導(dǎo)讀：對(duì)被征收房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，是房屋征收中的重要環(huán)節(jié)之一。這一環(huán)節(jié)也是被廣大被征收人所熟知并密切關(guān)注的，因?yàn)樗鼤?huì)直接決定被征收房屋的補(bǔ)償結(jié)果。關(guān)于評(píng)估，有很多方面值得我們仔細(xì)探究。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、評(píng)估方法的選擇、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定等諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題，都關(guān)系著房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果、關(guān)系到被征收人能否獲得合理合法的征收補(bǔ)償。有不少被征收人在看到評(píng)估報(bào)告后，都感覺(jué)報(bào)告存在不合理之處，房屋的價(jià)值明顯給評(píng)低了。那么，被征收人應(yīng)當(dāng)如何審視評(píng)估報(bào)告是否存在細(xì)節(jié)、專業(yè)性的問(wèn)題呢？有了疑問(wèn)又應(yīng)如何依法行使救濟(jì)權(quán)利呢？

說(shuō)起廣大被征收人關(guān)注的評(píng)估問(wèn)題，直接針對(duì)評(píng)估事項(xiàng)的規(guī)定，在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中所占篇幅并不多。《條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！稐l例》第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定方式和評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循的原則。被征收人若是翻看條例內(nèi)容，會(huì)感覺(jué)找不到特別詳細(xì)的依據(jù)，去評(píng)判自己手中的報(bào)告是否合理。其實(shí)，評(píng)估報(bào)告中的每一個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)，都是有據(jù)可依的。

評(píng)估被征收房屋，一般選擇市場(chǎng)比較法

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

這條表達(dá)的主要信息有兩點(diǎn)，第一，房屋征收決定公告之日就是評(píng)估被征收房屋價(jià)格的時(shí)點(diǎn)，這是法規(guī)明確規(guī)定的；第二，對(duì)房屋價(jià)值的補(bǔ)償至少不能低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。類似房地產(chǎn)就是與被征收房屋的區(qū)位、面積、結(jié)構(gòu)、用途、新舊程度等類似的房屋。所以，對(duì)一般住宅房屋的評(píng)估應(yīng)選擇市場(chǎng)比較法，要按標(biāo)準(zhǔn)比照實(shí)際交易案例，剔除偶然及非正常因素，確定類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)選用市場(chǎng)法評(píng)估。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》4.1.2規(guī)定，估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選擇比較法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》4.2部分中詳細(xì)規(guī)定了市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟、交易情況修正規(guī)則、市場(chǎng)狀況調(diào)整方法。例如，用于評(píng)估的可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的，成交日期與價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)相差不得超過(guò)兩年。再比如，應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。這些都是相較于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定更為詳細(xì)的要求，當(dāng)你拿到一份評(píng)估報(bào)告時(shí)，就可以對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的審查。

當(dāng)然，在此還要提醒您一點(diǎn)，不同的房屋有不同的評(píng)估方法，如果被征收房屋是用于經(jīng)營(yíng)的，則應(yīng)配合使用收益法進(jìn)行評(píng)估。但無(wú)論如何，成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法不可接受，它們都會(huì)直接導(dǎo)致被征收房屋的估值明顯偏低，損害被征收人的合法權(quán)益。

實(shí)地查勘到底落實(shí)了沒(méi)有很關(guān)鍵

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中第3部分關(guān)于估價(jià)程序同樣規(guī)定，估價(jià)程序中應(yīng)有實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；應(yīng)當(dāng)拍攝影像資料；應(yīng)當(dāng)制作真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整清晰的實(shí)地查勘記錄。

評(píng)估機(jī)構(gòu)是否對(duì)房屋進(jìn)行了實(shí)地查勘非常重要，沒(méi)有實(shí)地查勘，就無(wú)法得知房屋的各方面真實(shí)情況，沒(méi)有數(shù)據(jù)就沒(méi)有評(píng)估的依據(jù)。以往有案件中就出現(xiàn)過(guò)這樣的情況，被征收人從未見(jiàn)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員，也未簽署過(guò)任何確認(rèn)材料，日后維權(quán)訴訟中卻冒出一份評(píng)估報(bào)告來(lái)。且不看其內(nèi)容，這種未經(jīng)必要的調(diào)查程序，被征收人毫不知情的報(bào)告，其是否符合客觀、公正原則就可想而知了。這一點(diǎn)也值得廣大被征收人留意，一份評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)有估價(jià)師的實(shí)地查勘程序，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)您、估價(jià)師、征收部門工作人員的共同參與確認(rèn)。

評(píng)估報(bào)告應(yīng)符合格式要求、內(nèi)容詳實(shí)完備

對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)，要審查一份房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告，最直觀的就是報(bào)告的格式與內(nèi)容安排?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的第7部分詳細(xì)規(guī)定了一份估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括的各部分內(nèi)容。例如，7.0.17中規(guī)定，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期的具體內(nèi)容，而決不能只是簡(jiǎn)單的兩頁(yè)紙甚至一份表格。

每一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容在《規(guī)范》中也有詳細(xì)規(guī)定，被征收人在審查時(shí)可以核對(duì)報(bào)告是否具備主要內(nèi)容，是否反映了被征收房屋的真實(shí)情況。另外，《規(guī)范》3.0.12規(guī)定，估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。這一點(diǎn)也是對(duì)評(píng)估報(bào)告形式上的要求，如果沒(méi)有估價(jià)師的簽名和評(píng)估機(jī)構(gòu)的蓋章，這份報(bào)告的真實(shí)性就有待考證了。而實(shí)踐中虛假簽名、偽造簽名的現(xiàn)象也是時(shí)有發(fā)生，值得被征收人嚴(yán)格審查。

讓我們回到《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中?！稐l例》第十九條中規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中還規(guī)定了申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定的期限。這些是法律賦予我們的救濟(jì)權(quán)利。被征收人一定要積極行使這些權(quán)利，切勿待“過(guò)期作廢”后再想起來(lái)，這會(huì)給接下來(lái)的維權(quán)制造不利因素。

在明律師為您介紹的這些，只是一部分法律規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。要想完全弄清房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，除了仔細(xì)查閱法律法規(guī)，還需要多咨詢專業(yè)人士的意見(jiàn)，畢竟申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定的費(fèi)用需要被征收人自行承擔(dān)。最后，在明律師提醒您，如果您要針對(duì)評(píng)估報(bào)告行使救濟(jì)權(quán)利，一定要注意有針對(duì)性、有依據(jù)地提出報(bào)告中疑似存在的問(wèn)題，自己要有一定的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備。即使最終到了訴征收補(bǔ)償決定的庭審中，被征收人仍可以在與律師商量后提出針對(duì)評(píng)估報(bào)告的意見(jiàn)和疑問(wèn)，為提升補(bǔ)償數(shù)額奮力一搏。