當初說特事特辦，允許私宅商用，還給辦了房證。征收時卻不予承認，商用房要按照普通住宅來進行補償，補償一下子要少拿57萬。李先生遇到這事，真是“有理說不清”。 面對“出爾反爾”的征收方，李先生果斷請了律師將征收方告上了法庭，最終成功勝訴征收方。

今天小編就借這個案例，講講行政法當中的信賴利益保護原則。

特事特辦買了商用房，征收評估惹麻煩，非要按住宅補償

1991年，李先生在獲得當地區(qū)政府的同意下，購買了一處私宅用來開辦飯店。由于當時區(qū)政府鼓勵群眾自食其力，盤活資產，對李先生購房開飯店的需求進行了特事特辦。李先生很快就辦理好該私宅的房屋所有權證，且房產證上明確備注“商貿”兩字。也就是說，這房子算是商用房了。

2011年，李先生的飯店被劃入征收范圍內。同年4月，評估機構對上述房產按住宅的補償標準進行了評估，評估價值為35萬。李先生不服，便對評估報告提出異議，并提交了標有“商貿”字樣的房產證，要求征收方按照商業(yè)房進行評估補償。

征收方“偷發(fā)”征收決定卻不送達，原來是補償款“少算”了57萬

2012年2月，評估機構出具了新的評估報告，按照非住宅標準評估該房產的價值為92萬。隨后，征收方“認可”了新的評估報告。

在5月的時候，征收方向李先生開具了交房驗收單，并發(fā)放了一張非住宅交房順序號，同時，李先生將房產證原件交給征收方，并交付了房屋。隨后，征收方對該房進行了拆除。

可是，兩年過去了，李先生始終沒有收到房屋補償款，也沒有收到過征收方的任何文件?？粗苓叿績r漸漸上漲，李先生“拖不起”了，于是趕緊聯(lián)系了律師咨詢。

小編告訴他，房證是房屋補償的重要依據，既然是商貿，那么就不能按住宅補償。而且拆房兩年未補償，征收方已違約，建議李先生不能再等了，以免造成后期維護利益困難。得到小編的維護利益建議后，李先生當即委托小編主動向法院提起了訴訟。

在審理過程中，李先生才知道早在2012年4月就下發(fā)了《房屋征收決定書》，但并未送達他。而且，李先生的房屋仍然是按照住宅房屋補償，并未按非住宅標準補償。相較于此前92萬的商用房評估，被認定住宅后，李先生要少領57萬補償款。征收方這個“暗度陳倉”的套路，讓李先生防不勝防。

法院判決：撤銷房屋征收決定，對李先生商用房依法補償

在小編的幫助下，李先生提出中止審理，又以撤銷《房屋征收決定書》為訴求，另行起訴，最終法院認定該決定書的送達不符合法定程序，遂撤銷。

撤銷《房屋征收決定書》之后，李先生和征收方圍繞著被征收房產屬不屬于經營性住宅展開了激烈的辯論。

征收方認為，李先生購買私房搞經營，雖然有區(qū)政府同意的批復，但按照法律規(guī)定，要改變房屋的性質須辦理相關手續(xù)后并到房管部門登記，房屋性質應當以房產檔案登記為準。而且征收方還稱其向李先生交付的非住宅交房順序表和驗收單，僅僅是為了拆遷順利進行，并未認定該房產屬于非住宅，故該房屋的性質應當以房產登記為準。

可由于房屋的產權證原件已被銷毀，這一直接證據沒了。雙方均分別提供了關于李先生房屋產權證的復印件，奇怪的是，兩份復印件還存在較大的出入。

法院審理過程中，認為本案的關鍵在于如何做好政府誠信維護以及相對人的信賴利益保護的問題。不論涉案房屋權屬證書的性質究竟如何，從查明的事實看，李先生在對第一次評估提出異議后，重新委托評估機構按照非住宅標準進行了第二次評估、征收方于2012年5月5日發(fā)放了“非住宅交房順序號”事實清楚，足以證明征收方認定李先生涉案房屋屬于非住宅，并做出按照非住宅進行補償或安置的承諾，李先生對上述行為給予了充分信賴，并于2012年的5月5日將涉案房屋及房產證上交于征收方。

征收方拆除房屋后，應當履行承諾。征收方以二次評估報告是“為了備用，待房屋產權性質確定后選擇使用”以及交房順序號是“為了拆遷順利、不能將其作為認定涉案房屋系非住宅的依據”為由拒絕按照非住宅標準對李先生進行補償，其行為違背了誠信原則及信賴利益保護原則，法院不予支持。

裁判要點：得到行政許可的行為，應當遵守信賴利益保護原則

我國《行政許可法》明確規(guī)定了信賴利益保護原則。該原則是指當公眾對行政機關作出的行政處分已產生信賴利益，并且這種信賴利益因其具有正當性而應當得到保護時，行政機關不得撤銷這種信賴利益，或者如果撤銷必須補償其信賴損失。

像本案中，李先生在當地許可下，買房并辦理房證，證上登記了商貿，那么就是商用房。征收方在征收時又以住宅標準來征收，當然是違背信賴利益原則的。

信賴利益保護原則的基礎是公眾對行政機關的信任，這種信任是公眾安全性和其工作、生活、行為有明確預期的基本前提，該原則雖僅僅只在《行政許可法》中得以明確，但它應當是所有行政行為普遍予以適用的原則。

小編提示：房證是證明房產權屬的重要文件，也是爭取公平合理補償的最直接也最重要的客觀證據。拆遷補償沒談好、未簽訂補償協(xié)議之前，房證可別著急上交。否則您也有可能遭遇李先生這樣的麻煩。征收套路太深，大家有疑問要及時咨詢律師。

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