屋騰退，在騰退完成之后或者拆遷過程中向有關(guān)部門申請(qǐng)土地征收審批；

第三類是鎮(zhèn)政府或區(qū)政府作為幕后推手，實(shí)施集體土地騰退。政府利用騰退的方式收儲(chǔ)土地，從而完成城中村或新農(nóng)村的建設(shè)，此種方式主要是由村委會(huì)進(jìn)行協(xié)助完成，開發(fā)商不一定介入；

第四類是由政府成立的專門機(jī)構(gòu)或政府直接實(shí)施騰退。一些地方政府以拆違建或者以文物保護(hù)的方式強(qiáng)制拆除房屋，以達(dá)到強(qiáng)制搬遷的目的。文物保護(hù)項(xiàng)目中一般是由區(qū)一級(jí)文化委員會(huì)來作為主體實(shí)施騰退。

由不同主體實(shí)施的騰退行為，會(huì)給我們后續(xù)的維權(quán)帶來不同的應(yīng)對(duì)方式。因此，在接到騰退告知書的那一刻，被騰退人必須弄清所在區(qū)域的騰退項(xiàng)目是由哪個(gè)主體實(shí)施的何種騰退，只有這樣才能精準(zhǔn)維權(quán)。

【巧用維權(quán)手段，最大程度維權(quán)】

雖然說騰退沒有明確的法律依據(jù)，但這并不意味著我們面臨騰退時(shí)完全無所作為。相反，實(shí)踐中還是有很多常用的維權(quán)手段的。馬麗芬律師、閆會(huì)東律師在總結(jié)以往案例的基礎(chǔ)上，認(rèn)為騰退項(xiàng)目主要可以采取以下維權(quán)措施：

其一，申請(qǐng)村務(wù)公開。由村委會(huì)主導(dǎo)的騰退項(xiàng)目，騰退實(shí)施者往往會(huì)依據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第24條，以村民自治宅基地使用及征地補(bǔ)償費(fèi)用方案為由，由村委會(huì)發(fā)起村民代表大會(huì)，以開會(huì)的方式通過騰退宅基地及房屋決定及相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議。這里需要明確的一點(diǎn)是，村民會(huì)議無權(quán)決定宅基地及房屋騰退。根據(jù)《土地管理法》第四十五條、四十六條以及《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條、《征收土地公告辦法》第七條等的規(guī)定，征收集體土地的必須經(jīng)過相關(guān)政府的審批，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣政府是沒有該種權(quán)限的，更別說村民委員會(huì)了。因此，廣大被騰退人可以根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第33條的規(guī)定，向相關(guān)的村委會(huì)申請(qǐng)村務(wù)公開，要求村委會(huì)公開騰退方案、補(bǔ)償及分配方案等村委信息以及有關(guān)騰退決議的相關(guān)村民會(huì)議、村民代表會(huì)議召開情況、會(huì)議紀(jì)要、實(shí)施人以及其他相關(guān)材料。這樣一方面便于了解騰退的具體內(nèi)容，另一方面也為后續(xù)的維權(quán)奠定基礎(chǔ)。如果村委會(huì)不公開相關(guān)信息，我們可以向上一級(jí)政府申請(qǐng)監(jiān)督村委會(huì)履行職責(zé)，必要時(shí)可就此提起行政訴訟進(jìn)行救濟(jì)。

其二，申請(qǐng)政府信息公開。為了達(dá)到快速拆遷的目的，騰退項(xiàng)目的很多內(nèi)容是不公開的。我們需要根據(jù)自己所在地區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)申請(qǐng)政府信息公開。如集體土地上的騰退，就可以按照《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《政府信息公開條例》等相關(guān)法律法規(guī)，要求政府有關(guān)部門公開該地塊涉及的用地審查意見、征收土地的相關(guān)文件、建設(shè)項(xiàng)目的用地規(guī)劃、相關(guān)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、騰退安置補(bǔ)償協(xié)議、一書四方案等等。如果騰退是在國有土地上進(jìn)行，比如還綠項(xiàng)目、文物保護(hù)項(xiàng)目，我們可以依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（590號(hào)令）等相關(guān)法規(guī)申請(qǐng)公開該項(xiàng)目的核準(zhǔn)文件、文物保護(hù)的認(rèn)定文件、騰退安置補(bǔ)償方案等。雖然騰退項(xiàng)目的名稱五花八門，但是其終究有跡可循，我們均可以按照現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定，來申請(qǐng)信息公開，了解案件的具體情況。

其三，提起人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)申請(qǐng)，有效應(yīng)對(duì)逼遷行為。騰退主體為了達(dá)到逼迫搬遷的目的，往往會(huì)采用一些違法手段，比如斷水?dāng)嚯姅嗦?、圍堵，“以拆違促騰退”“以拆危促騰退”甚至是直接破壞房屋等行為。我們可以依據(jù)《警察法》第二條、第三條、第二十一條的規(guī)定，向公安機(jī)關(guān)提起人身財(cái)產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)。在緊急時(shí)刻還可以直接報(bào)警，要求公安出警保護(hù)自身的合法權(quán)益。同時(shí)，被騰退人要加強(qiáng)守房意識(shí)，確保屋內(nèi)不離人，屋外有接應(yīng)，在侵害發(fā)生的第一時(shí)間進(jìn)行拍照、錄音、錄像取證，針對(duì)各類逼遷行為提起有針對(duì)性的救濟(jì)程序，譬如對(duì)于因騰退而作出的“責(zé)令限期拆除”類文書及時(shí)提起復(fù)議或者訴訟，從而將案件周期“拖長”，利用時(shí)間來換取提升補(bǔ)償數(shù)額的空間。

其四，向政府部門提起查處程序。我們可以依據(jù)政府信息公開所獲取的內(nèi)容，分析違法行為的性質(zhì)，申請(qǐng)有權(quán)機(jī)關(guān)采取不同的查處程序。如針對(duì)違法征收土地的行為、違法征收房屋的行為、違法用地的行為、違法建設(shè)的行為提起查處程序，要求行政機(jī)關(guān)履行其查處職責(zé)。如果行政機(jī)關(guān)不履行法律法規(guī)賦予其的職能，我們還可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟進(jìn)行進(jìn)一步的救濟(jì)。

其五，提起行政復(fù)議或行政訴訟。只要行政機(jī)關(guān)作出了具體行政行為，并對(duì)被騰退人的實(shí)際權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響的，我們都可以提起行政復(fù)議、行政訴訟。騰退項(xiàng)目的本質(zhì)是為協(xié)議搬遷，如果一些騰退人為了實(shí)現(xiàn)快速拆房，以拆違建的方式強(qiáng)制拆除，該騰退人或者實(shí)際實(shí)施者是沒有合法依據(jù)的，我們可以提起行政訴訟確認(rèn)拆遷行為違法進(jìn)而申請(qǐng)行政賠償，這種最經(jīng)典的維權(quán)路徑是與一般征收拆遷項(xiàng)目區(qū)別不大的。而對(duì)于與房屋本身合法性認(rèn)定相關(guān)的問題，由于其往往會(huì)直接影響到涉案房屋的補(bǔ)償數(shù)額，也需要針對(duì)相關(guān)文書發(fā)動(dòng)救濟(jì)程序。實(shí)踐中，一些被騰退房屋之所以補(bǔ)償比例不到1:1，根本原因就在于其權(quán)屬存在瑕疵，未被認(rèn)定為完全意義上的合法建筑。此種情形尤其值得被騰退人予以重視。

以上是我們根據(jù)以往案件所做的一些總結(jié)，維權(quán)中還需要根據(jù)具體案情來確立訴訟方案，不可簡單地照搬照抄。在明拆遷律師最后想提醒大家的是，騰退不可怕，也不是不能救濟(jì)的，關(guān)鍵在于如何抓住每一起個(gè)案的核心。打蛇要打七寸，維權(quán)也要抓住矛盾糾紛點(diǎn)。廣大被騰退人在面臨騰退時(shí)，不要被騰退方出示的文件所嚇倒，也不要因?yàn)轵v退沒有法律規(guī)定就感覺得不到救濟(jì)而失望。你要明白的是，騰退和征收一樣，同樣面臨對(duì)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的直接影響，給予公平、合理的補(bǔ)償安置從來都是法律的應(yīng)有之義，也是政府拋不掉的職責(zé)之所在。