導(dǎo)讀：一般認(rèn)為，棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目在實(shí)施程序上與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的一般征收程序區(qū)別不大。從另一個(gè)角度上理解，棚改、舊改項(xiàng)目包含于征收項(xiàng)目之中，故其當(dāng)然應(yīng)符合590號(hào)令規(guī)定的程序步驟。然而隨著過(guò)去幾年這類項(xiàng)目在實(shí)踐中的長(zhǎng)期大量運(yùn)作，征收方逐漸摸索出了一套極具“靈活性”和“創(chuàng)造力”的程序步驟，客觀上構(gòu)成了對(duì)590號(hào)令規(guī)定的改造。那么，2019年仍將持續(xù)大范圍推進(jìn)的棚改項(xiàng)目又有著怎樣的一個(gè)獨(dú)特的程序呢？廣大被征收人又該把握其中的哪些要點(diǎn)依法維權(quán)呢？

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2013年發(fā)布的《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn)》，在明律師將結(jié)合當(dāng)前棚戶區(qū)改造類案件代理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)為大家解析這一問(wèn)題。

統(tǒng)一后的棚改征收程序11步

01、編制計(jì)劃

區(qū)縣人民政府組織項(xiàng)目建設(shè)單位及相關(guān)部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)舊城區(qū)房屋破損程度和改建難易程度進(jìn)行調(diào)查，編制轄區(qū)內(nèi)舊城區(qū)改建計(jì)劃，并將編制完成的舊城區(qū)改建計(jì)劃上報(bào)市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室組織聯(lián)合審查。

02、計(jì)劃審查

市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室召集市發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)房管、財(cái)政等部門對(duì)各區(qū)縣匯總的舊城區(qū)改建計(jì)劃進(jìn)行可行性、公益性聯(lián)合審查。公益性認(rèn)定以改善民生，優(yōu)化環(huán)境為原則，不以改建后的規(guī)劃用途為條件。審查通過(guò)后，市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室向各區(qū)縣人民政府下達(dá)舊城區(qū)改建計(jì)劃。

03、改建征詢

舊城區(qū)改建計(jì)劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。

區(qū)縣房屋征收部門對(duì)征詢意見(jiàn)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。

在明律師解析：根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第12條之規(guī)定，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。但根據(jù)條文表述不難發(fā)現(xiàn)，雖同樣名為“改建征詢”，但北京市所規(guī)定的這一步驟的開(kāi)始時(shí)間要明顯早于上海市的規(guī)定。顯然，在這一環(huán)節(jié)中產(chǎn)權(quán)人和公房承租人尚無(wú)被征收人的身份，客觀上也很難對(duì)改建表示“反對(duì)”。事實(shí)上，對(duì)于大城市中老城區(qū)內(nèi)的連片集中棚戶區(qū)，支持改建在絕大多數(shù)情況下會(huì)是群眾的主流意見(jiàn)。

故此，這一步驟還不是廣大被征收人開(kāi)啟依法維權(quán)的可能時(shí)間點(diǎn)。除非你認(rèn)為自己的房屋是建于上世紀(jì)90年代以后的新房，完全不是任何意義上的“棚戶”，那么你或許可以考慮在這一環(huán)節(jié)被征詢意見(jiàn)時(shí)投上一次反對(duì)票。

04、征收要件

通過(guò)征詢的舊城區(qū)改建項(xiàng)目，納入各區(qū)縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。各相關(guān)部門要簡(jiǎn)化審批手續(xù)、加快推進(jìn)。發(fā)展改革部門出具投資任務(wù)書作為項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃部門出具項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)、國(guó)土資源部門出具項(xiàng)目土地預(yù)審意見(jiàn)。

在明律師解析：這一步驟不難看出，棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目的審批手續(xù)是較為快捷簡(jiǎn)便的，590號(hào)令所規(guī)定的作出房屋征收決定的必備前置條件“四規(guī)劃一計(jì)劃”是在較短的時(shí)間內(nèi)由多部門簡(jiǎn)化手續(xù)且加速辦理的。在針對(duì)房屋征收決定的訴訟中，征收方需要舉證證明涉案項(xiàng)目依規(guī)獲取了這些審批手續(xù)，其合法性也是庭審中的審查要點(diǎn)之一。

05、暫停辦理

區(qū)縣房屋征收部門根據(jù)建設(shè)單位提交的征收要件以及房屋征收申請(qǐng)向區(qū)縣人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)房屋征收工作，在收到區(qū)縣人民政府確認(rèn)意見(jiàn)后3個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定的不予補(bǔ)償。暫停期限為一年，需要延長(zhǎng)暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提前15日在征收范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)布延期公告，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年。

在明律師解析：此即代表征收項(xiàng)目正式啟動(dòng)，正式開(kāi)始影響被征收人生活、權(quán)益的“暫停公告”或曰“房屋征收范圍公告”，對(duì)應(yīng)590號(hào)令的第16條。這里的細(xì)化規(guī)定是暫停期限可以延長(zhǎng)不超過(guò)一年。一旦暫停公告發(fā)布，廣大被征收人就可以開(kāi)始咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，做好依法維權(quán)的各項(xiàng)準(zhǔn)備了。這與配合征收方實(shí)施改造項(xiàng)目是不沖突的。一個(gè)很容易理解的事實(shí)是，如果你寄希望于通過(guò)一次棚改項(xiàng)目去把孫子輩的房子都“掙”出來(lái)，那么律師一定會(huì)負(fù)責(zé)任地為你講清利弊，勸導(dǎo)你放棄這種不切實(shí)際的補(bǔ)償利益訴求，避免獎(jiǎng)勵(lì)金的無(wú)端損失。

06、調(diào)查登記

區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，產(chǎn)權(quán)人、公房承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)公布。

在明律師解析：征收調(diào)查登記這一步驟對(duì)應(yīng)的是590號(hào)令的第15條。調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍確定后通過(guò)調(diào)取有關(guān)部門存儲(chǔ)的資料和入戶調(diào)查相結(jié)合的方式，對(duì)擬被征收房屋的區(qū)位、家庭成員狀況、結(jié)構(gòu)、附屬物面積、用途、權(quán)屬、建筑面積等進(jìn)行調(diào)查登記，結(jié)果若無(wú)異議被征收人要進(jìn)行簽字確認(rèn)。

需要強(qiáng)調(diào)的是，此階段在進(jìn)行調(diào)查時(shí)認(rèn)定房屋面積主要的依據(jù)就是房屋所有權(quán)證的證載面積。若被征收人認(rèn)為證載面積較實(shí)際面積小，或者調(diào)查人員未對(duì)陽(yáng)臺(tái)及其他附屬物面積進(jìn)行計(jì)算，則一定要在公示期間內(nèi)明確提出異議，要求房屋征收部門委托其所認(rèn)可的測(cè)量評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量確認(rèn)，以將可能出現(xiàn)的面積爭(zhēng)議在前端化解。實(shí)踐中很多被征收人缺乏這種維權(quán)意識(shí)，要求簽字確認(rèn)時(shí)簽了，公示期間也什么都沒(méi)提，到了預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議階段意見(jiàn)就都來(lái)了，這對(duì)于依法維權(quán)而言并不有利。

07、方案征詢

區(qū)縣房屋征收部門會(huì)同區(qū)縣財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)。房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限為30日。征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人有意見(jiàn)的，持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明或者公房承租證明，在征求意見(jiàn)期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意征收補(bǔ)償方案的，區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織由產(chǎn)權(quán)人、公房承租人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。

在明律師解析：征收補(bǔ)償方案的意見(jiàn)征詢所對(duì)應(yīng)的是590號(hào)令的第10條。實(shí)踐中絕大多數(shù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目都沒(méi)有召開(kāi)過(guò)聽(tīng)證會(huì)，原因在于被征收人中“不同意”方案的占比很難達(dá)到“多數(shù)”（過(guò)半數(shù)）的門檻。需要特別注意的是，僅僅是口頭向征收人員提意見(jiàn)或者發(fā)牢騷并不是規(guī)定意義上的提意見(jiàn)，這里的要求是意見(jiàn)必須以書面形式提交房屋征收部門。

事實(shí)上，這一“關(guān)”一旦通過(guò)，改造項(xiàng)目就會(huì)如猛虎下山一般不可阻擋了。在明律師在此鄭重提示廣大被征收人，若你對(duì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的補(bǔ)償方案中所列明的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式明確不滿，則一定要在此階段內(nèi)及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入，通過(guò)團(tuán)結(jié)有共同利益訴求的被征收人書面提交意見(jiàn)的形式爭(zhēng)取聽(tīng)證會(huì)的召開(kāi)，盡量促成對(duì)征收補(bǔ)償方案內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性修改。否則，在“一把尺子量到底”的政策基礎(chǔ)上，后面的補(bǔ)償數(shù)額要想再獲得較大幅度的提升將會(huì)困難重重。

08、預(yù)簽協(xié)議

區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補(bǔ)償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限不超過(guò)6個(gè)月。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限內(nèi)未達(dá)到生效比例的，征收工作終止。征收補(bǔ)償協(xié)議生效前不實(shí)際支付補(bǔ)償款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動(dòng)生效。

在明律師解析：此即大名鼎鼎的“模擬拆遷”操作模式，規(guī)定中叫預(yù)簽附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，是590號(hào)令翻遍了都找不到的一個(gè)步驟。關(guān)于這一極其重要的“創(chuàng)新性”程序，在明律師著重提示大家以下3點(diǎn)。

其一，預(yù)簽的補(bǔ)償協(xié)議往往與高額的獎(jiǎng)勵(lì)金相捆綁，早預(yù)簽就能多拿錢，晚預(yù)簽或者不預(yù)簽錢就會(huì)一天一天的往下扣直至扣光為止。具體的獎(jiǎng)勵(lì)金操作模式大家要去看自己所涉項(xiàng)目的具體補(bǔ)償方案，目前的原則是“一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)方案”，沒(méi)有一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的方案標(biāo)準(zhǔn)。在明律師代理的一些案件中，光是獎(jiǎng)勵(lì)金的數(shù)額就可能高達(dá)80到100萬(wàn)元，占整個(gè)征收補(bǔ)償?shù)谋壤袝r(shí)會(huì)在20%以上。故此，到了這一環(huán)節(jié)如果你還有疑問(wèn)，一定要問(wèn)問(wèn)專業(yè)人士，切勿再猶豫不決或者草率決定簽或者不簽。一旦操作不當(dāng)，損失的獎(jiǎng)勵(lì)金在后續(xù)有可能是找不回來(lái)的，損失將會(huì)非常令人心疼。

其二，預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議前通常會(huì)進(jìn)行“預(yù)評(píng)估”環(huán)節(jié)，即參考590號(hào)令規(guī)定的程序?qū)⒎康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估在簽約前完成，以為簽約金額提供依據(jù)。故廣大被征收人一定要對(duì)評(píng)估環(huán)節(jié)嚴(yán)格監(jiān)督審查，確保自己對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)能夠依法落實(shí)，及時(shí)行使申請(qǐng)復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利，不要只顧著獎(jiǎng)勵(lì)金、著急預(yù)簽協(xié)議而在牽涉自家房屋價(jià)值的關(guān)鍵性問(wèn)題上打馬虎眼。

其三，預(yù)簽協(xié)議環(huán)節(jié)往往會(huì)出現(xiàn)被征收人簽約后協(xié)議被征收方收走審計(jì)的情形，這屬于正?，F(xiàn)象，被征收人若對(duì)協(xié)議內(nèi)容比較滿意則可以放心配合，通常不會(huì)有太大的問(wèn)題。

一般而言，當(dāng)預(yù)簽約比例超過(guò)85%至90%時(shí)，預(yù)簽協(xié)議會(huì)生效，房屋征收決定隨即作出。故被征收人若在此環(huán)節(jié)對(duì)補(bǔ)償安置不滿，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，在確保自己不會(huì)反悔后再作出是否簽約的決定。在這種模式的背景下，鮮有房屋征收決定作不出來(lái)的情況發(fā)生。

09、征收決定

區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)及時(shí)公告，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效并與正式征收補(bǔ)償協(xié)議具有同等效力。征收評(píng)估價(jià)格與預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議評(píng)估價(jià)格出現(xiàn)差異的，按照“就高不就低”的原則處理。

在明律師解析：這一步驟對(duì)應(yīng)的是590號(hào)令的第13條。針對(duì)改造類項(xiàng)目的第一個(gè)可訴訟救濟(jì)內(nèi)容就是房屋征收決定。剩下的未簽約的這部分被征收人一定要在征收決定作出之日起6個(gè)月內(nèi)委托專業(yè)征收維權(quán)律師針對(duì)征收決定提起訴訟，爭(zhēng)取將其確認(rèn)違法或者直接撤銷，從而在避免自己損失方案確立的獎(jiǎng)勵(lì)金的基礎(chǔ)上為爭(zhēng)取合法利益最大化贏得機(jī)會(huì)。此時(shí)，上文所述的各個(gè)步驟的合法與否均將成為庭審審查的內(nèi)容。

10、補(bǔ)償決定

房屋征收部門與被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收決定公告的簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議、被征收房屋所有權(quán)人不明確的或者下落不明的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

在明律師解析：這個(gè)和590號(hào)令第26條相對(duì)應(yīng)，見(jiàn)到了就要及時(shí)委托律師復(fù)議或者訴訟，否則將會(huì)直接面臨人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定，錯(cuò)過(guò)最后一個(gè)有效的維權(quán)機(jī)會(huì)。

11、強(qiáng)制執(zhí)行

在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)縣人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

在明律師解析：真到了這一步就基本上回天乏術(shù)了。大家要注意一件事，一定不要等到法院執(zhí)行庭的人上門替你搬家，這部分執(zhí)行費(fèi)用是要由被征收人自行承擔(dān)的。好漢不吃眼前虧，到這一步了就趕緊簽約自己搬家吧，至少能省下一筆額外的執(zhí)行費(fèi)用。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，以上11步在程序設(shè)計(jì)上顯然與590號(hào)令的規(guī)定有所出入，是一種政策性的制度創(chuàng)新，目的就是要促進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目切實(shí)開(kāi)展。而一切“民生工程”和“發(fā)展工程”都必須依法而行，具有合法性和合理性。故此，棚改推進(jìn)，由棚改引發(fā)的依法維權(quán)也不會(huì)停止，最終這二者將會(huì)達(dá)成和解，我們也將通過(guò)棚改過(guò)上嶄新的生活。