導(dǎo)讀：在諸如棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造等國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目中，征收補(bǔ)償決定的下達(dá)似乎意味著對(duì)被征收房屋補(bǔ)償安置的蓋棺定論。多了少了就是它了，你不搬那就是申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。不過(guò)，被征收人此時(shí)還可以針對(duì)征收程序中的幾個(gè)重要方面依法審查，爭(zhēng)取通過(guò)訴訟途徑撤掉不公平、不合理的補(bǔ)償決定。那么，究竟哪些方面存在漏洞可能導(dǎo)致一份補(bǔ)償決定被法院判決撤銷(xiāo)呢？本文，在明律師結(jié)合代理案件的經(jīng)驗(yàn)為大家進(jìn)行梳理……

眾所周知，征收補(bǔ)償決定一收到就要堅(jiān)決依法起訴，這點(diǎn)大家一定要牢記。但光知道起訴還不夠，還得知道到了法庭上說(shuō)些什么，尤其是如何針對(duì)被告政府一方提供的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。在明律師提示大家以下幾大方面：

其一，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否依法選定？

參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)是法律賦予被征收人的一項(xiàng)重要權(quán)利，從國(guó)務(wù)院出臺(tái)的行政法規(guī)到各地方的規(guī)范性文件對(duì)此都有明文規(guī)定。實(shí)踐中，這一步驟是否完整履行是法官在審查征收補(bǔ)償決定是否合法時(shí)的重要考量點(diǎn)。

請(qǐng)大家記住，合法的評(píng)估機(jī)構(gòu)選定步驟是“協(xié)商-投票-搖號(hào)或抽簽”，每一步都要有公告等明確告知。先爭(zhēng)取由全體被征收人自行協(xié)商，協(xié)商不出來(lái)再“少數(shù)服從多數(shù)”進(jìn)行投票，投完票還是選不出來(lái)那就按隨機(jī)方式確定。

一般而言，協(xié)商是協(xié)商不出來(lái)結(jié)果的，大部分項(xiàng)目都要走到投票或者抽簽、搖號(hào)那一步。此時(shí)公證機(jī)構(gòu)要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證，被征收人也一定要撥冗積極參與。如果涉案項(xiàng)目沒(méi)這么選，那么補(bǔ)償決定被撤銷(xiāo)的可能性會(huì)較大。

其二，估價(jià)師是否入戶(hù)實(shí)地查勘？

讓我們?cè)賮?lái)復(fù)習(xí)一下《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第12條對(duì)“實(shí)地查勘”步驟的表述：

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

這一條的表述都是大白話(huà)，相信廣大被征收人能夠看得明白。如果上述“入戶(hù)實(shí)地查勘”沒(méi)有依規(guī)完成，那么涉案征收補(bǔ)償決定被判決撤銷(xiāo)的可能性很大。

其三，評(píng)估方法選擇是否得當(dāng)？

評(píng)估方法不同，評(píng)估出來(lái)的數(shù)字將存在很大差異。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

《評(píng)估辦法》特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)以下3種方法的選擇適用：

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；

被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；

被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

需要指出的是，絕不是說(shuō)市場(chǎng)比較法就一定最有利于被征收人獲取滿(mǎn)意的補(bǔ)償。譬如在明律師高峰所代理的四川涼山彝族自治州的一起案件中，委托人的房屋系建造于1920年的民國(guó)時(shí)期古建筑，其選材和建造方法均十分獨(dú)特，與周邊的那些鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋不具有可比性。此時(shí)選擇“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估出來(lái)的結(jié)果無(wú)疑不能客觀體現(xiàn)涉案房屋的價(jià)值，對(duì)被征收人不利。

故此，廣大被征收人一定要在清楚知道自己房屋所選用的評(píng)估方法的情況下依法維權(quán)，切不可因“太過(guò)專(zhuān)業(yè)”而對(duì)這一關(guān)鍵方面稀里糊涂。

其四，評(píng)估報(bào)告是否依法送達(dá)？

《評(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶(hù)初步評(píng)估結(jié)果公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。

據(jù)此，分戶(hù)評(píng)估報(bào)告是由房屋征收部門(mén)依法負(fù)責(zé)送達(dá)的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，依法送達(dá)的必須是完整、全面的分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，而不能是經(jīng)過(guò)“精選”“剪輯”的估價(jià)結(jié)果告知單或者僅有幾頁(yè)紙篇幅的縮減版評(píng)估報(bào)告。

須知，在一些地方的被征收人所收到的評(píng)估單中，僅有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值總和數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，卻看不到任何分項(xiàng)數(shù)字，也看不到評(píng)估方法選擇的適用性分析和選取的可比實(shí)例信息。如此一來(lái)被征收人自然難以從中找到什么“違法點(diǎn)”，因?yàn)檫@根本不是一份完整的評(píng)估報(bào)告。

此時(shí)，被征收人要堅(jiān)決要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房屋征收部門(mén)提供完整的分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，不拿出幾十頁(yè)紙厚度的報(bào)告來(lái)絕不罷休。

綜合前述4方面需要補(bǔ)充的是，如果被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不滿(mǎn)，一定要及時(shí)申請(qǐng)復(fù)核和專(zhuān)家委員會(huì)鑒定，不要輕易放棄這些權(quán)利。否則可能會(huì)在訴征收補(bǔ)償決定的案件中陷于不利的地位。

其五，征收補(bǔ)償方案是否合法合理？

最高人民法院在（2018）最高法行申5975號(hào)行政裁定書(shū)等近期的裁決中均明確指出，對(duì)征收補(bǔ)償方案合法性的審查應(yīng)在審查征收補(bǔ)償決定時(shí)進(jìn)行，其表述為：

在國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償過(guò)程中，征收補(bǔ)償方案是市、縣級(jí)人民法院作出房屋補(bǔ)償決定的重要依據(jù)。但征收補(bǔ)償方案并非針對(duì)單個(gè)權(quán)利主體，而是針對(duì)所有被征收人作出的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式。對(duì)單個(gè)權(quán)利主體的權(quán)益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的是其后作出的房屋征收補(bǔ)償決定，并且在被征收人對(duì)房屋征收補(bǔ)償決定依法提起行政訴訟，人民法院審查房屋征收補(bǔ)償決定時(shí)，也將一并對(duì)征收補(bǔ)償方案的合法性進(jìn)行審查。換言之，征收補(bǔ)償方案的效力已被房屋征收補(bǔ)償決定所吸收，被征收人完全可以通過(guò)起訴房屋征收補(bǔ)償決定維護(hù)自身合法權(quán)益。

據(jù)此可知，本身不可訴的征收補(bǔ)償方案的形式審查在訴征收決定時(shí)進(jìn)行，而實(shí)體審查則由訴征收補(bǔ)償決定的訴訟完成。我們參考《武漢市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》來(lái)看一下征收補(bǔ)償方案都包括哪些內(nèi)容：

（一）房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)；（注意其是否列入了違反上位法規(guī)定的規(guī)范性文件）

（二）房屋征收的目的；（重點(diǎn)審查其是否是為了公共利益的需要開(kāi)展）

（三）房屋征收的范圍；（重點(diǎn)審查涉案房屋是否在征收的四至范圍內(nèi)）

（四）被征收房屋類(lèi)型和建筑面積的認(rèn)定辦法；（重點(diǎn)審查涉案房屋是否為商業(yè)用途，面積認(rèn)定是否存在爭(zhēng)議）

（五）房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；（重點(diǎn)審查補(bǔ)償方式是否能夠自主選擇，舊城區(qū)改建類(lèi)項(xiàng)目是否有回遷安置選項(xiàng)）

（六）補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；（政策規(guī)定事項(xiàng)，一般較難救濟(jì)，但可以提及其合理性）

（七）安置房屋的基本情況；（面積和地點(diǎn)要明確，否則要提出異議）

（八）房屋征收補(bǔ)償?shù)暮灱s期限；

（九）受委托的房屋征收實(shí)施單位名稱(chēng)；

（十）其他事項(xiàng)。

綜上可知，對(duì)于征收補(bǔ)償方案的質(zhì)證一定要全面細(xì)致，尤其是對(duì)于面積、用途等直接影響補(bǔ)償數(shù)額多寡的項(xiàng)目更要慎之又慎。訴征收補(bǔ)償決定案件中法庭上的激烈交鋒也往往圍繞上述內(nèi)容展開(kāi)。

需要補(bǔ)充的第六點(diǎn)是，如果涉案項(xiàng)目自始至終未依法作出房屋征收決定，而是憑借“先行搬遷拆除協(xié)議”或者補(bǔ)償安置手冊(cè)去一戶(hù)一戶(hù)簽，之后直接作出的征收補(bǔ)償決定，那么補(bǔ)償決定是缺乏事實(shí)依據(jù)的。對(duì)于實(shí)踐中比較常見(jiàn)的這類(lèi)情形，被征收人一定要在庭審中明確提出，涉案補(bǔ)償決定被依法撤銷(xiāo)的可能性將會(huì)很大。

《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第6條中對(duì)應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行的情形有明確列舉，被征收人可以查閱這一規(guī)定作為此類(lèi)庭審的參考。

在明律師最后想提示大家的是，針對(duì)征收補(bǔ)償決定的訴訟是整個(gè)征收維權(quán)過(guò)程中最關(guān)鍵、最重要、對(duì)補(bǔ)償安置結(jié)果影響最直接的一步，被征收人一定要高度重視，及時(shí)起訴及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)律師代理。一旦錯(cuò)過(guò)了這一救濟(jì)途徑，項(xiàng)目就會(huì)朝著司法強(qiáng)拆邁進(jìn)，再想提升補(bǔ)償數(shù)額將會(huì)變得極為困難。知道要訴，更要知道怎樣訴，希望本文能對(duì)大家有所幫助。