八里湖新區(qū)朱家大屋片區(qū)棚戶區(qū)(城中村)房屋征收補(bǔ)償安置方案(征求意見(jiàn)稿)

根據(jù)市委、市政府有關(guān)棚改工作要求，結(jié)合八里湖新區(qū)棚改(城中村改造)三年規(guī)劃，八里湖新區(qū)管委會(huì)受九江市政府的委托，擬啟動(dòng)朱家大屋片區(qū)城中村改造項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)?，F(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院第590號(hào)令)、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《江西省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》(江西省人民政府第214號(hào)令)、《中共九江市委 九江市人民政府關(guān)于全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》(九字【2016】11號(hào))、《九江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法的通知》(九府發(fā)【2016】12號(hào))、《九江市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的通知》(九府發(fā)【2016】13號(hào))、《九江市人民政府關(guān)于印發(fā)九江市中心城區(qū)國(guó)有土地上、集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》(九府發(fā)【2016】27號(hào))等法律法規(guī)，制訂本項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償安置方案。

一、征收范圍

本項(xiàng)目征收范圍：東至長(zhǎng)江大道，南至昌河圍墻，西至部隊(duì)圍墻，北至八里湖大道。

二、征收期限

自征收決定公告發(fā)布之日起120天內(nèi)完成房屋征收與補(bǔ)償工作，簽約地點(diǎn)：項(xiàng)目范圍內(nèi)所設(shè)辦公地點(diǎn)。

三、被征收人

征收范圍內(nèi)單位和個(gè)人房屋的所有權(quán)人。

四、征收原則

本次房屋征收與補(bǔ)償遵循決策民主、程序正當(dāng)、補(bǔ)償公平、結(jié)果公開(kāi)的原則。

五、征收方式

(一)征收體制

1、征收主體：八里湖新區(qū)管委會(huì)。

2、征收部門(mén)：八里湖新區(qū)房屋管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱區(qū)房管辦)。

(二)征收測(cè)繪、評(píng)估、拆除

1、房屋測(cè)繪：抽簽委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)承擔(dān)本項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋結(jié)構(gòu)的認(rèn)定和面積的測(cè)繪丈量工作。被征收人或者實(shí)施單位對(duì)測(cè)繪結(jié)果有異議的，可向測(cè)繪機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核測(cè)繪。

2、房屋評(píng)估：根據(jù)《九江市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的通知》(九府發(fā)【2016】13號(hào))文件規(guī)定選定委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)承擔(dān)房屋評(píng)估工作。房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。被征收人或者實(shí)施單位對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

3、房屋征收拆除：抽簽確定具有資質(zhì)的房屋拆除企業(yè)對(duì)被征收房屋實(shí)施拆除，拆除施工企業(yè)對(duì)施工安全負(fù)全責(zé)。

(三)征收實(shí)施

征收實(shí)施單位根據(jù)測(cè)繪認(rèn)定結(jié)果、合法評(píng)估結(jié)果及房屋征收補(bǔ)償安置相關(guān)政策等與被征收人協(xié)商簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。

六、資金撥付方法

征收實(shí)施單位與被征收人簽訂的《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》經(jīng)區(qū)房管辦審批通過(guò)，根據(jù)被征收人提供的對(duì)應(yīng)銀行賬號(hào)，區(qū)房管辦負(fù)責(zé)將補(bǔ)償款發(fā)放到位。

七、補(bǔ)償安置方式

(一)集體土地上的房屋征收補(bǔ)償安置，實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

1、貨幣補(bǔ)償

(1)被征收房屋按房屋評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估補(bǔ)償。

(2)被征收個(gè)人房屋建筑面積小于36㎡且在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬唯一住房的，按安置房基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估補(bǔ)足36㎡進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

(2)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)按構(gòu)筑物重置價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。

(3)非住宅房屋按評(píng)估價(jià)格一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

(4)戶籍不在征收范圍內(nèi)的外來(lái)戶，在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬唯一住房的，只允許安置房屋一套，被征收房屋超出安置房屋面積部分按安置房基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估給予補(bǔ)償。

2、安置房還房

安置房還房是指實(shí)施單位提供用于實(shí)物還房的安置房與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，實(shí)行面積限量安置，超面積貨幣補(bǔ)償政策。

(1)還房安置點(diǎn)：東組團(tuán)安置點(diǎn)。

(2)安置房戶型：安置房屋暫擬訂60㎡、80㎡、100㎡、120㎡戶型，最終以房管部門(mén)測(cè)繪確權(quán)的面積為準(zhǔn)。

(3)安置原則：按拆遷面積及安置標(biāo)準(zhǔn)就近套戶型的原則，購(gòu)買(mǎi)面積不得超過(guò)20㎡(含20㎡)。

(4)結(jié)算方式：被征收房屋與安置的農(nóng)民公寓按照套內(nèi)建筑面積和公攤面積等面積結(jié)算，超出的公攤面積按綜合成本價(jià)1800元/㎡購(gòu)買(mǎi)。安置的農(nóng)民公寓套內(nèi)建筑面積超過(guò)被征收房屋套內(nèi)建筑面積10㎡以內(nèi)(含10㎡)的按綜合成本價(jià)1800元/㎡購(gòu)買(mǎi)，10㎡至20㎡(含20㎡)以內(nèi)的部分按安置房?jī)?yōu)惠價(jià)2431元/㎡購(gòu)買(mǎi)。

3、被征收房屋面積小于36㎡結(jié)算方式

被征收個(gè)人住宅房屋建筑面積小于36㎡且在同一城區(qū)屬唯一住房的，安置時(shí)補(bǔ)齊36㎡，不結(jié)算差價(jià)。超面積購(gòu)買(mǎi)小于14㎡以內(nèi)(含14㎡)按安置房建設(shè)成本價(jià)1800元/㎡購(gòu)買(mǎi)，超面積購(gòu)買(mǎi)14㎡以上部分按市場(chǎng)價(jià)2431元/㎡購(gòu)買(mǎi)。

(二)國(guó)有土地上的房屋征收補(bǔ)償安置實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

按被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、新舊程度、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、面積以及土地使用權(quán)等因素，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償。

征收個(gè)人住宅房屋建筑面積小于36㎡且在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬唯一住房的，按照36㎡建筑面積結(jié)算。

(三)其他

1、安置房屋結(jié)構(gòu)補(bǔ)差

所有安置房屋不計(jì)成新差，但計(jì)算房屋結(jié)構(gòu)差。結(jié)構(gòu)補(bǔ)差：土木—磚木結(jié)構(gòu)190元/㎡、磚木—磚混結(jié)構(gòu)182元/㎡、磚混—框架結(jié)構(gòu)140元/㎡。每戶征遷戶可免繳一套磚混-框架結(jié)構(gòu)差，兩套(含兩套)以上則需繳磚混-框架結(jié)構(gòu)差。結(jié)構(gòu)差在安置房交付時(shí)一并結(jié)算。

2、安置還房的順序

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人在簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》后，結(jié)合安置房的戶型按照先簽協(xié)議先交鑰匙先抽簽的原則，確定安置房抽簽順序號(hào)。

3、產(chǎn)權(quán)證處理

房屋被依法征收的，房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證收回后由區(qū)房管辦加蓋房屋已征收章，交實(shí)施單位返還被征收人，由被征收人到發(fā)證部門(mén)自行注銷(xiāo)。

八、其它補(bǔ)償

(一)搬遷費(fèi)

住宅房屋搬遷費(fèi)按7元/㎡計(jì)算，不足600元/次·戶的補(bǔ)足600元/次·戶;非住宅按8元/㎡計(jì)算。選擇安置房還房和選擇貨幣補(bǔ)償?shù)木Ц秲纱伟徇w費(fèi)。

(二)臨時(shí)安置費(fèi)

1、住宅房屋(含“住改非”)選擇安置房還房的，臨時(shí)安置費(fèi)按8元/㎡·月計(jì)算，被征收房屋不足60㎡的按60㎡房屋計(jì)算;選擇貨幣補(bǔ)償?shù)淖≌淮涡匝a(bǔ)償6個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)。

2、選擇安置房還房的臨時(shí)安置費(fèi)支付期限，從被征收人交出被征收房屋起至安置房交付公告規(guī)定交房時(shí)間止。臨時(shí)過(guò)渡期限，多層建筑安置小區(qū)不超過(guò)24個(gè)月，高層建筑安置小區(qū)、多層與高層混合安置小區(qū)不超過(guò)36個(gè)月。安置房到期未交付的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起按原標(biāo)準(zhǔn)1.5倍支付臨時(shí)安置費(fèi);逾期超過(guò)12個(gè)月的，從超過(guò)之日起按原標(biāo)準(zhǔn)2倍支付臨時(shí)安置費(fèi)。

(三)被征收房屋裝飾裝修價(jià)值，可以由征收當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定;機(jī)器設(shè)備、物資搬遷等費(fèi)用按照國(guó)家短途運(yùn)輸標(biāo)準(zhǔn)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

(四)附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《八里湖新區(qū)房屋征收附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行(見(jiàn)附表)。

(五)停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償條件及標(biāo)準(zhǔn)

1、非住宅停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償條件

因征收非住宅造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)而給予的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償應(yīng)符合以下條件，即：

(1)被征收房屋具有不動(dòng)產(chǎn)登記(房屋權(quán)屬)證或經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定為合法建筑;

(2)有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行政許可手續(xù)，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可手續(xù)上載明的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為被征收房屋;

(3)已辦理稅務(wù)登記并具有稅負(fù)核定憑證。

2、非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(1)集體土地上的非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，按不超過(guò)認(rèn)定的被征收房屋用于經(jīng)營(yíng)的建筑面積評(píng)估總價(jià)值的10%計(jì)算，給予一次性補(bǔ)償。

(2)國(guó)有土地上非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收房屋營(yíng)業(yè)面積評(píng)估總價(jià)值的4%計(jì)算，給予一次性補(bǔ)償。

將房屋出租的租金損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為營(yíng)業(yè)店面25元/㎡·月;生產(chǎn)用房15元/㎡·月;倉(cāng)庫(kù)、辦公用房9元/㎡·月，給予6個(gè)月的租金損失補(bǔ)償。

對(duì)被征收人給予租金補(bǔ)償損失補(bǔ)償?shù)牟辉僦Ц杜R時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

3、“住改非”補(bǔ)償要求及標(biāo)準(zhǔn)

征收依法登記為住宅的房屋，被征收人改變房屋用途作為經(jīng)營(yíng)性店面使用的，應(yīng)當(dāng)按照原房屋性質(zhì)給予征收補(bǔ)償。

以該房屋為注冊(cè)地址辦理了合法有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可和稅務(wù)登記并具有稅負(fù)核定憑證，且該房屋在征收時(shí)實(shí)際已連續(xù)作為經(jīng)營(yíng)性店面使用兩年以上的(含兩年)，經(jīng)房屋征收部門(mén)組織認(rèn)定，可以對(duì)實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的部分給予適當(dāng)補(bǔ)助。補(bǔ)助面積不超過(guò)該部分面積，按原房屋性質(zhì)、用途評(píng)估價(jià)格的50%。認(rèn)定結(jié)果和補(bǔ)助情況應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布。

九、獎(jiǎng)勵(lì)及優(yōu)惠政策

(一)貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)

集體土地上的住房征收選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予安置房基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估總價(jià)的25%獎(jiǎng)勵(lì)。選擇安置房安置的，安置房的面積按每戶人均建筑面積50㎡、總建筑面積不超過(guò)360㎡實(shí)行雙重控制，超面積部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償;被征收人人均房屋建筑面積小于50㎡，總建筑面積小于360㎡的，按不超過(guò)被征收房屋建筑面積安置還房;被征收人人均房屋建筑面積小于50㎡，總建筑面積大于360㎡的，按不超過(guò)360㎡建筑面積安置還房;被征收人人均房屋建筑面積大于50㎡，按人均50㎡建筑面積安置還房。被征收人選擇安置房建筑面積小于前款規(guī)定面積的，差額部分可享受25%的貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)。

一戶多宅(棟)的單棟建筑面積小于360平方米的可合并計(jì)算房屋面積，總面積在360平方米以內(nèi)的部分按以上方法進(jìn)行補(bǔ)償安置，超過(guò)360㎡的面積一律按重置價(jià)貨幣補(bǔ)償，不享受25%的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。

一戶多宅(棟)，單棟建筑面積超過(guò)360㎡的，被征收人可選擇面積較大的一棟按以上方法進(jìn)行補(bǔ)償安置，其他房屋面積一律按重置價(jià)貨幣補(bǔ)償，不享受25%的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。

國(guó)有土地上的住房征收選擇貨幣補(bǔ)償，按房屋評(píng)估價(jià)值的25%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

非住宅房屋貨幣補(bǔ)償一律不給予獎(jiǎng)勵(lì)。

(二)被征收戶住房保障優(yōu)惠政策

符合住房保障條件的被征收人，自愿選擇保障性住房的，可向房屋征收部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，房屋征收部門(mén)收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)向同級(jí)住房保障管理部門(mén)提交。

住房保障管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)房屋征收部門(mén)提交的申請(qǐng)保障住房的被征收人名單予以核定、確認(rèn)，并辦理相關(guān)手續(xù)，不需輪候。

(三)其他獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助

1、被征收人應(yīng)當(dāng)在房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議約定或者確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，對(duì)按期完成搬遷的被征收人給予每戶6000元搬遷進(jìn)度獎(jiǎng)勵(lì)。

2、選擇安置房還房的，征收人恢復(fù)了被征收人原有的有線電視、通訊、寬帶、供電、供水、供氣等設(shè)施的，不予補(bǔ)償。還房協(xié)議約定的新增設(shè)施，由被征收人承擔(dān)費(fèi)用。

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模芯€電視、通訊、寬帶、供電、供水、供氣等設(shè)施的拆遷，按其安裝的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人貨幣補(bǔ)償。

十、集體土地上房屋評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

磚混結(jié)構(gòu)1945元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)1763元/平方米，土木結(jié)構(gòu)1573元/平方米;

十一、面積與分戶原則

(一)面積認(rèn)定原則

由區(qū)房管辦牽頭，組織相關(guān)部門(mén)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及土地使用權(quán)等情況組織調(diào)查登記，被征收房屋所有權(quán)人、公有房屋承租人予以配合。調(diào)查結(jié)果向被征收人公布。

對(duì)房屋征收范圍內(nèi)已依法登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記(房屋權(quán)屬)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)(房屋)登記簿的記載為準(zhǔn);不動(dòng)產(chǎn)登記(房屋權(quán)屬)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)(房屋)登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)(房屋)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)(房屋)登記簿為準(zhǔn)。

對(duì)房屋征收范圍內(nèi)未依法登記的建筑，由區(qū)房管辦組織專人會(huì)同轄區(qū)街道 “兩違”辦調(diào)查認(rèn)定，對(duì)調(diào)查認(rèn)定為合法的建筑或者未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償;對(duì)調(diào)查認(rèn)定為違法的建筑或者超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

(二)分戶原則

被征收家庭人口數(shù)按農(nóng)村常駐戶口計(jì)算，獨(dú)生子女(以獨(dú)生子女證或計(jì)生部門(mén)證明為準(zhǔn))按2人計(jì)算，已婚未生育子女的可按3人計(jì)算，現(xiàn)役軍人、在校大中專學(xué)生以及服刑和勞教人員可計(jì)算為家庭人口。

1、在國(guó)有土地上和集體土地上被征收住房中，一直與父母生活在一起的已結(jié)婚的子女或年滿18周歲的子女，可另行分戶安置。

2、在國(guó)有土地上和集體土地上被征收住房中，兄弟姐妹在同一門(mén)牌號(hào)的自建房，已結(jié)婚或年滿18周歲的兄弟姐妹，可另行分戶安置。

3、下列情況不得享受分戶：

①外來(lái)戶不得享受集體土地上分戶;

②無(wú)房產(chǎn)證但在同一門(mén)牌號(hào)碼(同一棟自建房)的被征收房屋，總建筑面積未超過(guò)60㎡最多按一戶安置;

③夫妻不享受分戶;

④被征收戶在征收范圍內(nèi)有多處合法住宅的，合并計(jì)算一戶安置，不享受分戶。

(三)其他

不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等增加補(bǔ)償費(fèi)用的不當(dāng)行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

被征收房屋所在的街、村及城管執(zhí)法部門(mén)應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)征收范圍內(nèi)違法建筑的管控，對(duì)違法違規(guī)行為及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處置。

十二、征收監(jiān)管制度

為確保房屋征收公正、補(bǔ)償公平，采取二人監(jiān)管、現(xiàn)場(chǎng)簽證拍照、結(jié)果公示、集中會(huì)審、群眾有償舉報(bào)等五項(xiàng)有效監(jiān)管制度。

十三、其它

1、被征收人選擇貨幣補(bǔ)償后重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)不超過(guò)貨幣補(bǔ)償金額的，對(duì)新購(gòu)置房屋免征契稅，購(gòu)房成交價(jià)超過(guò)貨幣補(bǔ)償金額的，對(duì)差價(jià)按規(guī)定征收契稅;被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不需繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換超面積差價(jià)的，對(duì)安置房屋免征契稅，需繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換超面積購(gòu)買(mǎi)差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

2、房屋征收后，由區(qū)房管辦制作房屋征收明細(xì)表，注明被征收人姓名、房屋面積、補(bǔ)償金額，根據(jù)市地稅局部門(mén)要求提交相關(guān)征收資料后，辦理免契稅手續(xù)。

十四、本方案為征求意見(jiàn)稿。

二〇一八年六月十一日

備注：具體相關(guān)的棚戶區(qū)改造房屋拆遷補(bǔ)償信息可咨詢當(dāng)?shù)卣块T(mén)。