導(dǎo)讀：據(jù)北京日?qǐng)?bào)等多家權(quán)威媒體報(bào)道，2019年1月18日北京市住建委發(fā)布通知，公布了由市住建委、東城區(qū)西城區(qū)政府聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請(qǐng)式退租、恢復(fù)性修建和經(jīng)營管理有關(guān)工作的通知》。這標(biāo)志著“疏解非首都功能”進(jìn)入了“滾石上山、爬坡過坎”的最艱難、最關(guān)鍵階段。那么，這一輪騰退究竟有何特點(diǎn)呢？所謂“申請(qǐng)式退租”又與老百姓所熟悉的“棚戶區(qū)改造”有何區(qū)別呢？廣大平房住戶又該如何在政策、法律允許的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化呢？

對(duì)于這一從來沒見過的“新鮮事物”，在明律師帶大家通過其與棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目的對(duì)比來加深理解。事實(shí)上，“申請(qǐng)式退租”無論從形式上還是實(shí)質(zhì)上都更類似于此前轟轟烈烈開展多年的“文保騰退”。只不過無論如何老城內(nèi)平房區(qū)域的房屋、院落不可能一趟街都是王爺?shù)恼印⒒噬戏獾乃聫R道觀，文保騰退雖具有相當(dāng)程度的強(qiáng)制性和較為充分的保護(hù)文物法律依據(jù)，但就依法行政的原則而言也的確不可濫用。

基于此，對(duì)于一片一片的老城區(qū)平房院落，“申請(qǐng)式退租”無疑是一種政策創(chuàng)新，具有著棚戶區(qū)改造征收所不可替代的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)：

【其一，“申請(qǐng)式退租”的實(shí)施主體是社會(huì)單位，其“市場(chǎng)運(yùn)作”的性質(zhì)突出。】

《通知》對(duì)“申請(qǐng)式退租”的實(shí)施主體作了如下規(guī)定：區(qū)政府指定本區(qū)主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房（以下簡(jiǎn)稱“直管公房”）申請(qǐng)式退租工作。區(qū)主管部門負(fù)責(zé)劃定恢復(fù)性修建片區(qū)，確定片區(qū)的實(shí)施主體。實(shí)施主體可為片區(qū)的經(jīng)營管理單位，也可為直接委托或通過公開競(jìng)爭(zhēng)方式選擇的資金實(shí)力強(qiáng)、信用等級(jí)高、組織實(shí)施能力強(qiáng)的社會(huì)單位。

實(shí)施主體負(fù)責(zé)受理片區(qū)內(nèi)直管公房承租人的退租申請(qǐng)，開展相關(guān)工作；負(fù)責(zé)按照保護(hù)規(guī)劃和恢復(fù)性修建工藝要求，對(duì)完成申請(qǐng)式退租的直管公房進(jìn)行恢復(fù)性修建；負(fù)責(zé)對(duì)完成恢復(fù)性修建的房屋合理開展經(jīng)營管理。

顯然，社會(huì)單位在“申請(qǐng)式退租”中地位十分重要，這就與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的“政府主導(dǎo)”存在一定的差異。

【其二，向社會(huì)單位申請(qǐng)，與社會(huì)單位簽訂退租協(xié)議?！?/span>

關(guān)于申請(qǐng)式退租的實(shí)施程序，《通知》作了這樣的規(guī)定：

1.區(qū)主管部門結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)和保護(hù)規(guī)劃實(shí)施、財(cái)政預(yù)算、外遷房源供應(yīng)等情況，科學(xué)制定片區(qū)申請(qǐng)式退租和恢復(fù)性修建方案，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后及時(shí)向社會(huì)公布。

2.恢復(fù)性修建片區(qū)內(nèi)的直管公房承租人持直管公房租賃合同、本人身份證明及戶籍證明等材料，向?qū)嵤┲黧w提出申請(qǐng)。

3.實(shí)施主體受理申請(qǐng)，按照區(qū)主管部門確定的申請(qǐng)式退租補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算貨幣補(bǔ)償金額。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則上按照退租房屋市場(chǎng)價(jià)值總額扣除房屋重置成新價(jià)款后進(jìn)行計(jì)算。對(duì)自愿將戶口遷出中心城區(qū)的，可給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，具體標(biāo)準(zhǔn)由東城、西城區(qū)政府協(xié)商一致，分別制定。

4.承租人與實(shí)施主體簽訂申請(qǐng)式退租協(xié)議，經(jīng)營管理單位根據(jù)協(xié)議與承租人解除租賃合同，收回直管公房使用權(quán)，實(shí)施主體給付承租人貨幣補(bǔ)償款。

5.承租人交回使用權(quán)后，區(qū)政府可提供定向安置房供有需求的家庭購買或承租。

基于此，在明律師在這里為大家總結(jié)這一程序中的4大特點(diǎn)，一是直管公房承租人向社會(huì)單位提出退租申請(qǐng)，并與社會(huì)單位簽訂申請(qǐng)式退租協(xié)議；二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由政府部門以“市場(chǎng)法”為原則制定；三是騰退補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償，自愿將戶口遷出中心城區(qū)的還有望獲得獎(jiǎng)勵(lì)金；四是沒有“棚戶區(qū)改造”類項(xiàng)目中的回遷安置這一選項(xiàng)，只能配合疏解非首都功能戰(zhàn)略選擇外遷安置或者領(lǐng)錢走人。

【其三，定向安置房的性質(zhì)只能是共有產(chǎn)權(quán)住房或者公共租賃住房，而不能是“大產(chǎn)權(quán)房”?！?/span>

直管公房承租作為歷史發(fā)展過程中的特殊產(chǎn)物，其主要目的在于解決職工群眾的基本住房需求，性質(zhì)為“租賃”。故此，它的“申請(qǐng)式退租”是換不來“大產(chǎn)權(quán)房”的，而只能繼續(xù)保持其社會(huì)保障住房的性質(zhì)不變。

《通知》中對(duì)定向安置房作了如下規(guī)定：

定向安置房按共有產(chǎn)權(quán)住房管理，也可作為公租房使用……居民和政府持有的共有產(chǎn)權(quán)住房份額比例，由區(qū)主管部門按照共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法確定,報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。原則上，居民購買共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格不低于收購價(jià)格。居民獲得的申請(qǐng)式退租補(bǔ)償資金，不足以支付區(qū)政府確定的最小面積安置房源產(chǎn)權(quán)份額的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)降低居民所持產(chǎn)權(quán)份額。

需要指出的是，不是所有“申請(qǐng)式退租”的申請(qǐng)人都有資格要求定向安置房安置的，其還必須符合保障性住房申請(qǐng)的有關(guān)條件：

1.承租人選擇用于片區(qū)對(duì)接的共有產(chǎn)權(quán)住房或公租房的，承租人及配偶和未成年子女應(yīng)在本市無其他住房。如已通過保障性住房資格審核，正在進(jìn)行輪候的，需退出輪候。

2.承租人選擇其他公開配售配租的共有產(chǎn)權(quán)住房或公租房的，應(yīng)按本市共有產(chǎn)權(quán)住房或公租房的申請(qǐng)條件進(jìn)行審核，符合條件的，可優(yōu)先配售配租。

3.原則上一個(gè)承租戶只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房或承租一套公租房。

4.長(zhǎng)期居住在自建房?jī)?nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自愿拆除自建房并將戶口遷出中心城區(qū)的居民，可優(yōu)先配租片區(qū)對(duì)接的公租房。

實(shí)踐中，一些直管公房承租人早已在經(jīng)濟(jì)條件改善后在市內(nèi)其他地區(qū)購買了商品房用于居住，而后又將其位于老城區(qū)內(nèi)的承租平房出租用于外來人員居住或者經(jīng)營。在這種情況下，承租人顯然已無實(shí)際的住房困難，不符合申請(qǐng)保障性住房的條件，也就無權(quán)要求在“申請(qǐng)式退租”后享受定向安置的待遇。這部分人一旦申請(qǐng)，就只能選擇拿錢走人。

而對(duì)于電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》中圍著樹自建房居住的張大民而言，其房屋從嚴(yán)格意義上講屬于違法建筑（無任何建房許可手續(xù)和證件，屬于居住困難時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)）。本輪“申請(qǐng)式退租”將一并對(duì)這類自建房予以拆除、清理，以恢復(fù)平房院落的本來面目，保證其上下水、用電、消防、上廁所洗澡、做飯等基本功能的承載力，為下一步的“共生院”模式探索奠定基礎(chǔ)。

至此大家也就不難理解平房院落騰退與棚戶區(qū)改造的區(qū)別了：后者這類征收項(xiàng)目中，房屋居住人是有產(chǎn)權(quán)的，故其依法享有選擇回遷安置或外遷安置完整產(chǎn)權(quán)房屋的權(quán)利；而在騰退類項(xiàng)目中，由于房屋居住人并沒有產(chǎn)權(quán)，而僅享有公房承租人的權(quán)利，故其在選房安置中要受到許多政策審查與限制，更沒有回遷安置的選擇權(quán)利。這也是“疏解、整治、促提升”工作的題中應(yīng)有之義。

【最后，在明律師為大家淺析一下“申請(qǐng)式退租”后騰退出來的平房院落將被用來干啥?！?/span>

《通知》中是這樣描述的：

對(duì)完成整院申請(qǐng)式退租的，應(yīng)拆除院內(nèi)違法建筑，在滿足現(xiàn)代使用功能的同時(shí)，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局，完善配套公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)院落內(nèi)完成部分房屋退租的，應(yīng)同步拆除房屋附屬的違法建設(shè)，并合理利用退租房屋補(bǔ)足公共服務(wù)設(shè)施。

取得經(jīng)營權(quán)的直管公房應(yīng)按規(guī)劃要求開展經(jīng)營利用，可作為住宅或商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房屋使用，也可作為公共配套設(shè)施房屋使用。其中用于居住用途的，可用于院落平移使用，也可用于人才租賃房等使用促進(jìn)職住平衡。

也就是說，社會(huì)單位等實(shí)施主體在完成“申請(qǐng)式退租”和“恢復(fù)性修建”后，將取得房屋院落的經(jīng)營權(quán)。未來平房院落的使用將緊密結(jié)合中心城區(qū)的規(guī)劃要求，譬如東城區(qū)就在大力探索“共生院”新模式的打造：即將騰退出的平房院落空間用于建設(shè)精品民宿客?；蛭幕瘎?chuàng)意產(chǎn)業(yè)類的咖啡館、閱讀空間等，讓院內(nèi)的老居民與來自五湖四海甚至全球各地的新居民共同居住，共享四合院的文化果實(shí)，讓文化中心重新煥發(fā)青春。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，目前來看這輪新政策的出臺(tái)不涉及“強(qiáng)制”問題，而是尊重直管公房承租人的自主選擇。廣大直管公房承租人要充分考慮自己家庭的現(xiàn)實(shí)居住狀況和生活需求（比如平房面積是否夠住，還能否忍受其在上下水、衛(wèi)生環(huán)境、個(gè)人隱私、上廁所洗澡、開火做飯等方面的諸多困難），站在一個(gè)足夠的高度上看待是否參與此輪騰退、是否選擇定向安置房等問題，在法律、政策允許的框架內(nèi)爭(zhēng)取自身利益最大化。在明律師也將密切關(guān)注這一政策的新動(dòng)向，并隨時(shí)為有需要的被騰退人提供法律咨詢與幫助。