八里湖新區(qū)茅山頭片區(qū)棚戶區(qū)(城中村)房屋征收補償安置方案(征求意見稿)

根據(jù)市委、市政府有關(guān)棚改工作要求，結(jié)合八里湖新區(qū)棚改(城中村改造)三年規(guī)劃，八里湖新區(qū)管委會受九江市政府的委托，擬啟動茅山頭片區(qū)棚戶區(qū)改造項目(以下簡稱本項目)?，F(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(江西省人民政府第214號令)、《中共九江市委 九江市人民政府關(guān)于全面推進棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(九字【2016】11號)、《九江市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》(九府發(fā)【2016】12號)、《九江市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補償安置實施辦法的通知》(九府發(fā)【2016】13號)、《九江市人民政府關(guān)于印發(fā)九江市中心城區(qū)國有土地上、集體土地上房屋征收補償標準的通知》(九府發(fā)【2016】27號)等法律法規(guī)，制訂本項目房屋征收補償安置方案。

一、征收范圍

本項目征收范圍：東至長江大道，南至八里湖大道，西至濂溪區(qū)民營工業(yè)園，北至城際鐵路。

二、征收期限

自征收決定公告發(fā)布之日起120天內(nèi)完成房屋征收與補償工作，簽約地點：項目范圍內(nèi)所設辦公地點。

三、被征收人

征收范圍內(nèi)單位和個人房屋的所有權(quán)人。

四、征收原則

本次房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當、補償公平、結(jié)果公開的原則。

五、征收方式

(一)征收體制

1、征收主體：八里湖新區(qū)管委會。

2、征收部門：八里湖新區(qū)房屋管理辦公室(以下簡稱區(qū)房管辦)。

(二)征收測繪、評估、拆除

1、房屋測繪：抽簽委托有資質(zhì)的測繪機構(gòu)承擔本項目范圍內(nèi)被征收房屋結(jié)構(gòu)的認定和面積的測繪工作。被征收人或者實施單位對測繪結(jié)果有異議的，可向測繪機構(gòu)申請復核測繪。

2、房屋評估：根據(jù)《九江市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》(九府發(fā)【2016】12號)、《九江市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補償安置實施辦法的通知》(九府發(fā)【2016】13號)、等文件規(guī)定選定委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔房屋評估工作。房屋評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。被征收人或者實施單位對評估結(jié)果有異議的，可向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。

3、房屋征收拆除：抽簽確定具有資質(zhì)的房屋拆除企業(yè)對被征收房屋實施拆除，拆除施工企業(yè)對施工安全負全責。

(三)征收實施

征收實施單位根據(jù)測繪認定結(jié)果、合法評估結(jié)果及房屋征收補償安置相關(guān)政策等與被征收人協(xié)商簽訂房屋征收補償安置協(xié)議。

六、資金撥付方法

征收實施單位與被征收人簽訂的《房屋征收補償安置協(xié)議》經(jīng)區(qū)房管辦審批通過，根據(jù)被征收人提供的對應銀行賬號，區(qū)房管辦負責將補償款發(fā)放到位。

七、補償安置方式

(一)國有土地上的房屋征收補償安置實行貨幣補償。

按被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、新舊程度、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、面積以及土地使用權(quán)等因素，由評估機構(gòu)按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價評估，按市場評估價補償。

征收個人住宅房屋建筑面積小于36㎡且在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬唯一住房的，按照36㎡建筑面積結(jié)算。

(二)集體土地上的房屋征收補償安置，實行貨幣補償和安置房還房兩種方式。

1、貨幣補償

(1)被征收房屋按房屋評估基準價評估補償。

被征收個人房屋建筑面積小于36㎡且在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬唯一住房的，按安置房基準價評估補足36㎡進行貨幣補償。

(2)簡易結(jié)構(gòu)按構(gòu)筑物重置價格給予貨幣補償。

(3)非住宅房屋按評估價格一律實行貨幣補償。

(4)戶籍不在征收范圍內(nèi)的外來戶，在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬唯一住房的，只允許安置房屋一套，被征收房屋超出安置房屋面積部分按安置房基準價評估給予補償。

2、安置房還房

安置房還房是指實施單位提供用于實物還房的安置房與被征收房屋進行調(diào)換，實行面積限量安置，超面積貨幣補償政策。

(1)還房安置點：東組團安置點。

(2)安置房戶型：安置房屋暫擬訂60㎡、80㎡、100㎡、120㎡戶型，最終以房管部門測繪確權(quán)的面積為準。

(3)安置原則：按拆遷面積及安置標準就近套戶型的原則，購買面積不得超過20㎡(含20㎡)。

(4)結(jié)算方式：被征收房屋與安置的農(nóng)民公寓按照套內(nèi)建筑面積和公攤面積等面積結(jié)算，超出的公攤面積按綜合成本價1800元/㎡購買。安置的農(nóng)民公寓套內(nèi)建筑面積超過被征收房屋套內(nèi)建筑面積10㎡以內(nèi)(含10㎡)的按綜合成本價1800元/㎡購買，10㎡至20㎡(含20㎡)以內(nèi)的部分按安置房優(yōu)惠價2431元/㎡購買。

3、被征收房屋面積小于36㎡結(jié)算方式

被征收個人住宅房屋建筑面積小于36㎡且在同一城區(qū)屬唯一住房的，安置時補齊36㎡，不結(jié)算差價。超面積購買小于14㎡以內(nèi)(含14㎡)按安置房建設成本價1800元/㎡購買，超面積購買14㎡以上部分按市場價2431元/㎡購買。

(三)其他

1、安置房屋結(jié)構(gòu)補差

所有安置房屋不計成新差，但計算房屋結(jié)構(gòu)差。結(jié)構(gòu)補差：土木—磚木結(jié)構(gòu)190元/㎡、磚木—磚混結(jié)構(gòu)182元/㎡、磚混—框架結(jié)構(gòu)140元/㎡。每戶征遷戶可免繳一套磚混-框架結(jié)構(gòu)差，兩套(含兩套)以上則需繳磚混-框架結(jié)構(gòu)差。結(jié)構(gòu)差在安置房交付時一并結(jié)算。

2、安置還房的順序

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人在簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》后，結(jié)合安置房的戶型按照先簽協(xié)議先交鑰匙先抽簽的原則，確定安置房抽簽順序號。

3、產(chǎn)權(quán)證處理

房屋被依法征收的，房屋所有權(quán)證、國有土地使用證收回后由區(qū)房管辦加蓋房屋已征收章，交實施單位返還被征收人，由被征收人到發(fā)證部門自行注銷。

八、其它補償

(一)搬遷費

住宅房屋搬遷費按7元/㎡計算，不足600元/次·戶的補足600元/次·戶;非住宅按8元/㎡計算。選擇安置房還房和選擇貨幣補償?shù)木Ц秲纱伟徇w費。

(二)臨時安置費

1、住宅房屋(含“住改非”)選擇安置房還房的，臨時安置費按8元/㎡·月計算，被征收房屋不足60㎡的按60㎡房屋計算;選擇貨幣補償?shù)淖≌淮涡匝a償6個月臨時安置費。

2、選擇安置房還房的臨時安置費支付期限，從被征收人交出被征收房屋起至安置房交付公告規(guī)定交房時間止。臨時過渡期限，多層建筑安置小區(qū)不超過24個月，高層建筑安置小區(qū)、多層與高層混合安置小區(qū)不超過36個月。安置房到期未交付的，應當自逾期之日起按原標準1.5倍支付臨時安置費;逾期超過12個月的，從超過之日起按原標準2倍支付臨時安置費。

(三)被征收房屋裝飾裝修價值，可以由征收當事人雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，委托具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定;機器設備、物資搬遷等費用按照國家短途運輸標準委托評估機構(gòu)進行評估。

(四)附屬物補償標準按《八里湖新區(qū)房屋征收附屬物補償標準》執(zhí)行(見附表)。

(五)停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補償條件及標準

1、非住宅停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補償條件

因征收非住宅造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)而給予的停產(chǎn)停業(yè)損失補償應符合以下條件，即：

(1)被征收房屋具有不動產(chǎn)登記(房屋權(quán)屬)證或經(jīng)有關(guān)部門認定為合法建筑;

(2)有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被征收房屋;

(3)已辦理稅務登記并具有稅負核定憑證。

2、非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準

(1)集體土地上的非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，按不超過認定的被征收房屋用于經(jīng)營的建筑面積評估總價值的10%計算，給予一次性補償。

(2)國有土地上非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補償費按被征收房屋營業(yè)面積評估總價值的4%計算，給予一次性補償。

將房屋出租的租金損失補償標準為營業(yè)店面25元/㎡·月;生產(chǎn)用房15元/㎡·月;倉庫、辦公用房9元/㎡·月，給予6個月的租金損失補償。

對被征收人給予租金補償損失補償?shù)牟辉僦Ц杜R時安置補助費。

3、“住改非”補償要求及標準

征收依法登記為住宅的房屋，被征收人改變房屋用途作為經(jīng)營性店面使用的，應當按照原房屋性質(zhì)給予征收補償。

以該房屋為注冊地址辦理了合法有效營業(yè)執(zhí)照或其他生產(chǎn)經(jīng)營許可和稅務登記并具有稅負核定憑證，且該房屋在征收時實際已連續(xù)作為經(jīng)營性店面使用兩年以上的(含兩年)，經(jīng)房屋征收部門組織認定，可以對實際用于經(jīng)營的部分給予適當補助。補助面積不超過該部分面積，按原房屋性質(zhì)、用途評估價格的50%。認定結(jié)果和補助情況應在征收范圍內(nèi)公布。

九、獎勵及優(yōu)惠政策

(一)貨幣補償獎勵

1、集體土地上的住房征收選擇貨幣補償?shù)?，給予安置房基準價評估總價的25%獎勵。選擇安置房安置的，安置房的面積按每戶人均建筑面積50㎡、總建筑面積不超過360㎡實行雙重控制，超面積部分實行貨幣補償;被征收人人均房屋建筑面積小于50㎡，總建筑面積小于360㎡的，按不超過被征收房屋建筑面積安置還房;被征收人人均房屋建筑面積小于50㎡，總建筑面積大于360㎡的，按不超過360㎡建筑面積安置還房;被征收人人均房屋建筑面積大于50㎡，按人均50㎡建筑面積安置還房。被征收人選擇安置房建筑面積小于前款規(guī)定面積的，差額部分可享受25%的貨幣補償獎勵。

2、一戶多宅(棟)的單棟建筑面積小于360平方米的可合并計算房屋面積，總面積在360平方米以內(nèi)的部分按以上方法進行補償安置，超過360㎡的面積一律按重置價貨幣補償，不享受25%的貨幣獎勵。

3、一戶多宅(棟)，單棟建筑面積超過360㎡的，被征收人可選擇面積較大的一棟按以上方法進行補償安置，其他房屋面積一律按重置價貨幣補償，不享受25%的貨幣獎勵。

4、國有土地上的住房征收選擇貨幣補償，按房屋評估價值的25%給予獎勵。

5、非住宅貨幣補償一律不給予獎勵。

(二)被征收戶住房保障優(yōu)惠政策

1、符合住房保障條件的被征收人，自愿選擇保障性住房的，可向房屋征收部門提出書面申請，房屋征收部門收到申請后，應當7日內(nèi)向同級住房保障管理部門提交。

2、住房保障管理部門應當及時對房屋征收部門提交的申請保障住房的被征收人名單予以核定、確認，并辦理相關(guān)手續(xù)，不需輪候。

(三)其他獎勵補助

1、被征收人應當在房屋征收補償安置協(xié)議約定或者確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，對按期完成搬遷的被征收人給予每戶6000元搬遷進度獎勵。

2、選擇安置房還房的，征收人恢復了被征收人原有的有線電視、通訊、寬帶、供電、供水、供氣等設施的，不予補償。還房協(xié)議約定的新增設施，由被征收人承擔費用。

選擇貨幣補償?shù)?，有線電視、通訊、寬帶、供電、供水、供氣等設施的拆遷，按其安裝的費用標準給予被征收人貨幣補償。

十、集體土地上房屋評估基準價標準

磚混結(jié)構(gòu)1945元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)1763元/平方米，土木結(jié)構(gòu)1573元/平方米;

十一、面積與分戶原則

(一)面積認定原則

1、由區(qū)房管辦牽頭，組織相關(guān)部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及土地使用權(quán)等情況組織調(diào)查登記，被征收房屋所有權(quán)人、公有房屋承租人予以配合。調(diào)查結(jié)果向被征收人公布。

2、對房屋征收范圍內(nèi)已依法登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，應當以不動產(chǎn)登記(房屋權(quán)屬)證書和不動產(chǎn)(房屋)登記簿的記載為準;不動產(chǎn)登記(房屋權(quán)屬)證書和不動產(chǎn)(房屋)登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)(房屋)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)(房屋)登記簿為準。

3、對房屋征收范圍內(nèi)未依法登記的建筑，由區(qū)房管辦組織專人會同轄區(qū)街道 “兩違”辦調(diào)查認定，對調(diào)查認定為合法的建筑或者未超過批準期限的臨時建筑，應當予以補償;對調(diào)查認定為違法的建筑或者超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

(二)分戶原則

被征收家庭人口數(shù)按農(nóng)村常駐戶口計算，獨生子女(以獨生子女證或計生部門證明為準)按2人計算，已婚未生育子女的可按3人計算，現(xiàn)役軍人、在校大中專學生以及服刑和勞教人員可計算為家庭人口。

1、在國有土地上和集體土地上被征收住房中，一直與父母生活在一起的已結(jié)婚的子女或年滿18周歲的子女，可另行分戶安置。

2、在國有土地上和集體土地上被征收住房中，兄弟姐妹在同一門牌號的自建房，已結(jié)婚或年滿18周歲的兄弟姐妹，可另行分戶安置。

3、下列情況不得享受分戶：

①外來戶不得享受集體土地上分戶;

②無房產(chǎn)證但在同一門牌號碼(同一棟自建房)的被征收房屋，總建筑面積未超過60㎡最多按一戶安置;

③夫妻不享受分戶;

④被征收戶在征收范圍內(nèi)有多處合法住宅的，合并計算一戶安置，不享受分戶。

(三)其他

不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等增加補償費用的不當行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。

被征收房屋所在的街、村及城管執(zhí)法部門應切實加強對征收范圍內(nèi)違法建筑的管控，對違法違規(guī)行為及時發(fā)現(xiàn)及時處置。

十二、征收監(jiān)管制度

為確保房屋征收公正、補償公平，采取二人監(jiān)管、現(xiàn)場簽證拍照、結(jié)果公示、集中會審、群眾有償舉報等五項有效監(jiān)管制度。

十三、其它

1、被征收人選擇貨幣補償后重新購置房屋，并且購房成交價不超過貨幣補償金額的，對新購置房屋免征契稅，購房成交價超過貨幣補償金額的，對差價按規(guī)定征收契稅;被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不需繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換超面積差價的，對安置房屋免征契稅，需繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換超面積購買差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

2、房屋征收后，由區(qū)房管辦制作房屋征收明細表，注明被征收人姓名、房屋面積、補償金額，根據(jù)市地稅局部門要求提交相關(guān)征收資料后，辦理免契稅手續(xù)。

十四、本方案為征求意見稿。

二〇一八年六月十五日

備注：具體相關(guān)的棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償信息可咨詢當?shù)卣块T。