導(dǎo)讀：征收補(bǔ)償究竟是按人頭補(bǔ)，還是按面積補(bǔ)，無疑是長期困擾廣大被征收人一個(gè)疑難問題。實(shí)踐中，經(jīng)常有被征收人反映，自己家人口少但房屋面積大，結(jié)果一征收就吃了虧，而人家那人多的往往能獲得巨額的補(bǔ)償。那么，征收補(bǔ)償依法究竟該怎么算呢？按人頭還是按面積，又是否是一個(gè)只能“二選一”的無解問題呢？本文，在明拆遷律師將為您簡明扼要的說明白這件事……

在明拆遷律師首先想講明的一個(gè)重要問題是，“人頭”和“戶口”是兩碼事。因?yàn)閼艨谠谀车?，并不意味著人就?shí)際居住生活在某地。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條之規(guī)定，房屋征收的補(bǔ)償范圍中，最重要的一項(xiàng)就是對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。這一補(bǔ)償?shù)姆ǘ?biāo)準(zhǔn)，就是第19條所說的“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”。據(jù)此，我們就明白了，補(bǔ)償數(shù)額是按市場的房價(jià)“比較”得出的，和房子里住了多少人、戶口上有多少人沒有關(guān)系。也就是說，城市房屋拆遷，補(bǔ)的是面積，每平米補(bǔ)你多少錢，而不是數(shù)人頭、翻戶口簿。

一個(gè)淺顯的道理在于，在城市中，“人戶分離”已是常態(tài)。戶口簿上有名字的那些人，很可能在其他地方另有房產(chǎn)，或早已經(jīng)出國定居了。城市的特點(diǎn)，就是人員的流動(dòng)性極強(qiáng)。這些事情，顯然不是征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)涉及的問題。590號(hào)令規(guī)定的很清楚，補(bǔ)的是房屋的所有權(quán)人或者公房承租人。那么城市房屋拆遷的結(jié)論也就有了：補(bǔ)的是面積、房屋本身，而不是人頭。

但對于確實(shí)人口多，面積不大的情形，在實(shí)際進(jìn)行房屋安置時(shí)也是會(huì)予以考慮的。故此，實(shí)際上面積和人頭是一個(gè)需要綜合考慮的問題。

我們再來看農(nóng)村集體土地上的情況，這要比城市房屋復(fù)雜一些。根據(jù)《土地管理法》第47條之規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)?！?span style="color: #4f81bd">土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。據(jù)此，這項(xiàng)的去向是明晰的，是誰的就是誰的，與人頭均無關(guān)。

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，依法是要發(fā)放到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的。下一步怎么分配、使用，一是要按照省級政府制定的分配辦法在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配，二是要依據(jù)征地補(bǔ)償、安置方案的規(guī)定來進(jìn)行落實(shí)。在這一過程中，人頭、面積是需要綜合考慮的。《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，請求支付相應(yīng)份額的，應(yīng)予支持。顯然，提到份額了，是與“人頭”直接相關(guān)的。

地的補(bǔ)償是這樣，然后再來看農(nóng)村宅基地上的住宅房屋。從《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定上看，補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。從相關(guān)計(jì)算公式可知，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)只和面積、當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)有關(guān)，和人頭沒有直接關(guān)系。事實(shí)上，這一原理是與590號(hào)令十分接近的。

但如果是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人實(shí)施拆遷，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過并報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。

事實(shí)上，對于宅基地上房屋拆遷的補(bǔ)償而言，最基礎(chǔ)性的問題是被拆遷人要依法享有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的“資格權(quán)”。有這個(gè)資格權(quán)，才能拿到“全額”的拆遷補(bǔ)償安置。否則，就可能會(huì)面臨只能針對地上的房屋去拿重置成新價(jià)的貨幣補(bǔ)償，而連選擇房屋安置的權(quán)利都沒有的尷尬情形。

實(shí)踐中，根據(jù)騰退項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案，被騰退人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋安置。如果你選貨幣補(bǔ)償，那么就是按面積，每平米補(bǔ)給你多少錢；如果你選擇房屋安置，那么就是按人頭，一個(gè)人多少平米安置面積。也就是說，究竟是按人頭補(bǔ)，還是按面積補(bǔ)，被征收人是可以根據(jù)方案的內(nèi)容來進(jìn)行選擇的。

一般而言，被征收人一定會(huì)選擇房屋安置，而不會(huì)選擇純貨幣補(bǔ)償，因?yàn)楹笳邩O易導(dǎo)致拿完極低標(biāo)準(zhǔn)的貨幣補(bǔ)償款后買不起房屋的情形。那么，人頭在這里就顯得非常重要了，人口多的，自然安置下來的面積就大，這也是符合公平原則的。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，按人頭還是按面積，最終都要按合法有效的征收補(bǔ)償安置方案來。被征收人若對補(bǔ)償安置方案不滿，則要依照《征收土地公告辦法》等規(guī)定的程序及時(shí)提出意見或申請聽證，這或許是此類困惑的終極解決之道。

問題的本質(zhì)，實(shí)際上在于怎么多種西瓜，而不在于就著這可憐兮兮的西瓜琢磨怎么切……