導(dǎo)讀：國有土地上房屋征收與補償糾紛中，大部分矛盾集中在被征收人不滿意評估公司所作的分戶評估報告，認(rèn)為評估結(jié)果較房地產(chǎn)交易市場的市場價格相差較大上。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被征收人不服評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估；對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。而在“拆遷條例時代”，《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十條中則規(guī)定，被拆遷人不服評估結(jié)果，既可以選擇向原估價機構(gòu)申請復(fù)核，也可以選擇另行委托估價機構(gòu)重新評估。那么，在《國有土地上房屋征收與補償條例》未規(guī)定“自行委托評估”的情況下，被征收人能否自行委托估價機構(gòu)評估房屋市場價格呢？本文將結(jié)合相關(guān)法律規(guī)范的體系性規(guī)定做邏輯推演。

問題一：被征收人能否自行委托評估？

《資產(chǎn)評估法》第三條規(guī)定，自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自愿委托評估機構(gòu)評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的（以下稱法定評估），應(yīng)當(dāng)依法委托評估機構(gòu)評估；

第四條規(guī)定，評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和評估準(zhǔn)則，遵循獨立、客觀、公正的原則。評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員依法開展業(yè)務(wù)，受法律保護(hù)。

根據(jù)該規(guī)定所建立的邏輯，被征收人作為具有獨立意志的民事主體，委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對自己的不動產(chǎn)實施評估是其依法享有的權(quán)利。受被征收人委托估價的評估公司依法依規(guī)作出的評估報告具有完整的法律效力。因此，被征收人能夠自行委托估價機構(gòu)評估房屋市場價格。

需要指出的是，實踐中被訴的區(qū)縣級人民政府往往以“被征收人私自委托評估機構(gòu)所獲取的評估報告無效”等為由對如此作出的評估報告的證據(jù)效力予以否認(rèn)，在明律師認(rèn)為這種意見是毫無道理的。被征收人對自己依法享有所有權(quán)的房屋委托評估機構(gòu)進(jìn)行評估是其行使權(quán)利的體現(xiàn)，征收方所自行設(shè)定的“評估機構(gòu)備選名錄”不能剝奪被征收人的這一權(quán)利?！八阶晕小钡拇朕o明顯就是不當(dāng)?shù)摹?/p>

問題二：起訴補償決定或行政賠償時，自行委托所作評估報告能否被法院采信？

由于被征收人自行委托評估在《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》中均無相應(yīng)規(guī)定，故該操作模式尚不成熟。當(dāng)被征收人起訴征收補償決定或因房屋遭到違法強拆提起行政賠償訴訟時，人民法院將會如何評估自行委托評估報告的證明力呢？被征收人的自行委托評估是否可能花了錢而實現(xiàn)不了目的呢？

在仁杰糧油公司訴青海省西寧市城東區(qū)政府房屋強制拆遷行政賠償案中，仁杰糧油公司為證明被違法強拆的建筑物價值，提交了其自行委托的評估公司所作的評估報告。不過，二審法院認(rèn)為，其單方委托評估公司所作評估報告非法定評估結(jié)論，而是咨詢性結(jié)果，不符合評估報告的形式和實質(zhì)要件，不予認(rèn)定。

但是，該否定性司法意見在最高人民法院所作（2017）最高法行申7437號《行政裁定書》中被推翻，認(rèn)為二審判決雖然否定自行委托評估報告，但又未對客觀存在的被拆除的建筑物價值損失應(yīng)當(dāng)按照什么標(biāo)準(zhǔn)計算、數(shù)額應(yīng)是多少沒有依法予以認(rèn)定并體現(xiàn)在賠償數(shù)額中，存在不當(dāng)。

在明律師認(rèn)為，前述裁判意見的內(nèi)在宗旨與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十八條實則一致——“一方當(dāng)事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論，另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請重新鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許”。據(jù)此規(guī)定，當(dāng)事人單方委托有資質(zhì)的估價機構(gòu)所作評估鑒定，只要估價機構(gòu)與委托人并無利害關(guān)系、評估事實依據(jù)真實、估價程序符合估價規(guī)范，評估結(jié)論具有客觀、公正性，一旦相對方?jīng)]有相反證據(jù)足以反駁并申請重新評估鑒定，就應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定房屋價值的依據(jù)。

故此，在房屋尚未遭違法強拆或其他破壞而相對完好的狀況下，被征收人自行委托一家或幾家“信得過”的評估機構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行實地查勘并留存相應(yīng)記錄，進(jìn)而先行作出一份房地產(chǎn)價格評估報告的維權(quán)思路是有在實踐中摸索、嘗試的價值的。一旦房屋遭強拆，被征收人對損失的舉證就將變得有力起來，也更能有助于我們獲取最終的行政賠償。