導(dǎo)讀：國有土地上房屋征收中還有“預(yù)評估”？這一步驟你知道嗎？隨著棚戶區(qū)改造項目在各地的持續(xù)展開，被征收人的依法維權(quán)也逐步從“初級階段”上升至更高的階段。簡單地依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》這一部行政法規(guī)的規(guī)定試圖解決這一領(lǐng)域的全部糾紛，已經(jīng)變得越來越不現(xiàn)實，這也符合事物發(fā)展的客觀規(guī)律。本文，在明律師結(jié)合近一年來代理此類案件的實踐經(jīng)驗，為大家解析棚改項目中的兩個新問題：房屋面積爭議的解決和正式評估環(huán)節(jié)之前的所謂“預(yù)評估”，相信大家看了不會白看……

新問題一：房屋面積認(rèn)定存爭議，真的只認(rèn)“證載面積”嗎？

實踐中，一些被征收人向在明律師咨詢時反映，其所遭遇的棚戶區(qū)改造、舊城改造征收項目在進(jìn)行征收補償?shù)怯洉r對于直接關(guān)系到補償數(shù)額的房屋面積認(rèn)定采取“一刀切”式的標(biāo)準(zhǔn)：只認(rèn)房屋所有權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)登記證的證載面積，而對于被征收人所主張的證載面積與實際面積不符等問題置之不理。另有一些被征收房屋的陽臺、廁所、廚房等面積在認(rèn)定時存在爭議，被征收人選擇自費委托測量機構(gòu)進(jìn)行測量，但得出的結(jié)果征收方卻根本不認(rèn)，仍然擺出一副“只認(rèn)證，不認(rèn)房”的態(tài)度來。

事實上，對于房屋面積所存在的爭議，各地方一般都在590號令的基礎(chǔ)上對其解決作了進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定。譬如《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》第11條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將調(diào)查登記結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人、公有房屋承租人公示，公示期限不得少于7日。對調(diào)查登記結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向房屋征收部門提出核實申請，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在受理申請后15日內(nèi)予以核實并將核實結(jié)果告知申請人。顯然，這里是賦予了被征收人對調(diào)查登記結(jié)果提出異議的權(quán)利的，也規(guī)定了房屋征收部門要依法進(jìn)行核實的義務(wù)。

《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第32條對這一問題作了詳盡論述：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。

房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿對房屋面積的記載一致，但有證據(jù)證明房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書確有錯誤的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織房屋登記機構(gòu)核實面積，以核實后的房屋面積為準(zhǔn)。

按此規(guī)定，是否開展核實工作要看被征收人是否有證據(jù)證明涉案房屋的證載面積確實存在錯誤，這無疑是給被征收人的依法維權(quán)制造了難度。但我們應(yīng)當(dāng)看到，若被征收人對房屋面積認(rèn)定確存疑問，還是保有救濟(jì)的途徑的。一是不要在入戶調(diào)查登記的確認(rèn)材料上簽字表示同意，二是在公示期間要堅決向房屋征收部門提出異議，三是要及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入與征收方展開協(xié)商溝通。實踐中許多被征收人在猶豫中字也簽了、異議也沒提，后續(xù)再想維權(quán)困難將會很大。

新問題二：如何理解“預(yù)評估”？評估和調(diào)查登記能夠合并進(jìn)行嗎？

實踐中，為了加快征收項目特別是棚戶區(qū)改造類項目的整體進(jìn)展速度，征收方會把房屋價值評估這一環(huán)節(jié)前提至房屋征收范圍確定后即火速開展。也就是說，在房屋征收決定尚未依法作出前，評估工作就可能已經(jīng)緊鑼密鼓地開展了。

《黑龍江省國有土地上房屋征收與補償規(guī)范化工作規(guī)程》第8條和第17條，我們可以聯(lián)系起來進(jìn)行理解。第8條在“調(diào)查登記”步驟中明確列入了房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)逐戶查勘評估的內(nèi)容，在此階段即將房屋調(diào)查結(jié)果和分戶初步評估結(jié)果一并公示了。而到了房屋征收決定作出后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)只需要“修正分戶初步評估結(jié)果”，進(jìn)而提供整體評估報告和分戶評估報告。顯然，到了此時評估報告的結(jié)果與初步評估結(jié)果不會有太大差別。

稍微整理一下，評估環(huán)節(jié)事實上跨越了房屋征收決定的作出前后，貫穿了整個征收程序的始終：

房屋征收范圍確定（暫停公告）→房屋征收補償?shù)怯洠ù_認(rèn)建筑面積、用途、性質(zhì)等）&評估機構(gòu)實地查勘并公示登記、初評結(jié)果（二者同步進(jìn)行）→……→房屋征收決定公告→確定評估結(jié)果（修正分戶初評結(jié)果、提交整體和分戶評估報告）→簽協(xié)議或者下補償決定

需要指出的是，一些地方性規(guī)定中的所謂“預(yù)評估”與上述評估環(huán)節(jié)的設(shè)置不是一回事。那種“預(yù)評估”的目的是為征收補償方案的制定確立參考，在房屋征收范圍內(nèi)分別按相關(guān)因素選取若干標(biāo)本房屋進(jìn)行預(yù)評估，組織三個以上奇數(shù)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對標(biāo)本房屋進(jìn)行評估，選取各評估機構(gòu)評估結(jié)果的中位價，作為標(biāo)本房屋的預(yù)評估價格。這種“預(yù)評估”不直接與老百姓的補償權(quán)益產(chǎn)生關(guān)系，也基本不涉及救濟(jì)的問題，更不能取代依法進(jìn)行的入戶評估流程。

故此，廣大被征收人一定要將意識到需要依法維權(quán)、咨詢拆遷律師的時間點相應(yīng)前提至房屋征收決定公告前，而不要坐等房屋征收決定作出之后再想辦法去救濟(jì)。綜上所述不難看出，在房屋征收決定作出前，很多關(guān)系到補償權(quán)益的事情已經(jīng)基本上塵埃落定了。而對于那些連征收補償決定都沒去復(fù)議、訴訟的被征收人而言，再想依法維權(quán)究竟是否可行都成問題，維權(quán)的結(jié)果就更是沒法預(yù)估了。通過對這樣兩個細(xì)節(jié)的解析，在明律師再次呼吁各位，維權(quán)一定要早些，早些，再早些……