導(dǎo)讀：國有土地上房屋征收與補(bǔ)償糾紛中，大部分矛盾集中在被征收人不滿意評(píng)估公司所作的分戶評(píng)估報(bào)告，認(rèn)為評(píng)估結(jié)果較房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格相差較大上?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人不服評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。而在“拆遷條例時(shí)代”，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十條中則規(guī)定，被拆遷人不服評(píng)估結(jié)果，既可以選擇向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，也可以選擇另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。那么，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未規(guī)定“自行委托評(píng)估”的情況下，被征收人能否自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋市場(chǎng)價(jià)格呢？本文將結(jié)合相關(guān)法律規(guī)范的體系性規(guī)定做邏輯推演。

問題一：被征收人能否自行委托評(píng)估？

《資產(chǎn)評(píng)估法》第三條規(guī)定，自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可以自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的（以下稱法定評(píng)估），應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；

第四條規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員依法開展業(yè)務(wù)，受法律保護(hù)。

根據(jù)該規(guī)定所建立的邏輯，被征收人作為具有獨(dú)立意志的民事主體，委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施評(píng)估是其依法享有的權(quán)利。受被征收人委托估價(jià)的評(píng)估公司依法依規(guī)作出的評(píng)估報(bào)告具有完整的法律效力。因此，被征收人能夠自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋市場(chǎng)價(jià)格。

需要指出的是，實(shí)踐中被訴的區(qū)縣級(jí)人民政府往往以“被征收人私自委托評(píng)估機(jī)構(gòu)所獲取的評(píng)估報(bào)告無效”等為由對(duì)如此作出的評(píng)估報(bào)告的證據(jù)效力予以否認(rèn)，在明律師認(rèn)為這種意見是毫無道理的。被征收人對(duì)自己依法享有所有權(quán)的房屋委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估是其行使權(quán)利的體現(xiàn)，征收方所自行設(shè)定的“評(píng)估機(jī)構(gòu)備選名錄”不能剝奪被征收人的這一權(quán)利?！八阶晕小钡拇朕o明顯就是不當(dāng)?shù)摹?/p>

問題二：起訴補(bǔ)償決定或行政賠償時(shí)，自行委托所作評(píng)估報(bào)告能否被法院采信？

由于被征收人自行委托評(píng)估在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中均無相應(yīng)規(guī)定，故該操作模式尚不成熟。當(dāng)被征收人起訴征收補(bǔ)償決定或因房屋遭到違法強(qiáng)拆提起行政賠償訴訟時(shí)，人民法院將會(huì)如何評(píng)估自行委托評(píng)估報(bào)告的證明力呢？被征收人的自行委托評(píng)估是否可能花了錢而實(shí)現(xiàn)不了目的呢？

在仁杰糧油公司訴青海省西寧市城東區(qū)政府房屋強(qiáng)制拆遷行政賠償案中，仁杰糧油公司為證明被違法強(qiáng)拆的建筑物價(jià)值，提交了其自行委托的評(píng)估公司所作的評(píng)估報(bào)告。不過，二審法院認(rèn)為，其單方委托評(píng)估公司所作評(píng)估報(bào)告非法定評(píng)估結(jié)論，而是咨詢性結(jié)果，不符合評(píng)估報(bào)告的形式和實(shí)質(zhì)要件，不予認(rèn)定。

但是，該否定性司法意見在最高人民法院所作（2017）最高法行申7437號(hào)《行政裁定書》中被推翻，認(rèn)為二審判決雖然否定自行委托評(píng)估報(bào)告，但又未對(duì)客觀存在的被拆除的建筑物價(jià)值損失應(yīng)當(dāng)按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算、數(shù)額應(yīng)是多少?zèng)]有依法予以認(rèn)定并體現(xiàn)在賠償數(shù)額中，存在不當(dāng)。

在明律師認(rèn)為，前述裁判意見的內(nèi)在宗旨與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十八條實(shí)則一致——“一方當(dāng)事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論，另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請(qǐng)重新鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許”。據(jù)此規(guī)定，當(dāng)事人單方委托有資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)所作評(píng)估鑒定，只要估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人并無利害關(guān)系、評(píng)估事實(shí)依據(jù)真實(shí)、估價(jià)程序符合估價(jià)規(guī)范，評(píng)估結(jié)論具有客觀、公正性，一旦相對(duì)方?jīng)]有相反證據(jù)足以反駁并申請(qǐng)重新評(píng)估鑒定，就應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定房屋價(jià)值的依據(jù)。

故此，在房屋尚未遭違法強(qiáng)拆或其他破壞而相對(duì)完好的狀況下，被征收人自行委托一家或幾家“信得過”的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘并留存相應(yīng)記錄，進(jìn)而先行作出一份房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告的維權(quán)思路是有在實(shí)踐中摸索、嘗試的價(jià)值的。一旦房屋遭強(qiáng)拆，被征收人對(duì)損失的舉證就將變得有力起來，也更能有助于我們獲取最終的行政賠償。