一、企業(yè)征地年限是從什么時候開始算

　　土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。企業(yè)征地年限由過去的50年縮短為20年，過去，工業(yè)用地的出讓年限是50年。但根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)正常成長周期只有８年－12年。此后，因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整關(guān)停并轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等原因，工業(yè)用地低效利用、閑置不用等情況時有發(fā)生，工業(yè)用地很難盤活。

　　考慮到現(xiàn)有情況，《意見》要求，廈門將嘗試工業(yè)用地“先租后讓、租讓結(jié)合”的供地方式，實行新增工業(yè)用地租讓彈性年期制，過去的50年年限將改為租讓年期合計不超過20年。

　　用地年限滿20年，相關(guān)部門將對企業(yè)綜合效益和合同履約等情況進行評估，符合條件即可續(xù)期建設(shè)用地使用權(quán)；不符合條件的，政府將無償收回土地，對已建建筑物、構(gòu)筑物按殘值補償。

　　通用廠房的出租也將設(shè)定準入和退出的門檻，并為企業(yè)開出負面清單，具體實施細則由市經(jīng)信部門會同各園區(qū)管委會另行制定，相關(guān)部門也將定期發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向目錄，明確各產(chǎn)業(yè)區(qū)的主導行業(yè)和禁入行業(yè)（或工藝環(huán)節(jié)）。

　　二、企業(yè)征地的條件

　　依照《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，土地征收的法定條件是：

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　?。?、征收土地是一種政府行為，是政府的專有權(quán)利，其他任何單位和個人都沒有征地權(quán)。同時，被征地單位必須服從，不得阻撓征地。

　　３、必須依法取得批準。國家征收土地依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府公告并組織實施。

　?。础⒈仨氁婪▽Ρ徽鞯貑挝贿M行補償。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯?。征收土地的，按照被征收土地原有用途給予補償。有關(guān)法律和行政法規(guī)對征收的具體補償標準有專門規(guī)定。

　　５、征地實行社會公開，接受社會監(jiān)督。征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當將征收土地的補償費的收支情況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。

　　同時《土地管理法》還明確規(guī)定，禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用。

　　三、企業(yè)征地補償標準

　?。薄⒏黜椪鞯匮a償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。

　?。?、土地被征用前３年平均年產(chǎn)值的確定（有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。

　?。场匆?guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。