01.關于舊城改造

舊城區(qū)一般是指年代久遠，房屋布局不合理，交通道路通行不方便，公共服務配套設施不齊全的老舊城區(qū)。

我們今天討論的舊城改造是指政府通過行政征收，針對舊城區(qū)，進行的改善當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境以及居住條件，同時提升服務供應結構的行為。

02.關于法律依據(jù)

舊城改造的法律依據(jù)主要為《國有土地上房屋征收與補償條例》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。

既然有了明確的法律依據(jù)，也就意味著，征收方的征收工作，必須嚴格按照法定程序來進行，任何損害公共利益，忽視被征收人合法權益的征收行為，都是違法的。

尤其需要強調(diào)一點，對舊城改造中未達成收購協(xié)議的房屋的拆除，只能通過《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的征收程序來解決，也就是說行政機關必須向相關人民法院申請，獲得批準才能夠強制拆除。

03.關于改造趨勢

舊城改造往往需要比較漫長的過程，過去幾年，有些征收方為了提高改造效率，早日出成績，經(jīng)常采取簡單粗暴的“全部推倒重建”的方式。

而散布在舊城區(qū)中的不少文化歷史資源也因此遭受嚴重破壞，出現(xiàn)了一些“拆掉真文物，重建假古董”的荒誕情況。

所以，圍繞改善民生、提升城市形象同時保護重要歷史文化資源等基本面，全國各地的舊城改造“逢改必大拆”的思路也發(fā)生了不小的轉(zhuǎn)變，禁止了隨意拆除，而是因地制宜合理改造。比如重慶市人民政府在去年年底發(fā)布的《關于加強歷史文化保護傳承規(guī)劃和實施工作的意見》，就是比較好的例子。

所以，提醒大家，如果你身邊出現(xiàn)了，打著公共利益旗號，實際為了騰出土地利益而進行的舊城改造“大拆大建”行為，請及時依法維護自身合法權益。

04.被征收人的權利

首先我們知道，舊城改造的目的是為了“改善當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境以及居住條件，同時提升服務供應結構”，是一項民生工程，所以對于被征收人的知情權、表達權、選擇權等法定權利應當保護與重視。

舊城改造首先要與一系列規(guī)劃相符合，還需要提前把市、縣級國民經(jīng)濟納入進去，向公眾征求征收補償方案的意見，且根據(jù)公眾意見來修改、完善補償方案。在完善補償方案之后，才能由市縣行政機關作出征收決定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條進一步規(guī)定了：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋?！?/p>

05.關于補償

在舊城區(qū)改造的安置方面，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換，同時明確“先補償，后搬遷”，征收方必須充分保證被征收人享有合法的補償權利。

對于房屋補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對于產(chǎn)權置換的，根據(jù)律師經(jīng)驗，因舊城區(qū)改建征收個人住宅，由平房調(diào)換至多層住宅或者高層住宅的，調(diào)換比例通常在1:1-1:2或更高。具體調(diào)換比例各地不同，一般不低于1:1是底線。

06.關于救濟

現(xiàn)實中的舊城改造可能會出現(xiàn)很多我們意想不到的情況，例如有些地方政府為實現(xiàn)公共利益和行政管理目標，以“收購”來代替應當依法進行的“征收”等，對于各種情況我們這里列舉不完，更分析不完，因此對于被征收人來說，應當樹立一些基本的意識與習慣，以不變應萬變。

比如應當妥善且全面收集舊城改造項目相關的公開通知、文件、材料等，不管你覺得有沒有用，都要收起來，拍照留存等。

同時盡早咨詢專業(yè)律師，讓他們來替你的補償把關，確保你的各項被征收權利得到充分行使，我們經(jīng)常說，只要被征收人的合法權利得到充分行使，那么合法的“錢利”自然水到渠成。

對于評估結果、補償結果或者其他方面存在異議的，也應當盡早在律師的指導下提起各項法律程序，依法維護自身的權利。

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