隨著經(jīng)濟發(fā)展，這些年人們的生活品質(zhì)越來越高，隨著人們的需求增加，城市也在快速的建設。當城市規(guī)模擴張到一定程度，原為集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村地區(qū)就逐漸被納入城市范圍內(nèi)，這就是城中村，城市里的特殊村莊，全國各大、中城市的城中村規(guī)模十分巨大。

目前全國各地紛紛開始了對城中村的改造和拆遷，比如西安魚化寨城中村、昆明金刀營城中村、深圳白石洲村，等等等等，有的人因此而一夜暴富，但也有人拆遷后生活水平還不如從前，那么城中村拆遷有沒有什么特殊的補償標準？究竟是按城市標準還是農(nóng)村標準補償計算呢？

一、城中村拆遷與一般拆遷的區(qū)別

城中村拆遷相較于一般的征收拆遷來說，不論是從土地性質(zhì)還是房屋類型，都更為復雜，所以其補償標準也不同于一般的征收拆遷，城中村土地性質(zhì)有國有土地和集體土地兩種。目前現(xiàn)存的城中村土地性質(zhì)分為三種類型。

1.已經(jīng)全部被征用為國有土地；

2.雖已列入城市框架，但土地性質(zhì)仍舊為集體土地；

3.部分為國有土地，部分為集體土地。房屋類型也包括宅基地房屋、臨時用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權房、門面房等多種。

由于其特殊性，2011年，最高院出臺《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》，其中第12條第2款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)?，補償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

也就是說，由于法律已經(jīng)做了特殊規(guī)定，城中村原則上是應當按照國有土地上房屋的標準和流程進行補償?shù)?。但是具體實施過程中還是要依據(jù)土地性質(zhì)、房屋類型等具體情況進行區(qū)分。

二、補償方式有兩種

根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，城中村拆遷補償方式包括貨幣補償和調(diào)換房屋，村民可以自由選擇。

如果選擇貨幣補償，補償標準不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這個市場價格由選出的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照相關規(guī)范評估確定。

如果選擇調(diào)換房屋，底線是調(diào)換面積在同等地段“拆一還一”，各地區(qū)根據(jù)生活水平不同會在此基礎上增加系數(shù)補貼。同時，征收部門要結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。

三、補償標準不盡相同

由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補償標準也不盡相同。下面主要就補償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標準有何不同。

1. 土地。

土地補償標準主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2.房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補償標準。

第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評估價給予補償；

第二種：認定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補償；

第三種：未超過批準期限的臨時建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會折價補償或者按照建筑成本、重置價格補償；另外考慮到社會穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建筑等房屋進行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房（即門面房），補償標準的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項，門面房是否認定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實際經(jīng)營等因素。

四、補償包括的項目

一般包括以下項目：地上房屋補償款及裝修款、臨時安置費、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆遷獎勵、生活保障補助等其他補償或補助。

實踐中，按照有無本村戶口、有無宅基地、外來人口落戶本集體的有房戶等情況，安置政策也有所不同。

同時，城中村改造拆遷還存在很多不規(guī)范的拆遷行為，比如本所律師最近就接到一則咨詢，當事人被告知要先搬遷再給補償，基于對政府部門的信任，村民搬家臨時居住在外，但是幾年過去了，當時協(xié)議中約定的補償遲遲不能到位，安置房屋也變成了爛尾樓，村民生活受到極大的影響，如果在簽訂協(xié)議之前謹慎考量，尋找專業(yè)律師幫助，就不會陷入如此被動的局面。

鑒于城中村改造拆遷的復雜程度，建議被拆遷村民如果遇到不合理的補償政策，先咨詢拆遷律師，以避免自身合法權益被侵害。

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