一、在征地拆遷過程中，“住改非“這一類房屋如何認(rèn)定

第一、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照可以直接認(rèn)定房屋的實際用途。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實際使用現(xiàn)狀。

第五、實踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，某些地區(qū)出現(xiàn)臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經(jīng)營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補(bǔ)償。

　二、“住改非”應(yīng)按照實際用途予以適當(dāng)補(bǔ)償

“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)。雖然房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄。由于這些房屋有較好的地理優(yōu)勢，其租金收入或市場交易交割遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域其他住宅房屋。但從法律上來講，房屋的登記性質(zhì)是評估補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)，但如果僅僅以產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來補(bǔ)償?shù)脑?，對產(chǎn)權(quán)人來講是極其不公平的。

三、住改非拆遷可以按照商鋪補(bǔ)償嗎

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選用收益評估法。

由此可知，住改非不但不違法，而且在拆遷時，其拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)比普通住宅還高，但具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的規(guī)定，原則是需要考慮實際經(jīng)營等情況給予相應(yīng)的收益補(bǔ)償，具體的規(guī)定由地方進(jìn)行制定。