導(dǎo)讀：棚戶區(qū)改造征收竟然真的“簽完字手上沒協(xié)議”？與時俱進(jìn)，及時掌握征收領(lǐng)域最新政策動態(tài)，對于新春伊始階段的廣大被征收人而言無疑是最重要的。法律、法規(guī)不會輕易發(fā)生重大變化，就如《土地管理法》修正的難產(chǎn)一般。但為落實(shí)征收領(lǐng)域法律法規(guī)所采取的政策措施，卻是相對靈活、多變而具有個案特殊性的，這不得不引起廣大被征收人的足夠重視。近日，北京衛(wèi)視《向前一步》欄目對一棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的深度解析，揭示了2019年棚改項(xiàng)目出現(xiàn)的4大新動向，亟需被征收人充分、正確地理解認(rèn)識。傳說中的“簽完字手上卻沒協(xié)議”真的可以接受嗎？這些新動向會否導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償權(quán)益“裸奔”呢？

動向一：高額獎勵金成現(xiàn)實(shí)，獎勵部分動輒過百萬！

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

對于這一條的規(guī)定，一些被征收人會理解為“羊毛出在羊身上”，進(jìn)而質(zhì)疑征收方是在“拿我的錢獎勵我”，玩兒的是“套路”。但在2019年的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，或許被征收人需要對獎勵金這一事物重新進(jìn)行認(rèn)識了。

政府對此的最新解讀是，獎勵金是獨(dú)立于房屋征收補(bǔ)償?shù)囊豁?xiàng)政策性獎勵措施，不是每位被征收人都理所當(dāng)然有權(quán)享受的。只有配合棚改征收項(xiàng)目推進(jìn)，在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的預(yù)簽約期限內(nèi)完成簽約的，才有資格獲取這部分獎勵金。一旦逾期簽約，那么獎勵金將會被按日扣光，最后結(jié)果就是分文沒有。政府在棚改中將嚴(yán)格堅(jiān)持“一把尺子量到底”，絕不會出現(xiàn)在獎勵金給付問題上“搖擺寬縱”或人為操作的可能性，有就是有，沒有就是沒有。

那么這筆獎勵金究竟能牽涉多大利益呢？節(jié)目中“現(xiàn)場算賬”的數(shù)字顯示，配合與不配合之間的獎勵利益損失實(shí)際突破了100萬元！傳說中的“高額獎勵金”，在當(dāng)下的棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目中竟成為了現(xiàn)實(shí)。

也正因此，涉案棚改項(xiàng)目在開啟預(yù)簽約的半個月時間內(nèi)簽約率就超過了85%，達(dá)到了作出征收決定的“下限”。在為期一個月的簽約期限內(nèi)的簽約比例達(dá)到了98.5%?？梢钥吹剑剟罱鸬拇_在鼓勵早簽早搬中發(fā)揮了巨大作用。

在明律師建議：不配合簽約就扣光百八十萬的高額獎勵金，如此政策無疑會對被征收人簽約制造巨大影響和壓力。被征收人需要把握的一個法律要點(diǎn)在于按照項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案規(guī)定扣光獎勵金后所能到手的補(bǔ)償數(shù)額是否符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的“不低于類似房地產(chǎn)市場價格”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如果扣完以后拿到手的補(bǔ)償不夠合法安置了，那么這樣的政策是涉嫌違反法律規(guī)定的，依法維權(quán)就將成為可能的選項(xiàng)。實(shí)際情況是，一些棚改項(xiàng)目會通過街道辦等基層政府組織作出靈活規(guī)定，對于在法院強(qiáng)制執(zhí)行裁定作出前簽約的被征收人，仍給付其大部分的獎勵利益而不會真的全部扣除。

動向二：回遷安置房朝向、樓層、戶型不理想？選貨幣補(bǔ)償成唯一解決辦法

節(jié)目中，有的未簽約的被征收人提出可供自己選擇的回遷安置房在朝向、樓層、戶型等方面存在令自己不滿意之處，譬如其原居住的房屋雖小但卻南北通透、利于通風(fēng)采光，而回遷安置房的戶型圖上卻顯示安置房不是南北通透的，且位于20層以上，不便于家中老人上下樓活動。

而安置房設(shè)計(jì)單位的專業(yè)人士表示，這些遺憾都是為了滿足上百戶被征收人回遷安置所難以從技術(shù)層面解決的問題。如果被征收人實(shí)在無法接受這樣的房型，完全可以選擇放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置而直接領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款，這樣在獲取一筆放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的獎勵金后到手的補(bǔ)償利益總額完全可以在原居住地附近買到符合南北通透等戶型條件的其他商品房。而節(jié)目中的幾戶未簽約被征收人均不愿意放棄回遷安置這一選擇，故陷入了“魚和熊掌難以兼得”的局面之中。

在明律師建議：對于戶型、朝向、層高有特殊需求的被征收人至少有三種途徑可以盡量滿足自己的需要。一是在項(xiàng)目啟動后及時簽約率先選房；二是如上文所述選擇貨幣補(bǔ)償自行購房；三是在有外遷安置選擇的項(xiàng)目中選擇外遷，這樣房型的選擇空間會增大。相較于最終的補(bǔ)償安置面積、套數(shù)和金額而言，戶型問題終究不是什么大問題，哪個輕哪個重，大小多少，這是被征收人需要理性取舍判斷的。

動向三：房本面積小實(shí)際面積大？征收調(diào)查登記只認(rèn)證載面積！

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見》規(guī)定，區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，產(chǎn)權(quán)人、公房承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)公布。

根據(jù)2019年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的操作政策，調(diào)查登記環(huán)節(jié)認(rèn)定房屋面積的依據(jù)只有一個，即涉案房屋權(quán)屬證書上記載的房屋面積。被征收人若對證載面積有異議則須自己舉證證明其小于實(shí)際房屋面積，且究竟如何舉證才會在訴訟中被法院采納成為了另一個十分棘手的問題。實(shí)踐中，一些地方的法院對于被征收人自行出錢委托的評估機(jī)構(gòu)、測量機(jī)構(gòu)所提供的報告是不予采信的，那么被征收人可能面臨付出較高維權(quán)成本卻無法實(shí)現(xiàn)維權(quán)目的的窘境。

在明律師建議：針對陽臺面積是否計(jì)入房屋補(bǔ)償面積，是否按照建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)給予統(tǒng)一補(bǔ)償系數(shù)的計(jì)算，不同項(xiàng)目的做法上存在差異。實(shí)踐中，維權(quán)的確存在難度，要綜合爭議面積的大小進(jìn)行權(quán)衡取舍。一般而言，不大的面積爭議問題較難導(dǎo)致征收補(bǔ)償決定的違法或被撤銷，除非被征收人能夠在前期及時針對補(bǔ)償方案提出意見將有關(guān)區(qū)別對待陽臺面積的內(nèi)容修改掉。

動向四：顛覆性認(rèn)知——棚改真的這樣簽約？

征收維權(quán)中的一項(xiàng)常識性認(rèn)知是：一定不可以在簽訂補(bǔ)償協(xié)議后手上沒有協(xié)議。在實(shí)踐中，征收方經(jīng)常先要求被征收人在協(xié)議文本上簽字、按手印，之后卻不立即蓋章并將協(xié)議交給被征收人一份，而是告知被征收人需要將協(xié)議帶回交有關(guān)部門審核后才能蓋章，需要若干時間后再將協(xié)議交回給被征收人手中。如此的簽約方式似乎存在很大的疑慮，部分被征收人難免心里不爽，甚至擔(dān)心自己所簽的協(xié)議會在“審核報批”環(huán)節(jié)中被刻意篡改，進(jìn)而導(dǎo)致補(bǔ)償權(quán)益的減損。

然而令人頗感意外的是，節(jié)目中有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確表示涉案項(xiàng)目的協(xié)議就是這樣簽的。不過這里需要明確的是，實(shí)踐中這樣操作的是“預(yù)簽協(xié)議”而非正式的征收補(bǔ)償協(xié)議。故此，被征收人若因此具體操作方式而選擇不簽約，那么損失獎勵利益的結(jié)果也只能由被征收人自己承擔(dān)。

在明律師建議：在有預(yù)簽協(xié)議程序明文規(guī)定的地方，預(yù)簽協(xié)議是有明確的政策依據(jù)的。由此所產(chǎn)生的一些“特殊程序”，被征收人基本是能獲得保障的。自然，若在此過程中征收方違背誠實(shí)信用原則，被征收人也有相應(yīng)的針對預(yù)簽協(xié)議的救濟(jì)途徑。

針對上述棚改征收“新動向”，鑒于預(yù)簽協(xié)議環(huán)節(jié)直接牽涉廣大被征收人的高額獎勵利益，且確實(shí)存在與簽訂正式補(bǔ)償協(xié)議不同的簽約步驟。故被征收人若對棚改項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案、標(biāo)準(zhǔn)有異議，一定要在征詢意見環(huán)節(jié)及時提出，并盡可能早地咨詢（注意是咨詢，而不一定是要委托）專業(yè)征收維權(quán)律師的意見。具體項(xiàng)目的補(bǔ)償方案和標(biāo)準(zhǔn)究竟是否合法將成為判斷的第一要義，而合法的下限就是590號令所規(guī)定的“不低于類似房地產(chǎn)的市場價格”，在“1:1”補(bǔ)償比例的基礎(chǔ)上略微擴(kuò)大。商業(yè)拆遷時代“拆遷暴富”的故事或許曾經(jīng)發(fā)生過，但已不適用于如今的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。調(diào)整補(bǔ)償安置心態(tài)或許是部分被征收人需要解決的問題。

需要特別指出的一點(diǎn)是，所謂“一把尺子量到底”可理解為“一個項(xiàng)目一把尺子”，因?yàn)轫?xiàng)目與項(xiàng)目之間由于區(qū)位的巨大差異是不具有可比性的。故此，被征收人切忌用某地市中心區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的補(bǔ)償比例來簡單對比當(dāng)?shù)亟紖^(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的補(bǔ)償比例。1:1.3和1:1.5都是合法的，項(xiàng)目的情況不同這一比例就會有所不同，但二者的確都是合法的。實(shí)踐中最主要的矛盾糾紛在于補(bǔ)償“落實(shí)”后根本到不了1:1，直接因改造項(xiàng)目而導(dǎo)致被征收人居住生活水平下降。在這種情況下，依法維權(quán)是要堅(jiān)決、及時、果斷的，當(dāng)然仍然要在咨詢專業(yè)律師的基礎(chǔ)上決定。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目經(jīng)過多年的實(shí)踐摸索已經(jīng)總結(jié)出了一套“切實(shí)可行”的政策辦法來，這也要求我們不斷更新認(rèn)知，跟上形勢變化，做出不讓自己后悔、吃虧的理性選擇來。個案中遭遇了上述問題該如何應(yīng)對，沒有統(tǒng)一的答案，只能是具體案情具體分析。