房屋拆遷評(píng)估對(duì)被拆遷人來說是一道不可輕視的程序，因?yàn)樗鼘Q定你后期究竟會(huì)具體到手多少補(bǔ)償。想必就有人想要問了，就那么一張紙真有你說的那么重要？
因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告的作出比較復(fù)雜，并且評(píng)估也是一個(gè)比較專業(yè)的工作，作為被拆遷人很難能夠判斷的出這個(gè)評(píng)估報(bào)告是否合法，評(píng)估方式也不是我自己選的，并且對(duì)于評(píng)估報(bào)告中所表明的補(bǔ)償金額我也不滿意，拆遷補(bǔ)償是不是就不能更改了啊？我該怎么辦呢？
惠誠拆遷律師對(duì)此總結(jié)了幾個(gè)大家比較重點(diǎn)關(guān)注的問題來進(jìn)行集中解析：
首先，想要知道評(píng)估報(bào)告是否合法，必須要先了解合法的評(píng)估流程:
一、拆遷雙方共同選定評(píng)估機(jī)構(gòu)
市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或抽簽等方式。
二、拆遷方出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)
拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷方委托。委托方應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。
三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量
1、被拆遷人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。
2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。
3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員（根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，不管是整體評(píng)估還是分戶評(píng)估報(bào)告，都應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公章）、拆遷方、被拆遷人簽字認(rèn)可。
四、初步估價(jià)報(bào)告公示
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷方提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。拆遷方應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。
五、復(fù)核申請(qǐng)
根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十九條的規(guī)定，如果被拆遷戶對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告有疑問，可以依法要求出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作出相應(yīng)的解釋和說明。如果經(jīng)解釋后，被拆遷戶還是對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以依照《辦法》第20條至第25條的規(guī)定（具體的法律條文內(nèi)容附在文章末尾），依法申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。
由上可知，想要分辨一份評(píng)估報(bào)告是否合法可以從以下方面來進(jìn)行辨別：
1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定是否符合法律規(guī)定
一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。
2、評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)
在進(jìn)行評(píng)估之前，被征收人一定要了解選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對(duì)要評(píng)估的事項(xiàng)是否有評(píng)估資質(zhì)，進(jìn)行評(píng)估的工作人員是否有評(píng)估證書。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。
評(píng)估公司是分級(jí)別的，級(jí)別不同、評(píng)估的能力也有很大的差距。就拿北京為例，《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；二級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)1000戶；三級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)500戶。
3、評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否合法
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條也作了相同規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。
4、評(píng)估方法是否合理
估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法等。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
5、評(píng)估工作人員是否進(jìn)行實(shí)地查勘（入戶調(diào)查）
在實(shí)地查勘時(shí)，其主要工作大致包括以下內(nèi)容：
1）面積測(cè)量、示意圖繪制;
2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)批件、法律文書等收集;
3）房屋四至、臨街狀況、道路狀況等調(diào)查記錄;
4）產(chǎn)權(quán)人姓名、常住人口、戶口在冊(cè)人數(shù)等記錄;
5）房屋結(jié)構(gòu)、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn)狀用途等情況記錄;
6）裝修裝飾、設(shè)備、附屬物的情況記錄等。
6、評(píng)估報(bào)告的作出是否考慮了這些因素
1）被征收房屋的區(qū)位、
2）用途、
3）建筑結(jié)構(gòu)、
4）新舊程度、
5）建筑面積、
6）占地面積、
7）土地使用權(quán)等
而對(duì)于室內(nèi)的裝飾裝修補(bǔ)償，機(jī)器設(shè)備等需要搬遷產(chǎn)生的費(fèi)用等問題可以先試著通過協(xié)商來確定；如果協(xié)商不成，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。
7、評(píng)估報(bào)告的形式是否合法
評(píng)估報(bào)告應(yīng)采取書面形式，并有法定的內(nèi)容要求，應(yīng)該包括封面、致估價(jià)委托人的函、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。
8、是否有“分戶評(píng)估報(bào)告”
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
9、是否有兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的簽名、蓋章
根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，不管是整體評(píng)估還是分戶評(píng)估報(bào)告，都應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。如果沒有相關(guān)評(píng)估師簽字或者只有一位評(píng)估師簽字，那么此次評(píng)估報(bào)告將無效。
并且，在這里要知道的是這個(gè)簽名、蓋章意味著他們對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。
10、評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容是否滿足規(guī)定
評(píng)估報(bào)告是一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈募?，有法定的?nèi)容要求，應(yīng)該包括封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。
被拆遷人收到評(píng)估報(bào)告后，拆遷補(bǔ)償就不可更改了嗎?
是可以進(jìn)行更改的。由上述最后一道程序可知，就算是對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意，作為被拆遷人的你也是可以通過合法程序來爭取的。
也就是被征收人在經(jīng)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)解釋后還對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。具體的法律規(guī)定內(nèi)容如下：
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》：
第十九條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。
第二十條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。
申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。
第二十一條 原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。
第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。
第二十三條 各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。
評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。
第二十四條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。
第二十五條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。
經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。
