導(dǎo)讀：在征收拆遷實踐中，每一個法定環(huán)節(jié)都有可能對被征收人最終能拿到手的補償數(shù)額產(chǎn)生影響。但其中能夠直接產(chǎn)生重大影響的，在明拆遷律師認(rèn)為大約是以下3件事。應(yīng)對好了，公平合理的補償跑不了；應(yīng)對不好，補償將可能少得可憐。那么，這究竟是哪3個重要的環(huán)節(jié)呢？被征收人又分別該如何應(yīng)對呢？

大事之一：征收調(diào)查登記

這是一個在征收項目啟動階段的步驟，實踐中很容易被一些被征收人所忽視。《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

從邏輯分析可知，這一步驟的位置應(yīng)是在房屋征收范圍確定之后，征收補償方案擬訂、征求意見之前，屬于城市房屋拆遷的“征收決定前程序”。恰恰是在這一階段，一些被征收人還沒有從突然被張貼得到處都是的公告、通知中回過神來，對房屋征收部門主導(dǎo)的這一程序往往應(yīng)對不力，結(jié)果為后續(xù)的維權(quán)埋下了隱患。

譬如權(quán)屬，將直接決定某一被征收房屋的補償安置對象，即究竟誰是有權(quán)享有補償安置利益的被征收人。而這件事在實踐中是經(jīng)常發(fā)生矛盾、紛爭的，尤其是對于一些子女人口眾多的老房子。再比如用途，是營業(yè)性用房還是普通住宅，對后續(xù)的補償內(nèi)容將產(chǎn)生直接的影響。如果被征收人主張自己的房屋是營業(yè)性用房，那么就需要積極提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明和變更房屋用途的證明等證據(jù)。而建筑面積也是其中極易產(chǎn)生分歧的一點，房產(chǎn)證上登記的面積很多情況下會與事實不符，且不排除證件下發(fā)后被征收人有加蓋行為，此時要求房屋征收部門組織人員對涉案房屋重新進行面積測量便是很有必要的了。

需要指出的是，對于這一環(huán)節(jié)內(nèi)房屋征收部門所作出的各種認(rèn)定結(jié)論，被征收人都是有權(quán)提起法律程序進行救濟的。而如果一不留神錯過了，被征收人也還可以在針對征收補償決定的訴訟中列入相關(guān)意見，或在房屋價格評估環(huán)節(jié)及時提出。總之，調(diào)查登記的結(jié)論將會直接在評估環(huán)節(jié)被作為依據(jù)使用，且會對被征收房屋所對應(yīng)的補償方案條款產(chǎn)生直接影響，廣大被征收人務(wù)必要引起高度重視，不可在項目啟動之初就稀里糊涂，為自己埋雷。

大事之二：征收補償（安置）方案

方案，是征收拆遷中出現(xiàn)頻率極高的概念。無論是城市房屋拆遷還是農(nóng)村集體土地征收，方案都極為重要?！稐l例》第10條規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。此時公開的補償方案內(nèi)容，基本上就是日后征收補償協(xié)議的各個條款，故被征收人需要打起十二分的精神來仔細(xì)研讀，不滿意的要及時提出意見或要求聽證，切不可隨意放棄權(quán)利。提過意見之后對修改后的方案仍不服的，可以通過訴房屋征收決定的方式來進行對方案的進一步救濟。

這里特別強調(diào)一下農(nóng)村集體土地征收的補償安置方案。這一方案最早露頭一定是在征地依法報批前，即《國土資源部關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》中提及的“告知征地情況”環(huán)節(jié)，通常叫擬征地公告或征地告知書。被征地農(nóng)民一定要設(shè)法在這一環(huán)節(jié)中獲知擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等信息，及時提出意見、要求聽證。過去到了《征收土地公告辦法》中規(guī)定的批后的征地補償、安置方案公告時才去提意見、求聽證的做法無疑是落后的，極容易在新形式下導(dǎo)致被征地農(nóng)民的救濟權(quán)利減損，造成“沒改”的糟糕局面。

在明拆遷律師針對方案需要再強調(diào)兩點：一是集體土地那方案關(guān)鍵看能否知情，如果不知情，參與、監(jiān)督就成了無本之木。而能否知情，關(guān)鍵看被征地農(nóng)民所在的村集體經(jīng)濟組織能否切實代表農(nóng)民的權(quán)益，以及當(dāng)?shù)卮鍎?wù)公開監(jiān)督的制度建設(shè)情況。盯緊村官，可以說是一切維權(quán)的前提條件。二是征地補償、安置方案在某些情況下是可復(fù)議可訴訟的（一般是先復(fù)議再訴訟，但不排除一些法院會以不是具體行政行為為由不予受理），農(nóng)民若提意見不成還可考慮這一途徑嘗試救濟。最終，被征收人還可以在訴責(zé)令交出土地決定時提出對方案中不合法內(nèi)容的審查要求，法院也有可能會酌情考慮。

大事之三：房屋價格評估報告

針對評估報告的重要性我們分析過很多，這里不再重復(fù)。大家可以關(guān)注《拆遷評估中的那些坑，這樣做保你順利避開！》一文。

在明拆遷律師在此需要強調(diào)的是，房屋價格評估這一環(huán)節(jié)如今不僅在城市房屋拆遷中有，在集體土地上房屋拆遷中同樣可能涉及。土地這部分通常都是依據(jù)區(qū)片綜合地價或者統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)來直接按面積確定，但宅基地上的房屋則往往會需要更為復(fù)雜、科學(xué)的評估程序才能公平定價。此時，被征收人一是要注意當(dāng)?shù)貙@一問題的地方性規(guī)定，二是要在各個程序中參照適用《國有土地上房屋征收評估辦法》的各項規(guī)定。尤其是對于二層以上房屋是否按合法建筑認(rèn)定等牽涉重大補償權(quán)益的問題，被征收人要著重加以注意，及時對征收方作出的認(rèn)定提起程序，盡量為自己爭取更多的協(xié)商談判機會。

對評估不服，最終的救濟途徑是訴征收補償決定或者責(zé)令交出土地決定。但我們還是主張被征收人在程序進行時及時采取行動，而不要一味等待到報告出爐后再尋求事后救濟。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，實踐中大家最關(guān)心的“被違建”“被危房”等問題，往往就會反映在上述調(diào)查登記、方案之中。這就要求我們不僅要看到“果”，還要向前追溯到“因”，多角度、全方位、全時空維權(quán)，而不是僅僅關(guān)注我們提到過的“3大決定”（責(zé)令交出土地決定、征收補償決定和責(zé)令限期拆除決定）的這樣幾個“點”。點線面結(jié)合，越找門越多，最終獲取公平、合理的征收補償就會相當(dāng)有門兒了！