導(dǎo)讀：國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日在2018年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上的講話，除了備受各界關(guān)注的宅基地“三權(quán)分置”改革外，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”同樣是一則可能透露出重要變革信號(hào)的消息。大量城市核心區(qū)的租賃住房，或許將由此誕生，困擾外來務(wù)工人員的在大城市居住困難的問題，有可能迎來新的解決契機(jī)……

這位部長(zhǎng)表示：

“我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。”

消息頓時(shí)引爆房地產(chǎn)市場(chǎng)。

姜大明談及的政策取向?qū)χ袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生多大影響？

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本制度和基本邏輯，即土地高度壟斷，由政府的國(guó)土部門統(tǒng)一收儲(chǔ)，獨(dú)家出讓，地方政府由此獲得高額的土地出讓金。這一制度也被稱為“土地財(cái)政”，確切的說，應(yīng)該叫做土地融資。如果這一基本制度和基本邏輯發(fā)生改變，那確實(shí)不啻于一個(gè)重磅炸彈，變化是顛覆性的。完全可以視為新的“住房制度改革”，或“第二次房改”。

在解讀這位部長(zhǎng)的說法時(shí)，很多媒體和人士都將目光集中到了“農(nóng)村集體建設(shè)用地”這一條，特別是宅基地這一條上。尤其是宅基地的“三權(quán)分置”，即所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置。

其實(shí)姜大明的講話涉及到的是三種用地：

1. 我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。

2. 深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

3. 我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

其中第二種用地“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地”以及第三種用地“宅基地”，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響僅限于大城市的城中村以及城鄉(xiāng)結(jié)合部。遠(yuǎn)離大城市的農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，對(duì)市場(chǎng)并不構(gòu)成影響。

更重磅的炸彈，應(yīng)該是第一種用地，即“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”。

非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地，有哪些？當(dāng)然是城市中的各類企業(yè)，特別是國(guó)有企業(yè)。“作為住宅用地”意味著什么？當(dāng)然是指轉(zhuǎn)換土地用途。將這些企業(yè)所持有的工業(yè)用地、綜合用地，特別是一些商業(yè)企業(yè)的商業(yè)用地，轉(zhuǎn)換為住宅用地。

在城市中，特別是土地供應(yīng)較為緊張的一二線城市、特大城市，甚至是這些城市非常核心的地段，都有大量的土地。“作為住宅用地”是否意味著可以作為商品房開發(fā)用地？

這位部長(zhǎng)的表述是權(quán)屬不變，因此可以斷定，不是改為商品房開發(fā)的住宅用地。且無論從現(xiàn)行的法律法規(guī)，還是從目前各城市對(duì)土地財(cái)政的依賴來看，短期內(nèi)徹底打破地方政府對(duì)商品房開發(fā)用地的高度壟斷，可能性不大。特別是對(duì)土地財(cái)政高度依賴的這一點(diǎn)。

如果這個(gè)口子放開，意味著政府的巨額土地出讓金可能流向城市里占有相當(dāng)優(yōu)質(zhì)地段土地的企業(yè)。土地供應(yīng)，將呈現(xiàn)諸侯競(jìng)爭(zhēng)的格局，土地財(cái)政瞬間崩潰。

況且這些土地并非完全國(guó)有，特別是城市核心地段的一些商業(yè)企業(yè)，杭州的銀泰、解放路百貨商店等這些商業(yè)企業(yè)，事實(shí)上很大部分是股份制企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)。

在杭州的濱江、下沙和未來科技城，也有大量的高新技術(shù)企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)。

如果這些企業(yè)的用地能夠直接轉(zhuǎn)換成商品房開發(fā)用地，那么，政府的國(guó)土儲(chǔ)備部門幾乎可以關(guān)門。

因此，更大的可能性是轉(zhuǎn)換成專門用于租賃的住宅用地。即使如此，如果這項(xiàng)政策大面積廣泛實(shí)施，幾乎可以預(yù)料，在城市中，甚至在城市中非常優(yōu)質(zhì)的地段，長(zhǎng)租公寓將鋪天蓋地。

如果輔之以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策和法律，（“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在法律上是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，如果真是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，那豈不是對(duì)產(chǎn)權(quán)的徹底否定？確切的意思應(yīng)該是指租房者享有和購(gòu)房者同等的享用城市資源的權(quán)利）那么毫無疑問，這些優(yōu)質(zhì)地段加之租房可獲得的穩(wěn)定權(quán)利，可能會(huì)使越來越多的人愿意租房。

雖然這是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過程，但會(huì)迅速改變?nèi)藗儗?duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

不是新的法律法規(guī)，也不是正式的官方政策，僅僅是政府部門的高級(jí)官員所透露的這些信息，究竟會(huì)如何實(shí)施，還有待進(jìn)一步觀察。（解讀者：丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、浙江在線-住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員）