1、法律對(duì)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇是如何規(guī)定的?

當(dāng)今，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)非常的多，怎么進(jìn)行選擇呢?我們先來(lái)看看法律是如何規(guī)定的?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”也就是說(shuō)，在選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)候是由我們被征收人先來(lái)進(jìn)行選擇，在不能選擇的情況下，房屋征收機(jī)構(gòu)才能采取其他措施進(jìn)行選擇。

現(xiàn)實(shí)中如何選定評(píng)估機(jī)構(gòu)?

那么問(wèn)題來(lái)了，大部分被征收人是沒(méi)有進(jìn)行過(guò)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)這一環(huán)節(jié)的，甚至連這個(gè)環(huán)節(jié)都不知道，那該怎么辦呢?這就需要我們?cè)诜课荼涣腥胝魇辗秶鷷r(shí)，一定要及時(shí)關(guān)注消息并咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，避免錯(cuò)過(guò)了最佳的時(shí)機(jī)從而影響了自己的利益。

因此，在知道可以選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，我們一定要積極行使自己的權(quán)利，如何選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)呢?最重要的是看評(píng)估資質(zhì)，只有具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估公司做出的評(píng)估才可靠。要注意如果評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有資質(zhì)或者未經(jīng)評(píng)估就進(jìn)行征收，這樣是完全不合法的。

實(shí)踐中，大部分情況都是未經(jīng)被征收人協(xié)商就選定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，顯然這是不合法的。如此，未經(jīng)被征收人協(xié)商選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告在根源上就是不合法的。

2、法律對(duì)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的委托是如何規(guī)定的?

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第六條規(guī)定：“第六條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱(chēng)、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容?！币簿褪钦f(shuō)，在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的是由房屋征收部門(mén)進(jìn)行委托的，房屋征收部門(mén)一般是實(shí)施征收的人民政府，有的地方也可能是由人民政府委托的房屋征收管理辦公室，只有以上部門(mén)進(jìn)行委托的評(píng)估才是合法有效的。

法律的規(guī)定是規(guī)定，但是有些地方進(jìn)行征收時(shí)仍然是不規(guī)范的，在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，并非是征收部門(mén)進(jìn)行的委托，而是由建設(shè)公司進(jìn)行的委托。還有一些在評(píng)估報(bào)告上雖然委托人是征收部門(mén)，但在房屋征收評(píng)估委托書(shū)上不是征收部門(mén)。這顯然這是不合法的。如此出具的評(píng)估報(bào)告是不能被認(rèn)定的。

3、房屋征收評(píng)估費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三十一條規(guī)定：“房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?/p>

在正常評(píng)估的情況下，評(píng)估和鑒定的費(fèi)用由委托人來(lái)承擔(dān)，也就是房屋征收部門(mén)(人民政府或者房屋征收辦公室)，也就是說(shuō)，正常來(lái)說(shuō)委托評(píng)估和鑒定的費(fèi)用并不是我們被征收人來(lái)承擔(dān)。

如果我們對(duì)評(píng)估報(bào)告存在異議，提出了復(fù)核，復(fù)核機(jī)關(guān)認(rèn)為原始鑒定出現(xiàn)來(lái)問(wèn)題，重新作出來(lái)評(píng)估結(jié)果，那么這個(gè)評(píng)估和鑒定的費(fèi)用也不用我們被征收人來(lái)承擔(dān)，而是由原房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。

那么復(fù)核的結(jié)果沒(méi)有改變的情況由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢?復(fù)核的結(jié)果沒(méi)有改變?cè)u(píng)估報(bào)告，那么當(dāng)然也就不需要進(jìn)行鑒定，我們作為被征收人當(dāng)然也是不用承擔(dān)費(fèi)用的。

4、法律對(duì)房屋評(píng)估采取的方式是如何規(guī)定的?

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定：“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果?！?/p>

在房屋征收評(píng)估報(bào)告中，一般都會(huì)在其中體現(xiàn)出估價(jià)的方法，大部分情況是根據(jù)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，也有一部分是按照成本法進(jìn)行評(píng)估。雖然法律有明確的規(guī)定可以同時(shí)選用兩種評(píng)估方法進(jìn)行比較，分析之后來(lái)確定最后的評(píng)估結(jié)果，但現(xiàn)實(shí)中并沒(méi)有進(jìn)行如此的操作。相對(duì)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)法使用的比較多，且對(duì)于我們被征收人來(lái)說(shuō)也是最合理的評(píng)估方式。市場(chǎng)法就是對(duì)比同片區(qū)、同類(lèi)型、同面積的市場(chǎng)房?jī)r(jià)，并且參考房屋用途、權(quán)利性質(zhì)、新舊程度、建設(shè)規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面綜合考慮，來(lái)確定補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格。

5、房屋征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)如何計(jì)算?

以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的情形：

人民政府在作出征收決定公告時(shí)，該公告日作為評(píng)估的可以作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，但是前提是應(yīng)當(dāng)盡快的與被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議。在無(wú)法簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，就要按照法律的規(guī)定來(lái)作出房屋征收補(bǔ)償決定，這樣的情況以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)是沒(méi)有任何問(wèn)題的。

不能以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的情形：

所有的法律規(guī)定并不能單一的進(jìn)行適用，在征收時(shí)會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情形，而且征收工作并不是一天兩天就能完成的，因此，對(duì)于征收評(píng)估的時(shí)點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款進(jìn)行具體分析，而不能單一的認(rèn)為征收決定公告之日就是評(píng)估時(shí)點(diǎn)。那么什么情況下不能以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)?

首先，就是在時(shí)間上，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定從出具評(píng)估報(bào)告之日起，應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出房屋征收補(bǔ)償決定，如果無(wú)正當(dāng)理由且是不可歸責(zé)于被征收人原因的情況下就不能以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

其次，如果因征收部門(mén)的原因?qū)е路课菡魇昭a(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)明顯遲延，而在這期間房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，按照之前的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)償會(huì)導(dǎo)致被征收人利益受損的情況下，也不能以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

再次，《房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定：“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。”那么對(duì)于補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)是補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)已經(jīng)全部支付給被征收或者周轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已經(jīng)交付才叫做補(bǔ)償，只是簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議了是不能認(rèn)定為補(bǔ)償了。因此，如果簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議卻遲遲未支付補(bǔ)償款或者交付房屋，導(dǎo)致被征收人的利益受損，也不能以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

最后，征收項(xiàng)目大小、征收項(xiàng)目實(shí)施日期、實(shí)際協(xié)議簽訂日等其他會(huì)影響到被征收人利益的情況都應(yīng)綜合進(jìn)行考慮來(lái)確定能都按照征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

6、法律是如何規(guī)定房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)怎么樣來(lái)進(jìn)行評(píng)估?

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明?！?/p>

7、房屋征收評(píng)估報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取?

房屋征收?qǐng)?bào)告是我們最終獲得補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵要素，很多時(shí)候我們不應(yīng)該意氣用事，因?yàn)楹捅徽魇杖说囊恍┟芫头艞墝?duì)自身有利的事情。

房屋征收評(píng)估在作出之前房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果，初步的評(píng)估結(jié)果里面就會(huì)有房屋的價(jià)值，當(dāng)分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示了，如果存在問(wèn)題，可以要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行修正。

如果錯(cuò)過(guò)了分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果而不能對(duì)錯(cuò)誤進(jìn)行修改沒(méi)關(guān)系，公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就出具了整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告出來(lái)之后我們可以進(jìn)行復(fù)核。

如果說(shuō)我們不領(lǐng)取評(píng)估報(bào)告，那么征收部門(mén)很有可能會(huì)留置送達(dá)或者公告送達(dá)。留置送達(dá)或者公告送達(dá)很有可能我們無(wú)法收到評(píng)估報(bào)告，那么我們就無(wú)法行使我們提起復(fù)核的權(quán)利了。

8、法律對(duì)于評(píng)估結(jié)果申請(qǐng)復(fù)核的規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

現(xiàn)實(shí)中如何進(jìn)行操作?

大部分情況下，對(duì)于評(píng)估結(jié)果都是我們被征收人存有異議，房屋征收部門(mén)基本上沒(méi)有提出異議的情形，那么提出復(fù)核評(píng)估應(yīng)該按照以下方式來(lái)進(jìn)行：

1、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。我們對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議、申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，并不是向征收部門(mén)提出，法律中明確規(guī)定了申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估是向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，因此我們就要確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體名稱(chēng)，評(píng)估報(bào)告中通常都會(huì)有評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)，因此可以不用擔(dān)心。

2、提出復(fù)核評(píng)估的方式。很多時(shí)候我們并不懂的如何留存證據(jù)，在領(lǐng)取了評(píng)估報(bào)告后當(dāng)場(chǎng)就提出了異議，但是這并不能留下證據(jù)證明我們提出過(guò)復(fù)核。雖然法律上沒(méi)有明確規(guī)定，但是我們應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的權(quán)利負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面的方式進(jìn)行復(fù)核申請(qǐng)，書(shū)面的復(fù)核申請(qǐng)也不能直接交給評(píng)估公司，而是應(yīng)當(dāng)以快遞的方式進(jìn)行郵寄，以此來(lái)保存證據(jù)，證明我們的確提出了復(fù)核申請(qǐng)。

3、注意提出復(fù)核的時(shí)間。法律明確規(guī)定了，在收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)提出復(fù)核，因此，我們一定要關(guān)注時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不能錯(cuò)過(guò)提出權(quán)利的時(shí)間，法律并不保護(hù)在權(quán)利上“睡覺(jué)的”人，積極維權(quán)才是最好的方式。

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