一、住宅用作經(jīng)營是不是就是住改非了?

不是的。住宅改成非住宅的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能按照住宅認(rèn)定。房屋的用途以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn);所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn);產(chǎn)權(quán)檔案中也未記錄用途的，看其實(shí)際用途是否經(jīng)規(guī)劃管理部門審批同意。

二、“住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估?！北景阜ㄔ赫J(rèn)定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”一般來說，經(jīng)營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補(bǔ)償價格評估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

通俗的說，“住改非”它不是一個法律上的專業(yè)術(shù)語，它是大家對于那種把自己住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，比如房子改成超市、飯店。但是不是說你改成營業(yè)場所了，就是住改非，最主要是看有沒有執(zhí)照，這個是特別關(guān)鍵的一個點(diǎn)。

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