導(dǎo)讀：近年來，房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃興起，大批量的樓盤開發(fā)工程在各地進行。同時伴隨著征收拆遷，許多問題隨之顯現(xiàn)出來，讓被征收人犯了難，其中就有小產(chǎn)權(quán)房的問題。城市房價不斷升高，想購買一套屬于自己的住房是很多人遙不可及的夢想，許多急于購房的人就選擇到郊區(qū)、到鄉(xiāng)村去購買小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)遇到征收時又會陷入迷茫，這樣產(chǎn)權(quán)不明晰的房屋還能獲得補償嗎？小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買呢？能不能將小產(chǎn)權(quán)房作為安置房領(lǐng)下來呢？今天，在明律師通過解答3個問題幫您理解小產(chǎn)權(quán)房的那些事兒……

【問題一：小產(chǎn)權(quán)房在法律上究竟如何定位？】

法律上對于小產(chǎn)權(quán)房并沒有明確的定性，也無法找到一個標(biāo)準(zhǔn)概念，小產(chǎn)權(quán)房是隨著社會發(fā)展現(xiàn)實存在的一種實際情況。小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，未向國家繳納土地出讓金等必要費用，它沒有土地使用證和預(yù)售許可證，可能會獲得一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)放的效力不明確的證明，但無法辦理正規(guī)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，無法獲得主管機關(guān)頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證。

在我國《憲法》和《土地管理法》中均有規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。自然資源部《關(guān)于加強宅基地管理的意見》中規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

還有很多部門規(guī)章和其他規(guī)范性文件都有類似規(guī)定，這樣我們就得知，小產(chǎn)權(quán)房只能在本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員間買賣，城市居民到集體土地上購買小產(chǎn)權(quán)房是不符合法律規(guī)定的。實踐中，很多小產(chǎn)權(quán)房實際上是違法用地類的違法建筑，所以小產(chǎn)權(quán)房購買者想要獲得征收補償也是非常困難的。從嚴(yán)格的法律意義上講，說小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，并不為過。

【問題二：小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買？】

我們已經(jīng)提到，城市居民不得購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住宅。但是由于市區(qū)房價與收入水平不匹配、家中有事急于用房等多種原因，加上歷史遺留、監(jiān)管不到位，現(xiàn)狀存在的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，大量的購買者都希望小產(chǎn)權(quán)房有機會可以轉(zhuǎn)正，但法律上一直沒有修改相關(guān)規(guī)定使小產(chǎn)權(quán)房合法化。2017年，國土資源部（自然資源部）、住建部曾經(jīng)印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，選擇13個城市開展試點，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，當(dāng)時大家認為這是要給小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，其實兩者關(guān)系不大。

《方案》要嘗試在集體建設(shè)用地上建房供非本集體經(jīng)濟組織成員甚至是城市居民、外來務(wù)工人員租住，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。在試點地區(qū)，這些租賃用房將獲得一系列合法的用地、建設(shè)審批手續(xù)，而小產(chǎn)權(quán)房則沒有這些。何況，小產(chǎn)權(quán)房的交易性質(zhì)是“買賣”而非“租賃”，二者顯然存在本質(zhì)的區(qū)別。

小產(chǎn)權(quán)房交易貌似能讓村民賺到錢、讓購買者有房居住，實際上此類投機行為法律風(fēng)險很大，小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)還是違法，買賣雙方的利益最終都將受損，所以律師不建議大家參與小產(chǎn)權(quán)房的買賣流轉(zhuǎn)。

【問題三：小產(chǎn)權(quán)房能獲得征收補償嗎？能夠作為拆遷安置房嗎？】

當(dāng)前，小產(chǎn)權(quán)房購買者想獲得補償還比較困難，購房者并非合法的產(chǎn)權(quán)人，作為實際使用者無法得到針對所有權(quán)或者公有房屋承租給予的征收補償。另外，實踐中小產(chǎn)權(quán)房有可能會被行政機關(guān)認定為違建查處，即使獲得補償也是微乎其微的“適當(dāng)補償”。

實踐中，一些地方有將小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)作拆遷安置房分配的做法，這無疑是赤裸裸的“坑爹”行為，應(yīng)予譴責(zé)。在明律師反復(fù)多次強調(diào)過，這路房子本身就欠缺合法性，若政府主導(dǎo)的征收項目將其作為安置房補償給老百姓，則實在是結(jié)結(jié)實實地坑害群眾利益行為。對于這種補償安置方式，被征收人一定要果斷予以拒絕，選擇更加穩(wěn)妥的貨幣補償或者合法房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。事實上，凡是這么補的項目通常都有眾多的違法點，被征收人完全可以通過積極的依法維權(quán)來提升補償數(shù)額。

實踐中還常有小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方發(fā)生糾紛的情況。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。北京市高級人民法院在《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則研討會會議紀(jì)要》中，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責(zé)任，買受人負有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。

由于這種買賣多是違法買賣宅基地使用權(quán)，所以司法機關(guān)在審理涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的案件時，對本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員間自愿買賣流轉(zhuǎn)的行為，一般認定為合同有效；對本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與其他組織成員或城市居民簽訂的買賣合同，一般認定為無效。訴訟的結(jié)果大多是一方退還購房款、一方交回房屋。若城市居民對涉案房屋進行了部分翻建，則可能因過錯判定而獲得極有限的補償，但與通常意義上的征收補償完全不是一個概念。

在明拆遷律師最后要提醒廣大朋友的是，交易小產(chǎn)權(quán)房一定要慎之又慎、盡量避免，產(chǎn)權(quán)不明晰、未來可能發(fā)生糾紛的房屋最好不購買。大部分小產(chǎn)權(quán)房都無法獲得補償，如您已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房并遇土地征收，最好通過溝通協(xié)商解決問題。每個個案的房屋情況、交易情況都是不同的，您如果發(fā)現(xiàn)自己無法理清其中的法律規(guī)定與責(zé)任義務(wù)，一定要及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，避免遭受更大的損失。